居抜き売却でリース品は売れる？食洗機・製氷機・カラオケ機器の扱いを解説
飲食店や居酒屋、バーなどを居抜きで売却するとき、 よく問題になるのが 「店内にある設備のうち、どこまで造作譲渡の対象にできるのか」 という点です。
冷蔵庫、製氷機、食器洗浄機、エアコン、POSレジ、 カラオケ機器など、 店舗にはさまざまな設備があります。
しかし、店内に置いてあるからといって、 そのすべてを現在の店舗オーナーが所有しているとは限りません。
中には、 リース品・レンタル品・メーカーや取引先からの貸与品 が含まれていることがあります。
これらを自分の所有物だと思って次の借主へ売ってしまうと、 引渡し直前や契約後にトラブルになる可能性があります。
今回は、名古屋・愛知で店舗売却・居抜き売却を扱う 株式会社サンコー不動産が、 食洗機、製氷機、カラオケ機器などを例に、 居抜き売却におけるリース品の扱い を分かりやすく解説します。
1．結論｜リース品は原則として勝手に売れません
まず結論から言うと、 リース会社やレンタル会社など第三者が所有している設備を、 店舗オーナーの判断だけで次の借主へ売却することはできません。
造作譲渡できるのは、 原則として現在の店舗オーナーが所有している設備や什器です。
例えば、
- 自分で購入した業務用冷蔵庫
- 自分で購入した作業台
- 自費で設置した厨房設備
- 自分で購入したテーブル・椅子
などであれば、 所有関係や貸主との契約内容に問題がなければ、 造作譲渡の対象として検討できます。
一方で、
- リース契約中の食洗機
- レンタルの製氷機
- カラオケ会社から貸与されている機器
- 決済会社から貸与されている端末
などは、 そのまま造作譲渡代金に含めることはできません。
居抜き売却では、 設備ごとに所有者を確認することが重要です。
2．最初に確認するのは「誰の所有物か」
店舗設備は大きく分けると、 次のような区分があります。
| 区分 | 基本的な考え方 |
|---|---|
| 自己所有 | 店舗オーナーが購入し、所有している設備。造作譲渡の対象として検討可能。 |
| リース品 | 所有者がリース会社である場合が一般的。契約内容を確認し、勝手に売却しない。 |
| レンタル品 | レンタル会社等の所有物。原則として返却または契約先との手続きが必要。 |
| 貸与品 | 仕入先・メーカー・サービス会社等から借りている設備。返却や承諾が必要。 |
| 貸主設備 | 建物オーナーの所有物。造作譲渡代金に含めない。 |
| 割賦購入等 | 支払い状況や所有権留保の有無など、契約内容の確認が必要。 |
特に、 「毎月お金を払っているから、そのうち自分の物になる」 と思い込んでいるケースには注意が必要です。
リース契約や割賦契約の内容によって 所有権の扱いは異なります。
閉店や店舗売却を検討した時点で、 契約書や請求書を確認して、 設備の所有関係を整理しておくことをおすすめします。
3．食洗機は売れる？リース・レンタルが多い設備なので注意
飲食店の居抜き売却で、 特に確認したい設備の一つが 業務用食器洗浄機です。
食洗機は店舗オーナーが購入している場合もありますが、 リースやレンタルで導入されているケースもあります。
そのため、 買主候補に、
「食洗機も付いています」
と説明する前に、 所有者を確認する必要があります。
自己所有なら
店舗オーナーが購入し、 所有権も店舗オーナーにあるのであれば、 造作譲渡の対象として扱うことを検討できます。
リース・レンタルなら
契約会社へ確認し、
- 閉店時に返却するのか
- 途中解約になるのか
- 残期間の支払いが必要か
- 次の借主が新たに契約できるのか
などを確認します。
リース会社・レンタル会社との契約については、 原則として契約先の確認や承諾が必要です。
4．製氷機・冷蔵庫も所有関係を確認
製氷機や業務用冷蔵庫も、 居抜き店舗の価値を左右しやすい設備です。
特に居酒屋、バー、焼肉店、ラーメン店などでは、 大型の製氷機や冷凍冷蔵庫が残っていることがあります。
これらも、 自己所有であれば造作譲渡対象として検討できます。
一方で、 リース・レンタル契約で導入されている場合には、 設備そのものを造作代金に含めることはできません。
こんなケースは要注意
買主：「設備が揃っているから300万円なら買います」
契約直前になって確認すると、
製氷機はレンタル品、冷蔵庫はリース品だった。
結果、引渡し前に設備を撤去することになり、 買主から「話が違う」と言われる。
こうしたトラブルを防ぐためにも、 募集開始前に設備の所有者を確認しておくことが重要です。
5．カラオケ機器は特に注意｜本体だけではなく契約があります
スナック、バー、居酒屋などの店舗売却で 特に注意したいのがカラオケ機器です。
カラオケ機器は、 本体・モニター・アンプ・マイク等が店舗内に残っていても、 現在の店舗オーナーの所有物とは限りません。
また、 カラオケは機器だけではなく、 通信契約やサービス契約などが関係している場合があります。
そのため、
- 機器の所有者は誰か
- レンタル・リース契約なのか
- 閉店時に返却が必要か
- 次の店舗オーナーが新規契約できるか
- 現在の契約をそのまま承継できるのか
を契約先へ確認する必要があります。
造作譲渡契約書にも、 「カラオケ機器はリース・レンタル品のため譲渡対象外」 など、 対象外であることを明記しておくと認識違いを防ぎやすくなります。
6．他にも居抜き売却で確認したい設備
リース・レンタル・貸与品になっている可能性があるのは、 食洗機やカラオケだけではありません。
例えば、
- POSレジ
- クレジットカード決済端末
- 券売機
- 電話機
- コピー機
- ウォーターサーバー
- おしぼり機器
- コーヒーマシン
- ビールサーバー
- BGM機器
- 防犯カメラ
- Wi-Fi・通信機器
なども確認しておきたいところです。
中には、 仕入先との取引を条件に無償貸与されている設備もあります。
造作査定をするときは、 「高そうな設備があるか」だけを見るのではなく、 その設備を本当に売却できるのか まで確認することが大切です。
7．造作設備リストは「所有区分」まで入れると分かりやすい
居抜き売却を進める際には、 造作・設備リストを作っておくと、 買主との認識違いを減らすことができます。
例えば、 次のように整理します。
| 設備名 | 所有区分 | 譲渡対象 | 引渡時の扱い |
|---|---|---|---|
| 業務用冷蔵庫 | 売主所有 | ○ | 現況渡し |
| 製氷機 | リース | × | 契約会社と協議 |
| 食洗機 | レンタル | × | 原則返却 |
| 作業台 | 売主所有 | ○ | 現況渡し |
| カラオケ機器 | 第三者所有 | × | 契約先と確認 |
こうしておけば、 買主も 「何が180万円に含まれて、何が含まれないのか」 を把握しやすくなります。
8．造作譲渡契約書にはどう書けばいい？
造作譲渡契約を締結するときは、 リース品などが譲渡対象に含まれないことを明記しておく方法があります。
例えば、
という考え方です。
さらに、 個別に分かっている設備については、
・カラオケ機器一式 第三者所有のため譲渡対象外
・決済端末 契約会社貸与品のため譲渡対象外
という形で別紙に記載しておくと、 より分かりやすくなります。
9．居抜き売却でよくある設備トラブル
① 売れると思っていた設備がリース品だった
造作価格を決めた後に、 高額な厨房設備がリース品だと判明するケースです。
買主からすると、 造作価格の前提が変わってしまうため、 値下げ交渉や契約条件の見直しにつながる可能性があります。
② 引渡し直前に設備が撤去された
内覧時にはあった設備が、 リース会社への返却によって引渡し前に撤去されるケースです。
買主がその設備を含めて造作価値を判断していると、 トラブルになりやすくなります。
③ 契約もそのまま引き継げると思っていた
設備が店舗に残る場合でも、 通信、決済、カラオケ、リース等の契約まで 自動的に次の借主へ引き継がれるとは限りません。
契約は別途、 各契約会社と確認する必要があります。
④ 売主も所有者を把握していない
長年営業している店舗では、
「かなり前からあるから自分の物だと思っていた」
という設備もあります。
購入したのか、 前テナントから引き継いだのか、 貸主設備なのか、 レンタルなのか分からない場合には、 請求書、契約書、過去の資料などを確認します。
10．居抜き募集を始める前にやっておきたいこと
居抜き売却では、 問い合わせが入ってから設備の確認を始めるより、 募集前に整理しておく方がスムーズです。
特に確認しておきたいのは、
- 店舗内の主要設備を一覧化する
- 購入品・リース品・レンタル品を分ける
- リース・レンタル契約書を確認する
- 貸主設備を確認する
- 返却が必要な設備を整理する
- 造作譲渡対象外の設備を明記する
- 引渡し時に残る設備を写真で記録する
です。
11．リース品が多い店舗でも居抜き売却はできる？
リース品があるからといって、 居抜き売却自体ができないわけではありません。
例えば、
- 内装造作
- カウンター
- 自己所有の厨房設備
- テーブル・椅子
- 棚・什器
など、 売主が所有している部分だけを造作譲渡の対象にすることができます。
一方、 リース品については対象外として整理し、 必要であれば次の借主が別途、 設備会社やリース会社と相談する形になります。
重要なのは、 「何が残るのか」を最初から明確にすること です。
12．リース残債がある場合はどうする？
閉店するとき、 リース契約がまだ残っている場合があります。
この場合、
- 中途解約できるのか
- 残期間分の支払いが必要なのか
- 設備を返却するのか
- 別の場所へ移設できるのか
- 次の事業者が新たな契約を結べるのか
などは、 契約内容によって異なります。
そのため、 閉店を決めた段階で、 賃貸借契約だけでなく 設備のリース契約も早めに確認 することをおすすめします。
13．造作譲渡価格にも影響する
設備の所有関係は、 造作譲渡価格にも影響します。
例えば、
「大型冷蔵庫・製氷機・食洗機・オーブンが全部付いて300万円」
という店舗でも、 そのうち製氷機と食洗機がリース品であれば、 買主から見た価値は変わる可能性があります。
だからこそ、 造作価格を決める前に、
本当に譲渡できる設備は何か
を確認することが重要です。
高額な設備がたくさんあるように見えても、 売主所有ではなければ、 造作売却代金の根拠にはしにくくなります。
14．まとめ｜「ある設備」ではなく「売れる設備」を確認する
居抜き売却では、 店舗内にある設備すべてを そのまま売却できるわけではありません。
特に、
- 食洗機
- 製氷機
- 冷蔵庫
- カラオケ機器
- POSレジ
- 決済端末
- 通信機器
などは、 リース・レンタル・貸与品でないか確認することが大切です。
居抜き売却で重要なのは、
募集前にここを整理しておけば、 買主との価格交渉や引渡し時のトラブルを減らしやすくなります。
店舗設備の所有関係が分からなくてもご相談ください
株式会社サンコー不動産では、 名古屋市・愛知県を中心に、 店舗売却・居抜き売却・造作譲渡のご相談を承っています。
「この食洗機は売っていい？」
「製氷機がリースか分からない」
「カラオケ機器を残したまま店舗を譲れる？」
「造作設備リストを作りたい」
「店舗全体でいくらくらいの価値がある？」
という段階でもご相談いただけます。
設備の所有関係、賃貸条件、退去時期などを整理しながら、 造作譲渡・後継テナント募集まで実務ベースでサポートいたします。
店舗売却・居抜き売却を無料で相談するよくある質問
Q．リース中の食洗機を造作譲渡代金に含めてもいいですか？
リース会社等の第三者所有物である場合、店舗オーナーの判断だけで売却することはできません。 契約内容を確認し、原則として造作譲渡対象から除外して整理します。
Q．次の借主がリース契約をそのまま引き継ぐことはできますか？
契約内容や契約会社の判断によります。 売主・買主だけで決められるものではないため、リース会社等へ確認する必要があります。
Q．カラオケ機器はそのまま譲れますか？
機器がレンタル・貸与品である場合は、勝手に譲渡できません。 また、機器が残せる場合でも、通信やサービス契約が自動的に承継されるとは限らないため、契約会社への確認が必要です。
Q．製氷機が自分の所有物か分かりません。
購入時の領収書、請求書、リース契約書、毎月の支払明細などを確認します。 不明な場合は、メーカー名や型式、現在支払っている契約等から確認を進めます。
Q．リース品を除外すると造作価格は下がりますか？
造作価値に影響する可能性はあります。 ただし、造作価格は設備だけでなく、内装、立地、賃料、店舗面積、営業可能業種、退去期限なども含めて判断します。
Q．貸主設備も造作譲渡できますか？
貸主所有の設備を現在の借主が売却することはできません。 貸主設備か残置物か売主所有設備かを、賃貸借契約書や貸主・管理会社への確認によって整理することが重要です。
