大家さんに居抜きを断られたらどうする？貸主承諾を得るために確認したいポイント
飲食店や美容室、居酒屋、バーなどを閉店・移転する際、 現在の内装や設備をそのまま次の借主へ引き継ぐ 「居抜き売却・造作譲渡」を希望される方は少なくありません。
しかし、大家さんや管理会社へ相談したところ、 「居抜きでは退去できません」 「原状回復してください」 と断られてしまうケースもあります。
では、一度断られたら居抜き売却は完全に諦めるしかないのでしょうか。
必ずしもそうとは限りません。 大家さんが居抜きを断る理由を整理し、 次の借主候補や引渡し方法などを具体的に提示することで、 改めて相談できるケースもあります。
今回は、名古屋・愛知で店舗売却・造作譲渡のご相談を受けている立場から、 大家さんに居抜きを断られた場合の考え方と交渉のポイント を解説します。
1．なぜ大家さんは居抜きを断るのか
大家さんが居抜きを断るのには、それぞれ理由があります。
単純に「居抜きが嫌いだから」というケースだけではありません。 貸主側から見ると、現在の造作や設備を残すことには いくつかのリスクがあります。
① 原状回復して貸したいと考えている
賃貸借契約上、 退去時にスケルトン返しや原状回復が定められている場合、 大家さんとしては契約通りに戻してもらいたいと考えることがあります。
一度きれいな状態に戻してから、 改めて次のテナントを募集したいという方針です。
② 次の借主の業種を心配している
例えば現在が飲食店だからといって、 次の借主もすべての飲食業態が認められるとは限りません。
焼肉店、ラーメン店、居酒屋など、 煙・臭い・営業時間・騒音などを理由に、 業種を限定している建物もあります。
③ 古い設備を残したくない
エアコン、厨房設備、ダクト、給排水設備などが古い場合、 将来的な故障や漏水などを心配して 「一度すべて撤去してほしい」と判断されることもあります。
④ 誰が設備の責任を負うのか分からない
造作をそのまま残す場合、 大家さんからすると、
- この設備は誰の所有物なのか
- 故障した場合は誰が修理するのか
- 次の借主が退去するとき誰が撤去するのか
- 貸主設備として扱われてしまわないか
といった点が不明確になります。
この責任関係が整理されていないため、 居抜きを認めたくないというケースもあります。
⑤ 次の借主の審査に不安がある
現在の借主が 「次に入りたい人を見つけました」 と伝えても、 大家さんにとっては初めて会う事業者です。
事業内容、資金力、経験、保証会社審査などを確認しなければ、 新しい賃貸借契約を締結できません。
2．まずは賃貸借契約書を確認する
大家さんとの交渉を始める前に、 まず現在の賃貸借契約書を確認します。
特に重要なのが、 原状回復・造作・転貸・契約終了時の取扱いに関する条項です。
店舗物件では、
- スケルトン返し
- 原状回復義務
- 造作買取請求権の放棄
- 造作変更には貸主承諾が必要
- 賃借権の譲渡・転貸禁止
などが定められている場合があります。
貸主が居抜きでの引継ぎを認め、 原状回復義務の扱いについて合意することが重要です。
3．「なぜ居抜きがダメなのか」を確認する
大家さんから 「居抜きはダメです」 と言われたときに、 すぐに諦めてしまうのではなく、 まず理由を確認します。
例えば、
次の借主候補の業種や契約条件、 設備の取扱い等を整理したうえで、 改めてご相談させていただければと思っております。」
という形です。
理由が分かれば、 解決できる問題なのか、 どうしても変更できない貸主方針なのかを判断できます。
4．次の借主候補を具体的に提示すると話が変わることもある
まだ誰が入るか分からない状態で、
「居抜きで退去させてください」
とだけ伝えても、 大家さん側にはメリットが見えにくい場合があります。
一方で、 具体的な後継テナント候補がいる場合は、 話が変わることがあります。
例えば、
- 法人名・個人名
- 予定業種
- 既存店の運営実績
- 代表者経歴
- 会社概要
- 希望する契約条件
- 保証会社の利用
などを整理します。
大家さんからすると、
もちろん、候補者がいるから必ず承認されるわけではありません。 最終的には貸主・管理会社・保証会社等の審査があります。
5．大家さん側のメリットも整理して伝える
居抜き売却の話になると、 どうしても現在の借主側のメリットだけを伝えてしまいがちです。
しかし大家さんに承諾してもらうためには、 貸主側にどんなメリットがあるのか という視点も重要です。
空室期間を短くできる可能性がある
現在の借主が退去してから募集を開始すると、 次の借主が決まるまで空室期間が発生する可能性があります。
一方で、現在の借主が入居している間に 後継テナントを探すことができれば、 契約の切替えをスムーズにできる可能性があります。
募集にかかる時間を短縮できる可能性がある
特に飲食店の場合、 一から厨房やダクトを施工する必要がある店舗より、 既存設備を使える店舗を探している事業者もいます。
居抜きとして募集することで、 別の需要を取り込める可能性があります。
次の借主も新たに審査する
現在の契約をそのまま譲るのではなく、 次の借主について改めて申込み・審査を行い、 貸主と新しい賃貸借契約を締結する形を提案することで、 大家さんの不安を軽減できる場合があります。
6．条件を変えることで承諾される場合もある
大家さんから居抜きを断られた場合でも、 すべての設備をそのまま残すことにこだわる必要はありません。
例えば、
- 古い設備だけ撤去する
- 不要な造作だけ撤去する
- 貸主が指定した部分だけ原状回復する
- 次の借主が撤去義務を引き継ぐ
- 設備を貸主設備ではなく残置物として扱う
- 退去時の撤去責任を新契約で明確にする
など、条件を整理することで話がまとまることがあります。
貸主：「エアコンが古いので残したくない」
↓
エアコンのみ撤去
↓
厨房・カウンター・内装は次の借主へ譲渡
このように、 「全部残す・全部壊す」の二択ではない ケースもあります。
7．「造作譲渡」と「賃貸借契約」は分けて考える
店舗売却で特に注意したいのが、 造作譲渡と賃貸借契約は別の契約だという点です。
現在の借主と次の借主が 造作譲渡金について合意したとしても、 それだけで次の借主が店舗を借りられるわけではありません。
基本的には、
- 居抜きでの引継ぎについて貸主・管理会社へ相談
- 次の借主候補が入居申込み
- 保証会社・貸主等による審査
- 次の借主と貸主が賃貸借契約を締結
- 造作譲渡条件を確定
- 店舗を引き渡す
という流れを整理して進めます。
実際の契約順序や条件は案件によって異なるため、 貸主・管理会社と調整しながら進めることが重要です。
8．大家さんに断られたときにやってはいけないこと
勝手に次の借主へ引き渡す
貸主の承諾なしに、 現在の借主の判断だけで別の事業者へ店舗を使わせることは避けなければなりません。
賃貸借契約上の転貸・賃借権譲渡禁止に抵触する可能性があります。
「買主が決まったから認めてください」と強引に進める
造作の買主候補が決まっていても、 賃貸借契約を誰と締結するかを決めるのは貸主です。
強く押すよりも、 貸主が何を心配しているかを確認し、 審査資料や条件を整理して提示した方が進めやすいことがあります。
大家さんへ相談する前に造作売買を確定してしまう
貸主承諾や次の借主の審査が確定していない段階で、 無条件に造作売買を成立させてしまうと、 後から店舗を引き継げなくなった場合にトラブルになる可能性があります。
造作譲渡契約を締結する際は、 貸主承諾や賃貸借契約の成立との関係も整理しておく必要があります。
9．大家さんへの居抜き交渉はいつ始めるべき？
できるだけ早い段階がおすすめです。
閉店直前になってから、
「来月退去するので、今から次の借主を探して居抜きにしたい」
となると、 募集できる時間がほとんどありません。
さらに、次の借主候補が見つかっても、 申込み・保証会社審査・貸主審査・契約条件の調整などに時間が必要です。
10．一度断られても、理由によっては再交渉できる
大家さんに 「居抜きはダメです」 と言われたからといって、 必ずしもすべてのケースでそこで終了とは限りません。
例えば、
- 後継テナントが決まっていなかった
- 次の業種が分からなかった
- 設備責任が不明確だった
- 退去時の撤去責任が整理されていなかった
- 貸主側のメリットが伝わっていなかった
という理由であれば、 条件を整理したうえで改めて相談できる場合があります。
一方で、 建物の建替え予定や貸主の明確な運用方針などにより、 どうしても居抜き承継が認められないケースもあります。
その場合は無理に進めず、 原状回復費用や設備買取など、 別の方法で撤退費用を抑えられないか検討することになります。
11．居抜き交渉で大切なのは「貸主・売主・次の借主」の3者調整
居抜き売却というと、 現在の店舗オーナーと造作を購入する人だけの取引と思われがちです。
しかし実際には、
現在の借主
次の借主候補
大家さん・管理会社
この三者の条件を整理することが重要です。
現在の借主にとって良い条件でも、 貸主にとってリスクが高ければ承諾されません。
逆に、貸主の不安を整理し、 次の借主の事業内容や信用面、 設備の責任関係、退去時の取扱いまで明確にすることで、 検討してもらいやすくなる場合があります。
大家さんに居抜きを断られた場合も、一度ご相談ください
株式会社サンコー不動産では、 名古屋市・愛知県を中心に 店舗売却・居抜き売却・造作譲渡 のご相談を承っています。
「大家さんから居抜きはダメと言われた」
「次の借主候補は見つかっている」
「どういう条件なら相談できるか分からない」
「まだ大家さんには造作譲渡の話をしていない」
という段階でもご相談可能です。
現在の賃貸条件や店舗の状況、 後継テナント候補の内容などを確認し、 貸主・管理会社への相談方法も含めて整理いたします。
店舗の居抜き売却について無料相談するよくある質問
Q．大家さんが居抜きを認めない場合でも造作を売ることはできますか？
店舗内の動産そのものを売却できる場合はありますが、 店舗をそのまま次の借主へ引き継ぐには貸主・管理会社との調整が必要です。 原状回復義務が残る場合もあるため、造作売買だけを先行させないことが重要です。
Q．次の借主を自分で見つければ、大家さんは認めてくれますか？
候補者を見つけることはできますが、 最終的に入居を認めるかどうかは貸主側の審査となります。 業種、事業内容、保証会社審査、契約条件などを確認したうえで判断されます。
Q．一度「居抜き不可」と言われても再度相談できますか？
理由によります。 次の借主が不明、設備責任が不明確など、 条件整理によって解消できる懸念であれば再度相談できる場合があります。 ただし、最終判断は貸主・管理会社となります。
Q．居抜きを認めてもらえたら原状回復義務はなくなりますか？
自動的になくなるわけではありません。 現在の借主の原状回復義務をどのように扱うか、 次の借主へどの範囲を引き継ぐかについて、 貸主・管理会社を含めて明確にしておくことが重要です。
Q．大家さんへ相談する前でも店舗売却査定はできますか？
可能です。 まず店舗の設備、立地、賃料、業態などを確認し、 居抜き売却を検討する価値がありそうか整理したうえで、 貸主への相談方法を検討することもできます。
