居抜き売却で買主の入居審査が落ちたら？造作譲渡契約・返金の注意点｜名古屋

1．居抜き売却で買主の入居審査が落ちたらどうなる？

居抜き売却では、現在のテナントが所有する内装・厨房設備・什器などを、次に出店する買主へ譲渡します。一方、賃貸物件を実際に借りるには、貸主との賃貸借契約が必要です。

買主が保証会社や貸主の入居審査で否決された場合、その買主との新しい賃貸借契約を締結できず、予定していた居抜き売却が進まなくなることがあります。

特に売主は、「造作譲渡価格に合意したから売却が確定した」と思い込まないことが大切です。

2．買主の入居審査が否決される主な理由

① 保証会社の審査に通らない

保証会社への加入が契約条件となっている場合、買主の支払能力や申込内容等が審査されます。否決された理由は、詳しく開示されないこともあります。

② 貸主が業態・営業時間を認めない

飲食店の居抜き物件でも、すべての飲食業態が認められるわけではありません。焼肉店などの煙・臭い、深夜営業、騒音、排気設備の容量などが問題になる場合があります。

③ 資金計画や申込資料に不安がある

新規開業では、自己資金、融資予定、事業計画などの資料を求められることがあります。法人なら決算書や会社概要などが必要となるケースもあります。

④ 賃貸条件が合意に至らない

審査の否決とは別に、保証金、契約開始日、用途制限などの条件がまとまらず、賃貸借契約が成立しないこともあります。

3．造作譲渡契約と賃貸借契約は別の契約

居抜き売却では主に2つの契約が関係します。

• 造作譲渡契約：現在のテナントと買主の間で、内装や設備などを売買する契約
• 建物賃貸借契約：貸主と新しい借主との間で、店舗を借りるための契約

たとえば、売主と買主が造作250万円で合意しても、貸主が買主の入居を認めない場合、買主はその場所で営業できない可能性があります。

そこで、2つの契約をどのように連動させるか、あらかじめ整理しておく必要があります。

4．「賃貸借契約の成立を停止条件とする」特約が重要

停止条件とは、将来の一定の事実が生じたときに、法律行為の効力が発生する仕組みです。民法第127条では、停止条件付きの法律行為は条件が成就した時から効力を生じると定められています。

居抜き売却では、「買主と貸主との間で賃貸借契約が有効に成立すること」を、造作譲渡契約の停止条件とする方法が考えられます。

※条件成就期限や具体的な効果は契約書の定めによって異なります。

停止条件特約の参考文例

※これは考え方を示す例文です。期限、費用負担、買主の辞退、虚偽申告、故意の条件成就妨害、返金方法などを実際の契約に合わせて定める必要があります。使用前に専門家へ確認してください。

停止条件と解除条項はどう違う？

停止条件は条件が成就して初めて効力が発生する仕組みです。一方、契約がいったん効力を生じた後、特定の事由により解除できるよう定める方法もあります。採用する仕組みによって返金や精算の考え方が異なります。

5．審査落ちしたら手付金・申込金・造作代金は返金される？

返金の可否を判断するときは、お金の名称だけではなく、何のために受領したかを確認します。

申込みだけで契約前の場合

売買契約が成立していない段階で預かった申込金などは、原則として返金が問題になります。ただし、個別の合意や受領の経緯を確認する必要があります。

停止条件付きで契約した場合

賃貸借契約の成立が条件で、条件不成就が確定した場合は、返金・精算の条項に従って対応します。先に代金を受け取るときは、返金期限まで明記しましょう。

停止条件を設けていない場合

買主が審査に落ちても、造作譲渡契約が当然に消滅するとは限りません。解除できるか、損害賠償が問題になるか、受領金を返金するかは契約内容や事情次第です。

なお、手付に関しては民法第557条などの規定も関係します。「手付金」と書けば必ず返金不要になる、という理解は避けましょう。

6．入居審査の否決で売主が負う3つのリスク

① 再募集に時間がかかる

買主候補との交渉中に募集を停止していた場合、審査否決後に再募集が必要です。その間に閉店日や明渡期限が近づくことがあります。

② 賃料・共益費などの負担が続く

買主の入居審査が落ちても、売主が現在締結している賃貸借契約は自動的には終了しません。契約に応じた賃料等の負担は続きます。

例えば月額賃料20万円の店舗で、再募集に2か月かかれば、その期間の賃料は40万円です。売却見込み代金だけでなく、追加負担も考えておきましょう。

③ 原状回復・撤去費用が発生する

居抜きでの引渡しができず、次の借主も決まらないまま賃貸借契約が終了すると、契約に従った原状回復や設備撤去が必要となる場合があります。

7．買主の入居審査が落ちたときの対処手順

前の買主との契約関係が整理される前に、別の買主に確定的な売却を約束すると二重契約などのトラブルが生じるおそれがあります。

8．造作譲渡契約の前に確認したい7つの項目

1. 貸主の承諾：居抜き引渡しや希望業態が認められるか
2. 入居審査：保証会社・貸主の審査、必要書類、判断時期
3. 停止条件：賃貸借契約の成立を効力発生の条件とするか
4. 返金条項：審査否決・契約不成立時の返金額、期限、費用負担
5. キャンセル：買主の自己都合辞退をどう扱うか
6. 決済・引渡し：造作代金支払日、所有権移転、鍵の引渡し
7. 売主の退去：解約予告期間、明渡期限、原状回復の範囲

契約書の表現が曖昧なまま進むと、審査否決時に売主・買主の認識が食い違いやすくなります。事前に条件を文書化することが大切です。

9．居抜き売却の入居審査についてよくある質問

10．まとめ｜入居審査・造作譲渡契約・返金を一体で考える

居抜き売却は、買主が見つかっただけでは完了しません。入居審査、賃貸借契約、造作譲渡契約、代金決済、引渡しまで整理する必要があります。

特に買主の入居審査が否決された場合、造作譲渡契約がどうなるか、手付金や預り金を返金するかは、契約書の定めと個別の事情によります。

トラブルを避けるためには、賃貸借契約の成立を停止条件とする特約などを検討し、条件不成就時の精算方法や期限まで明確にしておきましょう。

閉店までの時間が限られるほど、再募集の遅れや追加賃料が負担になります。解約通知前から、契約条件と売却スケジュールを確認することが大切です。