店舗の解約通知を出す前に居抜き売却を検討すべき理由｜原状回復で損する前に知ってほしいこと

1．なぜ店舗の解約通知を出す前に居抜き売却を検討した方がいいのか

店舗を閉店すると決めたとき、 通常は賃貸借契約書を確認し、貸主または管理会社へ解約通知を提出します。

ただし、店舗には住宅とは違い、 退去時に「原状回復」や「スケルトン返し」が定められていることがあります。

そのまま退去すると、 厨房設備やカウンター、エアコン、ダクト、内装などを撤去し、 借りた当時の状態または契約で定められた状態まで戻さなければならないケースがあります。

次の借主が同じような飲食店や店舗を営業するのであれば、 現在残っている内装や厨房設備をそのまま利用したいという需要があります。

そこで利用されるのが居抜き売却・造作譲渡という方法です。

現在の借主から次の借主へ店舗設備や内装を引き継ぐことができれば、 売主側は造作譲渡代金を受け取れる可能性があるだけでなく、 原状回復費用そのものを抑えられる可能性があります。

2．解約通知を出した後では居抜き売却できない？

「すでに解約通知を出してしまったら居抜き売却できないのか？」 というご相談もあります。

結論から言えば、 解約通知を提出した後でも居抜き譲渡ができるケースはあります。

ただし、契約終了日がすでに決まっているため、 次の借主を探すために使える時間が限られてしまいます。

さらに、貸主や管理会社がすでに 「退去後はスケルトンに戻して新規募集する」 という方針で進めている場合には、 改めて居抜き承継について相談する必要があります。

3．店舗売却は「募集できる時間」が非常に重要

居抜き売却では、 単純に「買いたい人を見つければ終わり」というわけではありません。

一般的には次のような流れがあります。

1. 店舗の査定
2. 貸主・管理会社への確認
3. 売却条件の設定
4. 後継テナントの募集
5. 問い合わせ・内覧
6. 造作譲渡条件の交渉
7. 入居申込み
8. 保証会社・貸主審査
9. 賃貸借契約
10. 造作譲渡・店舗引渡し

そのため、 「来月末で退去します」というタイミングから探し始めるより、 数か月前から動き始めた方が当然選択肢は多くなります。

4．居抜き売却なら原状回復費用を抑えられる可能性がある

店舗の閉店時に大きな負担となりやすいのが原状回復費用です。

店舗によっては、 内装や厨房設備、排気ダクト、給排水設備、エアコンなどの撤去が必要となります。

仮に居抜きで次の借主へ引き継ぐことができ、 貸主から現状引継ぎの承諾を得られた場合、 これらの撤去をしなくて済む可能性があります。

つまり店舗売却は、

• 造作を売却して収入を得る
• 原状回復費用を削減する
• 設備撤去費用を削減する
• 廃棄処分費用を削減する

という複数のメリットを考える必要があります。

造作が0円でもメリットが出ることがある

「高く売れないなら居抜きにする意味がない」 と思われる方もいらっしゃいます。

しかし、必ずしもそうではありません。

例えば、

• 原状回復工事：150万円
• 設備撤去・処分：50万円
• その他の撤去費用：30万円

合計230万円かかる予定だった店舗が、 次の借主へ現状のまま引き継げたとします。

仮に造作譲渡代金が0円だったとしても、 撤退費用を大幅に抑えられれば、経済的なメリットが生まれる可能性があります。

そのため弊社では、 「いくらで売れるか」だけではなく、 最終的にいくら手元に残るかという視点で店舗売却を考えています。

5．居抜き売却には貸主・管理会社の承諾が必要

ここで重要なのが、 現在の借主と次の借主だけで店舗を引き継ぐことはできないという点です。

現在の賃貸借契約が終了すれば、 次の借主は原則として新たに貸主と賃貸借契約を結ぶことになります。

そのため、

• 居抜きでの引継ぎを認めてもらえるか
• 次の借主の業種が認められるか
• 貸主・管理会社の審査に通るか
• 保証会社の審査に通るか
• 新しい賃貸条件がどうなるか

などを確認する必要があります。

居抜き売却を進める際には、 貸主・管理会社との調整も非常に重要です。

6．大家さんへ「閉店します」と伝える前に整理したいこと

店舗オーナー様からよくあるのが、 閉店を決めた段階ですぐに 「○月末で退去します」と貸主へ伝えてしまうケースです。

もちろん解約予告期限がありますので、 契約書に定められた期日までには通知する必要があります。

ただ、居抜き売却を検討するのであれば、 伝え方を少し変えることもできます。

例えば、

という形です。

貸主側にとっても、 次の借主が早く決まれば空室期間を短くできる可能性があります。

もちろん、貸主によっては居抜き不可・原状回復必須という判断もありますので、 最終的には賃貸借契約書の内容と貸主の意向を確認する必要があります。

7．解約前に確認しておきたいポイント

店舗売却を検討する場合は、まず次の内容を確認します。

① 賃貸借契約書

特に確認したいのは、 解約予告期間と原状回復に関する条項です。

店舗の場合、 「6か月前予告」など住宅より長い解約予告期間が設定されているケースもあります。

② 原状回復の内容

「原状回復」と書かれていても、 必ずしもすべて同じ内容とは限りません。

契約締結時の状態や特約、貸主との協議内容などを確認する必要があります。

③ 店舗内の設備

店舗にある設備を、

• 借主所有
• 貸主所有
• リース品
• レンタル品

に分けて整理します。

リース品などは自由に売却できないため、 造作譲渡対象から除外しなければならないケースがあります。

④ 営業中か、閉店後か

居抜き売却では、営業中に募集することも可能です。

その場合、 従業員や取引先、常連客に閉店予定を知られたくないという事情もあります。

店舗名や詳細住所を公開せず、 候補者を限定して募集するなど、 状況に応じた募集方法を検討します。

8．居抜き売却を相談するベストなタイミングは？

一番相談していただきたいタイミングは、 「閉店するかもしれない」と考え始めた段階です。

まだ閉店を決定していなくても問題ありません。

例えば、

• 半年後に閉店するかもしれない
• 売れるなら撤退したい
• 移転を検討している
• 原状回復費用が高そうで心配
• 設備にどれくらい価値があるか知りたい

という段階でもご相談いただけます。

一度設備を撤去してしまえば、 居抜き店舗としての価値が失われてしまう可能性があります。

少なくとも、 「壊す前・捨てる前・解約する前」に 一度店舗売却の可能性を確認することをおすすめします。

9．解約通知後でも諦める必要はありません

ここまで「解約通知前に相談した方がいい」とお伝えしましたが、 すでに解約通知を提出している場合でも、 必ずしも居抜き売却を諦める必要はありません。

退去日まで時間があり、 貸主・管理会社から居抜き承継について承諾を得られるのであれば、 後継テナントを探せる可能性があります。

重要なのは、 残された時間の中でできるだけ早く動くことです。

「もう解約を出してしまったから無理だろう」と自己判断せず、 一度ご相談ください。

10．店舗の解約前に居抜き売却を検討するメリットまとめ

最後に整理すると、解約通知前に店舗売却を検討するメリットは次の通りです。

• 後継テナントを探す時間を確保しやすい
• 造作譲渡代金を得られる可能性がある
• 原状回復費用を抑えられる可能性がある
• 厨房設備などの撤去・処分費用を削減できる可能性がある
• 貸主・管理会社との調整を早い段階から始められる
• 価格や条件を余裕を持って設定できる

店舗を閉めるときは、 「何を売れるか」だけでなく、 「何を払わずに済むか」まで含めて考えることが重要です。

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