居抜き売却・造作譲渡の手数料はいくら？誰が払う？仲介手数料との違い｜名古屋

結論｜造作譲渡手数料と仲介手数料は別の費用です

居抜き売却では、大きく分けて2つの取引が同時に進むことがあります。

この2つは関連していますが、契約としては別のものです。

そのため、造作売買に関する「造作譲渡手数料」と、賃貸借契約を仲介する「仲介手数料」の両方が発生するケースがあります。

そもそも造作譲渡金とは？

造作譲渡金とは、現在の店舗オーナーが所有している内装や設備などを、次の店舗事業者へ譲渡する際の売買代金です。

例えば飲食店なら、

などが譲渡対象になることがあります。

例えば造作譲渡金が300万円なら、この300万円は基本的に「店舗の内装や設備等を取得するための代金」です。

造作譲渡を仲介・サポートする会社への手数料とは別になります。

造作譲渡手数料とは？

造作譲渡手数料とは、居抜き店舗の売買を成立させるための業務に対して支払う手数料です。

実際の居抜き売却では、単に売主と買主を紹介するだけではありません。

といった複数の業務があります。

特に居抜き売却では、造作だけ売れば終わりではなく、買主が「次の借主」として貸主の審査を受け、賃貸借契約まで成立させる必要があります。

造作譲渡手数料は誰が払う？

誰が手数料を負担するか、金額をどのように設定するかは、造作売買を取り扱う会社や契約内容によって異なります。

サンコー不動産では、造作を譲渡する売主側、造作を取得する買主側の双方について、当社規定に基づく造作売買手数料を設定しています。

これは、売主側には店舗売却・買主募集・条件調整等のサポートがあり、買主側にも設備内容の確認、譲渡条件の整理、契約・引渡し調整等の業務があるためです。

サンコー不動産の造作売買手数料

例えば、造作譲渡金が300万円の場合、

となります。

※具体的な請求額、税区分、支払時期等については、個別の契約・請求書をご確認ください。

賃貸の仲介手数料とは何が違う？

ここが最も質問されやすいポイントです。

「造作譲渡手数料を払うなら、仲介手数料は不要なのでは？」 と思われることがあります。

しかし、両者は対象となる契約が違います。

	造作譲渡手数料	賃貸仲介手数料
対象	内装・設備等の売買	店舗の賃貸借契約
主な契約	造作譲渡契約	建物賃貸借契約
主な業務	造作査定・募集・交渉・設備整理・売買契約・引渡し	物件紹介・申込み・貸主調整・重要事項説明・賃貸借契約

つまり、

という違いがあります。

なぜ居抜き売却では2つの契約が必要になる？

通常の店舗賃貸なら、貸主と借主が賃貸借契約を結べば店舗を借りることができます。

一方、居抜きでは、現在の借主が所有している設備や内装を次の借主へ引き継ぎます。

そのため、

という2つの関係が存在します。

新借主が造作を購入しても、貸主から店舗を借りる承諾が得られなければ、その場所で営業することはできません。

だからこそ、居抜き売却では造作売買と賃貸借契約を連動して進めることが重要です。

「300万円で売れた＝300万円がそのまま手取り」ではない

売主側が特に注意したいポイントです。

例えば造作譲渡金300万円で買主が決まった場合でも、必要な手数料やその他費用があれば、実際の手取りは300万円そのままではありません。

店舗売却では、造作価格だけではなく、

まで含めて考える必要があります。

重要なのは、造作を「いくらで売れたか」だけではなく、最終的に売主の負担がいくら減り、いくら手元に残るかです。

買主側も「造作代だけ」で考えない

買主側も同様です。

例えば造作譲渡金200万円の店舗でも、実際の出店時には、

などが必要になる可能性があります。

そのため、買主候補へは造作価格だけではなく、店舗取得に必要な初期費用全体を早めに説明しておくことが大切です。

手数料が発生しても居抜き売却するメリットはある？

手数料だけを見ると「費用がかかる」と感じるかもしれません。

しかし居抜き売却では、造作を次の借主へ引き継げることで、

というメリットがあります。

造作売買手数料だけではなく、居抜きで売却した場合と、スケルトン返しをした場合の総額で比較することが重要です。

手数料よりも「高く売ること」だけを優先しない

売主としては、できるだけ高い造作価格で売りたいものです。

しかし、造作価格を高く設定しすぎて買主が見つからなければ、解約期限が近づき、最終的に原状回復して退去しなければならないこともあります。

例えば、

という結果になる可能性もあります。

手数料率だけを見るのではなく、適正価格で買主を見つけ、契約・引渡しまで成立させられるかを見ることが大切です。

契約前に確認したい費用チェックリスト

特に買主側は、内覧時に造作価格だけを確認するのではなく、店舗取得に必要な総額を確認しておくと安心です。

買主が見つかった後の流れ

造作価格と手数料について合意しても、居抜き売却はまだ完了ではありません。

買主が店舗を正式に借りられること、造作譲渡契約が成立すること、代金と引渡しの条件が一致していることを確認して進めます。

よくある質問

Q．造作譲渡金と手数料は同じものですか？

違います。造作譲渡金は内装・設備等そのものの売買代金で、造作売買手数料はその取引を仲介・サポートする業務に対する費用です。

Q．造作譲渡手数料と仲介手数料は両方かかりますか？

造作売買と店舗賃貸借の両方を仲介・サポートする場合、それぞれの契約に応じた手数料が発生することがあります。契約前に費用明細をご確認ください。

Q．手数料は買主だけが払うのですか？

負担方法は会社や契約によって異なります。サンコー不動産では当社規定に基づき、売主・買主それぞれについて造作売買手数料を設定しています。

Q．サンコー不動産の造作売買手数料はいくらですか？

当社では造作譲渡金額の8％、最低8万円としております。具体的な金額については査定・契約前にご説明いたします。

Q．造作を無料で譲る場合はどうなりますか？

無償譲渡の場合でも契約・設備確認・賃貸借との調整が必要となることがあります。手数料の取扱いについては、個別の条件をご確認ください。

Q．査定を依頼したら必ず契約しないといけませんか？

まず店舗の状況や造作設備を確認し、売却方法や価格をご相談いただけます。条件を確認したうえで売却方法をご判断ください。

まとめ｜手数料は「何の取引に対する費用か」を確認する

居抜き売却では、造作譲渡金、造作売買手数料、賃貸仲介手数料など、名称の似た費用が出てきます。

しかし、それぞれ目的が異なります。

店舗売却では、「手数料がいくらか」だけではなく、造作譲渡金から費用を差し引いた最終的な手取りや、原状回復費をどこまで抑えられるかまで含めて判断することが重要です。

また買主側も、造作価格だけでなく、賃貸契約に必要な初期費用まで含めた総額を確認しておきましょう。

※本記事は居抜き売却・造作譲渡に関する一般的な説明です。実際に発生する費用、税区分、手数料、賃貸条件、契約内容等は個別案件によって異なります。正式な費用については契約前に提示される見積書・明細書・契約書等をご確認ください。