不動産を売るとき、多くの方が気にするのは「売却価格」ですが、本当に大事なのは 手元に残るお金（手取り） です。
同じ3,000万円で売れても、
• 仲介手数料はいくら？
• 登記費用は？
• 税金はかかる？
• ローンが残っていたらどうなる？
こうした費用で、手取りは大きく変わります。
この記事では、不動産売却の手取り計算を、初めてでも迷わないように整理します。
不動産売却の「手取り」＝売却価格 −（売却にかかる費用）−（税金）−（ローン残債）
手取りの考え方はシンプルです。
手取り（概算）
= 売却価格
− 仲介手数料
− 登記費用（抵当権抹消など）
− 印紙代
− 測量・解体など（必要な場合）
− 譲渡所得税（かかる場合）
− ローン残債（残っている場合）
「いくらで売れるか」だけでなく、「いくら残るか」を必ず見ましょう。
まずはここ：仲介手数料の計算（上限）
仲介で売却する場合、多くのケースで一番大きい費用が 仲介手数料 です。
売買価格が400万円超の場合、上限は次の式になります。
仲介手数料（上限）＝ 売却価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税
例）売却価格が2,500万円の場合
2,500万円 × 3% ＝ 75万円
75万円 + 6万円 ＝ 81万円
81万円 + 消費税 → 約89.1万円（税込） が上限目安です。
※実際の手数料は契約条件によって異なります。
登記費用（抵当権抹消など）
住宅ローンが残っている場合、売却時に 抵当権抹消登記 が必要になるのが一般的です。
• 司法書士報酬
• 登録免許税（抹消登記の税金）
などが発生します。金額は物件状況で変わるため、査定時に概算を出してもらうと安心です。
印紙税（売買契約書に貼る印紙）
売買契約書には、契約金額に応じた印紙税がかかります。
ここは金額が大きくなりにくい費用ですが、忘れがちなので事前に見込んでおきましょう。
測量費・解体費は「土地」で差が出やすい
土地売却では、状況によって費用が変わりやすいです。
測量が必要になるケース
• 境界が不明確
• 買主が確定測量を求める
• 分筆・地積更正が必要
解体が必要になるケース
• 古家付きで更地渡し
• 建物の状態が悪い
• 買主が住宅を建てる前提で更地を希望
ここを見誤ると「売れたのに手取りが想定より少ない」が起きます。
税金（譲渡所得税）は“利益が出たときだけ”かかる
不動産売却で税金がかかるかどうかは、ざっくり言うと
売った価格 −（買ったときの価格＋経費）
で利益（譲渡所得）が出たかどうかで決まります。
さらに、マイホームの場合は
• 3,000万円特別控除
などで税金がゼロになるケースもあります。
税金はケース差が大きいので、確定判断は税理士・税務署等の確認が安全ですが、少なくとも
「税金は必ずかかるわけではない」 は知っておくと安心です。
住宅ローンが残っている場合：手取りは「残債」を引いた後
ローン残債がある場合は、売却代金で完済し、抵当権を抹消して引き渡すのが基本です。
ここでよくあるのが、
• 売却価格 ＜ ローン残債（オーバーローン）
• 売却価格 ＞ ローン残債（アンダーローン）
オーバーローンの場合は、自己資金の追加が必要になることもあります。
この判断も「売却価格」だけではできないので、手取り試算が重要です。
手取りで失敗しないコツ：最初に“3つのパターン”で比較する
手取りの失敗を減らすには、最初からこの3パターンで整理するのがラクです。
1. 仲介で売った場合の想定売却価格
2. 買取ならいくらか（早く確実に）
3. 必要費用を入れた手取りの概算
この3点が揃うと、
「高く売りたいけど期限もある」
「手間をかけずに確実に売りたい」
の判断が一気にしやすくなります。
まとめ：売却は“価格”より“手取り”で考えると判断がブレない
• 手取り＝売却価格 − 費用 − 税金 − ローン残債
• 費用で大きいのは「仲介手数料」「測量・解体（必要な場合）」
• 税金は利益が出たときだけ（控除でゼロもある）
• 迷ったら「仲介／買取／手取り」の3パターン比較が正解
