八事駅徒歩1分の居酒屋居抜き成約事例｜約53坪の大型店舗を売却するために重要だったポイント

名古屋で店舗売却や居抜き売却を検討されている方から、 「50坪を超える大型店舗でも居抜きで売却できるのか」 「居酒屋の厨房や客席は、次の借主にも評価してもらえるのか」 「閉店を決めたら、いつから募集を始めればよいのか」 というご相談をいただくことがあります。

大型の飲食店は、小規模店舗に比べて出店できる買主が限られます。 必要な開業資金や人員、毎月の固定費が大きくなるため、買主も慎重に検討します。

一方で、駅から近く、厨房設備や客席、空調、給排水などを活用できる居抜き店舗であれば、 スケルトンから大型店舗を作るよりも開業費用を抑えられる可能性があります。

今回は、名古屋市昭和区八事エリアにある、八事駅徒歩1分、 約53坪の居酒屋居抜き店舗の成約事例をもとに、 大型店舗の居抜き売却で重要になるポイントを解説します。

八事駅近くの居酒屋居抜き店舗売却事例

今回の事例は、名古屋市昭和区八事エリアにある2階の貸店舗です。 最寄りの地下鉄八事駅からは徒歩1分。 駅を利用する方から認識されやすく、視認性のある立地でした。

契約面積は約175.24平方メートル、坪数にすると約53.01坪。 店内にはテーブル席、座敷席、カウンター席、厨房スペースがあり、 居酒屋として使用されていた内装や設備が残っている状態でした。

約53坪という広さがあるため、少人数向けの店舗よりも、 宴会、団体利用、家族利用、会食など、複数の利用シーンを想定しやすい店舗でした。

大型の居酒屋居抜き店舗が成約につながった理由

1．八事駅徒歩1分という立地が分かりやすかった

今回の店舗は、地下鉄八事駅から徒歩1分という立地でした。 大型の飲食店では、来店客が集まりやすい場所であることが重要です。

駅から近い店舗は、待ち合わせがしやすく、 宴会やグループ利用でも案内しやすいというメリットがあります。 2階店舗ではありましたが、駅からの距離と視認性により、 2階であることの弱点を補いやすい条件でした。

2．約53坪の客席を活用できた

店内にはテーブル席、座敷席、カウンター席があり、 少人数から団体客まで対応できるレイアウトでした。

約53坪の店舗を一から作る場合、 床、壁、天井、客席、厨房、空調、給排水、電気、ガスなど、 多くの工事が必要になります。

今回は、既存の客席や厨房を活用できる可能性があったため、 買主にとって開業費用を抑えられる点が検討材料になりました。

3．居酒屋以外の飲食業態も想定できた

居抜き店舗の募集では、現在の業態だけに限定せず、 既存設備やレイアウトを活用できる次の業態を想定することが大切です。

今回の店舗では、居酒屋のほか、 和食店、鍋料理店、焼肉店、宴会型飲食店、ダイニングなど、 大型の客席や厨房を活かせる業態も検討対象になりました。

居酒屋居抜き店舗で買主が確認するポイント

店舗売却では、内装がきれいであることだけで成約するわけではありません。 買主は、現在の造作や設備を自分の業態で使用できるかを確認しています。

厨房設備の状態

買主は、冷蔵庫、製氷機、作業台、シンク、ガス設備、 換気設備、排水設備などの状態を確認します。

設備が残っていても、故障している場合や、 買主の業態に必要な能力が不足している場合は、 修理や交換、追加工事が必要になります。

客席数と営業動線

大型店舗では、客席数だけでなく、 厨房から客席までの配膳動線、スタッフの移動、 注文や会計の流れも見られます。

座敷席、テーブル席、カウンター席がどのように配置されているかによって、 運営できる業態や必要なスタッフ数も変わります。

空調、排気、給排水の状態

飲食店では、におい、油煙、熱、排水などへの対応が必要です。 特に居酒屋や重飲食では、排気設備やグリストラップ、 電気容量、ガス容量などが重要になります。

造作譲渡の対象

造作譲渡では、内装、厨房設備、空調、照明、 テーブル、椅子、看板、備品など、 どこまでが譲渡対象になるのかを明確にする必要があります。

造作譲渡300万円をどのように見せるか

店舗売却では、売主が店舗にかけた内装費と、 買主が現在の造作に感じる価値に差が出ることがあります。

造作譲渡金は、過去の工事費だけで決まるものではありません。 使用年数、設備の状態、次の業態との相性、 追加工事の必要性、撤去費用、貸主承諾、引渡時期などを含めて判断されます。

今回のような大型店舗では、厨房や客席をそのまま活用できれば、 スケルトンから店舗を作る場合と比べて、 大きな工事費を抑えられる可能性があります。

そのため、単に造作譲渡金300万円と伝えるのではなく、 どの設備や内装が含まれ、 買主がどの程度の工事で営業を始められるのかを 分かりやすく伝えることが重要です。

大型店舗の居抜き売却で重要な貸主対応

居抜き売却には貸主の承諾が必要

居抜き売却は、現在の借主と次の借主だけで決められるものではありません。 貸主や管理会社による業態確認、新借主の審査、 保証会社審査などが必要になります。

特に大型の飲食店では、 営業時間、におい、音、排気、看板、消防設備、 建物への負担などが確認されます。

買主が見つかってから貸主へ相談するのではなく、 募集を始める前に、居抜きでの引継ぎが可能か、 どのような業態なら相談できるかを確認しておくことが大切です。

解約通知を出す前に相談する

店舗を閉店する場合、解約通知を先に提出すると、 居抜き売却に使える期間が限られることがあります。

大型店舗は、買主募集、内覧、申込み、審査、 賃貸借契約、造作譲渡契約まで時間がかかりやすいため、 退去期限が近い状態から募集を始めると、 買主が見つかる前に原状回復工事へ進まなければならない可能性があります。

閉店する可能性がある、 居抜きで売却できるなら検討したいという段階で相談することで、 選択肢を残しやすくなります。

成約までの実務の流れ

1. 賃貸条件と店舗状況の確認
   賃料、保証金、契約形態、面積、設備、造作、解約予告期間などを確認します。
2. 貸主、管理会社への確認
   居抜きでの引継ぎが可能か、相談できる業態や条件を確認します。
3. 造作譲渡金の設定
   売主の希望額と、買主が検討しやすい価格のバランスを整理します。
4. 募集資料の作成
   客席、厨房、設備、面積、立地、向いている業態、引渡条件をまとめます。
5. 買主募集と内覧対応
   店舗の強みだけでなく、設備状態や追加工事が必要な箇所も説明します。
6. 申込内容の確認
   業態、営業時間、資金計画、運営経験、工事内容などを確認します。
7. 貸主承諾と保証会社審査
   新借主として契約可能か、貸主、管理会社、保証会社の確認を進めます。
8. 賃貸借契約と造作譲渡契約
   譲渡対象、代金、引渡日、設備の状態、責任範囲を明確にして契約します。

現場で見てきた本音｜大型店舗ほど早めの準備が必要

そのため、大型店舗では、 募集を始めればすぐに買主が決まると考えず、 ある程度の期間を確保して進めることが大切です。

また、売主側が高く評価している設備でも、 買主の業態では使用しない場合があります。 反対に、売主が気にしていなかった客席レイアウトや排気設備が、 買主にとって大きな魅力になることもあります。

店舗売却では、売主目線で 「いくらかけた店舗なのか」を伝えるだけではなく、 買主目線で 「どのように使えるのか」 「どれくらいの費用で開業できるのか」 「どの業態に向いているのか」 を整理して伝えることが重要です。

まとめ｜八事駅近くの大型居酒屋居抜きは、立地と既存造作の見せ方が成約の鍵

今回の八事駅近くの居酒屋居抜き店舗は、 駅徒歩1分という立地、約53坪の広さ、 厨房や複数の客席を活用できる点が評価され、 成約につながった事例です。

大型店舗は買主候補が限られやすい一方で、 スケルトンから新しく作る場合の工事費も高額になります。 そのため、既存の厨房、客席、空調、給排水などを 活かせることを具体的に伝えることが重要です。

また、居抜き売却では、 買主を探すだけでなく、 貸主承諾、新借主の審査、造作譲渡契約、 賃貸借契約、引渡条件まで整理する必要があります。

店舗を売りたい方は、 閉店日が決まってからではなく、 閉店する可能性がある、 居抜きで売却できるなら検討したいという段階で 早めに相談することをおすすめします。

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