居抜き店舗の内覧、買主はここを見る！売却前に知りたい10のチェックポイント｜名古屋
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営業時間／10:00〜19:00（土日祝日定休）
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名古屋・愛知の店舗売却・居抜き売却・造作譲渡
内覧は入るのに申込みにならない。そんなとき、買主はどこを見ているのでしょうか。厨房設備、レイアウト、ダクト、電気・ガス容量、追加工事費まで、居抜き内覧のポイントを解説します。
居抜きで店舗を売りに出し、買主候補から内覧希望が入った。
売主としては、
と思うかもしれません。
しかし、実際の買主は店舗をかなり細かく見ています。
「内覧が入った」＝「居抜き売却が決まった」ではありません。
内覧後に「検討します」と言われ、そのまま申込みにならないケースも珍しくありません。
今回は、名古屋・愛知で店舗売却・居抜き売却・造作譲渡を扱う株式会社サンコー不動産が、買主が内覧時にチェックする10のポイントと、売主が準備しておきたい内容を解説します。
買主が店舗へ入った瞬間の印象は意外と重要です。
営業中であれば多少物が置いてあるのは当然ですが、油汚れ、床のベタつき、排水臭、不要物の多さなどが目立つと、買主は設備管理にも不安を感じます。
高額なクリーニングまでは不要でも、内覧前には客席・厨房・トイレ・バックヤードを簡単に整理しておくと印象が変わります。
買主は現在の店をそのまま使うのではなく、自分の業態で営業できるかを考えながら見ています。
主に確認されるのは、
などです。
現在20席取れていても、次の業態では15席しか取れない場合もあります。
居抜きの価値は、現在の店がきれいかだけでなく「次の店として使いやすいか」でも決まります。
飲食店の内覧では、厨房は特に細かく見られます。
冷蔵庫、シンク、作業台、食洗機、コンロ、フライヤー、製氷機などの位置だけでなく、厨房内の通路や料理提供までの動線も確認されます。
居酒屋、焼肉、ラーメン、カフェ、ベーカリーなど、業態によって必要設備は異なります。
同業態や近い業態の買主であれば、既存設備をそのまま活用できるため、居抜きとしての価値は高くなりやすくなります。
買主が気にするのが、冷蔵庫、冷凍庫、製氷機、食洗機、コンロ、フライヤー、コールドテーブル、エアコンなどの状態です。
内覧時には、
と聞かれることがあります。
中古設備のため将来の故障まで保証する必要はありませんが、現在分かっている故障・不具合については事前に説明した方がトラブル防止につながります。
設備が壊れていても居抜き売却できる？現況渡しの注意点はこちら
店舗に置いてある設備がすべて売主所有とは限りません。
特に、
などは、リース・レンタル・貸与品の場合があります。
買主が「造作価格に含まれている」と思っていた設備が後から譲渡対象外と分かれば、値下げ交渉やトラブルにつながります。
内覧前に、自己所有・リース・レンタル・貸与品を整理しておきましょう。
焼肉、焼鳥、中華、ラーメン、揚げ物などの業態では、排気設備が特に重要です。
買主は、ダクトの有無だけでなく、
などを確認します。
希望業態によって既存ダクトが使えない場合、追加工事費が大きくなり、造作価格の値下げ交渉につながることもあります。
居抜き店舗では、見た目以上に重要なのがライフラインです。
確認されるのは、
などです。
導入予定の厨房機器に対して容量が不足していれば、電気・ガス・給排水の追加工事が必要になります。
買主は、「自分の業態へ変更するために設備工事がいくら必要か」を考えながら確認しています。
厨房機器だけでなく、空調や店舗設備の状態も確認されます。
特にエアコンは交換費用が高額になることがあります。
建物設備なのか、現在の借主所有設備なのか分からない場合は、無理に断定せず貸主・管理会社へ確認するのが安全です。
買主は店舗内部だけでなく、外からどう見えるかも確認します。
路面店舗では、
などが重要です。
既存看板があっても、次の借主がそのまま使用できるとは限りません。貸主承諾や看板使用料等も確認が必要です。
買主が最終的に考えているのは、造作譲渡金だけではありません。
例えば、
となれば、買主にとっては実質710万円の投資です。
さらに保証金、前家賃、仲介手数料、保証会社費用なども必要になります。
つまり買主は、
「この店舗なら、あといくらで開業できるか？」
を計算しています。
何件も内覧が入るのに申込みにならない場合は、原因を整理する必要があります。
| 内覧後の反応 | 考えられる原因 |
|---|---|
| 価格が高い | 造作価格・追加工事費 |
| 設備が古い | 交換費用の負担 |
| レイアウトが合わない | 業態との相性 |
| 工事費が高い | ダクト・電気・ガス・給排水 |
| 条件は良いが決まらない | 賃料・保証金・他物件比較 |
複数の買主から同じ指摘を受けるのであれば、その部分が成約を妨げている可能性があります。
特に造作価格が高額になるほど、「何が含まれているか分からない」状態では買主が判断しづらくなります。
簡単な設備一覧を用意しておくだけでも、検討は進みやすくなります。
少しでも高く売りたいからといって、不具合を知っている設備について「全部問題ありません」と断言するのはおすすめできません。
というように、分かっている範囲を正確に説明した方が安心です。
新品のように見せることより、現在の状態を正しく伝えることが重要です。
営業を続けながら居抜き売却する場合は、従業員や常連客へ売却情報が広がらないよう配慮する必要があります。
定休日・営業時間外に案内する、買主候補を確認してから住所等の詳細を開示するなど、状況に応じて内覧方法を調整します。
内覧前は造作300万円で検討していた買主から、現地確認後に「250万円なら進めたい」と言われることがあります。
内覧によって、設備交換やダクト・空調・厨房工事などの追加費用が見えてくるためです。
そのため、値下げ交渉があった場合は単純に断るのではなく、
まで含めて判断する必要があります。
店舗・造作価格・賃貸条件に納得してもらえたら、次は入居申込みへ進みます。
「買いたい」と言われただけでは、まだ居抜き売却は成立していません。
| □ 店内・厨房・トイレを整理した |
| □ 譲渡対象設備を確認した |
| □ リース・レンタル品を確認した |
| □ 故障・不具合設備を確認した |
| □ 型番・年式を分かる範囲で確認した |
| □ 売主が持ち出す物を整理した |
| □ 買主へ説明する不具合を整理した |
| □ 内覧可能日時を決めた |
居抜き店舗の内覧で買主が見ているのは、店内の見た目だけではありません。
を総合的に判断しています。
そして最終的には、
「一から店舗を作るより、早く・安く開業できるか？」
を見ています。
売主側も、設備の所有区分、リース品、不具合、持ち出す物などを事前に整理しておくことで、買主が判断しやすくなります。
内覧は単に店舗を見せる時間ではなく、申込みにつなげるための重要な工程です。
名古屋・愛知の店舗売却・居抜き売却
株式会社サンコー不動産では、名古屋市・愛知県を中心に、飲食店・居酒屋・カフェ・バー・ベーカリー・美容サロンなどの店舗売却、居抜き売却、造作譲渡をサポートしています。
「内覧は入るけど申込みにならない」
「造作価格が高いのか分からない」
「設備をどこまで整理すればいい？」
「営業中なので秘密で売却したい」
「退去まで時間がない」
という段階でもご相談いただけます。
店舗の立地・賃料・設備内容・造作価格・内覧時の反応・退去期限などを確認し、申込みにつながりやすい進め方をご提案いたします。
※本記事は店舗売却・居抜き売却・造作譲渡に関する一般的な情報提供を目的としています。設備の所有区分、使用可否、原状回復条件、業種制限等は物件ごとに異なります。実際の取引では、賃貸借契約書や貸主・管理会社の意向、各設備の契約内容等を確認したうえで進めてください。
