名古屋・愛知の店舗売却・造作譲渡ガイド
居抜き売却の査定に必要な書類は？相談前に準備したい7つのもの
飲食店の閉店・移転を検討している方向けに、査定前の準備と確認事項を分かりやすく整理しました。
「居抜き売却を相談したいけれど、何を用意すればいい？」「店舗の図面が見当たらない」「厨房設備の購入時期が分からない」――このようなお悩みは少なくありません。
居抜き売却の査定では、内装や厨房設備の状態に加えて、賃料・解約条件・設備の所有者・引渡し可能時期などを確認します。そのため、事前に情報が整理されていると、査定の精度や、その後の募集準備が向上します。
先に結論：査定の相談時点で、すべての書類を揃える必要はありません。まずは「賃貸借契約書」「店内写真」「閉店・退去予定」の3つから確認しましょう。書類が不足していても、分かる範囲で相談を始められます。
居抜き売却の査定で書類が必要な理由
居抜き売却とは、店舗の内装・造作・設備などを、次の利用者へ引き継ぐことを目的とした取引です。一般的な不動産の売却とは異なり、店舗を借りている方が所有する設備などを譲渡するケースが中心です。
査定額は、厨房機器の中古価格だけで決まるわけではありません。立地、賃料、内装の使いやすさ、設備の状態、貸主の意向、買主候補の需要などを総合的に見て判断します。
例えば、設備が充実していても、退去期限が迫っていたり、貸主が次の業態を認めなかったりすると、売却条件の調整が必要になります。逆に、図面や設備情報が整理されていると、買主候補が改装費や開業準備を検討しやすくなります。
居抜き売却の査定前に準備したい7つのもの
1賃貸借契約書・重要事項説明書
最も優先して確認したい書類です。賃貸借契約書から、現在の賃料だけでなく、解約予告期間や原状回復の条件、造作の取扱いを確認します。重要事項説明書や覚書、契約更新時の書類があれば一緒に用意しましょう。
- 月額賃料・共益費、保証金・敷金など
- 契約期間、更新条件、解約予告期間
- 原状回復・スケルトン返しに関する特約
- 造作譲渡、賃借権譲渡、名義変更に関する条項
なお、造作を売ることと、店舗の賃貸借契約を次の借主へ引き継ぐことは別問題です。賃借権の譲渡や転貸には、民法第612条により原則として貸主の承諾が必要です。次の借主が新規に契約する場合も、貸主側の入居審査や条件確認が必要になります。
2店舗の平面図・レイアウト図
店舗の広さや、厨房・客席・トイレ・出入口などの配置を把握するための資料です。設備配置図や内装工事時の図面があれば、さらに具体的な確認ができます。
- 客席と厨房の位置関係
- カウンター、間仕切り、収納の配置
- 給排水・ガス・排気設備の位置
- 業態変更や追加工事の検討に必要な情報
正式な図面がなくても、手書きの間取りや簡単な寸法メモから確認を始められます。古い図面しかない場合は、現在のレイアウトと異なる部分を伝えてください。
3店舗の内外観・厨房設備の写真
現地査定前に店舗の状態を把握しやすいのが写真です。スマートフォンの撮影で十分です。きれいに片付けてから撮り直す必要はありませんが、できるだけ明るく、広い範囲が見える写真が役立ちます。
- 店舗入口・外観、客席全体、カウンター
- 厨房全景、調理台、シンク、グリストラップ周辺
- 冷蔵庫、製氷機、コンロ、フライヤーなど
- 空調、ダクト、給排水設備
- 機器のメーカー名・型番・製造年が分かる銘板
営業中で店舗名を伏せたい場合は、看板や店名が分かる写真の公開方法を調整することも検討できます。査定用の写真と募集広告に使う写真は、公開範囲を分けて考えると安心です。
4造作・厨房設備・什器の一覧表
何を譲渡し、何を持ち帰り、何を撤去するかを整理するためのリストです。最初から完全な設備台帳を作る必要はありません。主な設備について、次のような項目を記録しておくと便利です。
| 設備名 | 数量 | 所有関係 | 状態・備考 |
|---|---|---|---|
| 業務用冷蔵庫 | 1台 | 自己所有 | 稼働中／型番確認 |
| 製氷機 | 1台 | リース | 契約内容の確認が必要 |
| エアコン | 2台 | 貸主所有の可能性 | 契約書・管理会社に確認 |
| テーブル・椅子 | 一式 | 自己所有 | 譲渡予定 |
※上の表は記入例です。実際の店舗の設備状況を示すものではありません。
特に重要なのは所有者の区分です。貸主所有設備、リース品、レンタル品、取引先からの貸与品を、自己所有の設備と混同しないようにしましょう。不具合がある機器も、隠さず状態を記載します。
5リース・レンタル契約書と残債資料
厨房機器、POSレジ、食器洗浄機、防犯カメラなどにリース・レンタル品がある場合は、契約書や支払明細を確認します。
- 契約先・対象機器
- 契約期間と残りの支払額
- 中途解約・返却・買取りの条件
- 第三者への使用承継や譲渡の可否
リース品を所有物として勝手に売却することはできません。契約内容によって、清算・返却・リース会社の承諾を得た承継など、必要な対応が異なります。売却価格を検討する前に整理しましょう。
6設備の購入資料・修理・点検履歴
購入時の領収書や納品書、保証書、取扱説明書、修理明細、メンテナンス記録などがあれば、設備の年式や管理状況を説明しやすくなります。
特に冷凍冷蔵機器や空調設備は、製造年だけでなく、実際の稼働状況や修理歴も判断材料になります。ただし、購入価格が高額だった設備でも、その金額がそのまま査定額に反映されるわけではありません。
資料がない場合は、メーカー・型番・現状の動作確認から整理する方法もあります。故障中や異音がある設備は、分かる範囲で具体的に申告しましょう。
7閉店予定・解約状況が分かるメモ
最後は正式な書類でなくても構いません。いつまで営業し、いつ引渡しができるかを伝えるためのメモを用意してください。解約通知を出している場合は、その控えも重要です。
- 閉店・移転予定日と希望引渡日
- 貸主への解約通知の有無と通知日
- 管理会社・貸主への居抜き売却相談の状況
- 内覧に対応できる曜日・時間帯
- 希望する造作譲渡価格（未定でも可）
飲食店営業許可証などの許認可資料も、必要に応じて確認できるようにしておくと役立ちます。ただし、設備のみの居抜き譲渡で営業許可が自動的に引き継がれるわけではありません。事業そのものを譲渡するケースなどでは承継制度が関係する場合があるため、管轄保健所への事前確認が必要です。
保存版｜居抜き査定の準備チェックリスト
相談前に、次の7項目を確認してみましょう。
- 賃貸借契約書・重要事項説明書・覚書
- 店舗の平面図・設備配置図
- 店舗全体・厨房設備の写真
- 造作・設備・什器の一覧
- リース・レンタル契約書と残債資料
- 購入書類・保証書・修理・点検記録
- 閉店予定日・解約状況・希望条件のメモ
優先順位の目安
まずは①賃貸借契約書、③店舗写真、⑦退去予定の3点から。次に②図面、④設備一覧、⑤リース資料を整理し、⑥購入・修理履歴は手元にある範囲で補いましょう。
書類が揃っていなくても居抜き査定は相談できる？
はい。初回相談では、書類がすべて揃っていなくても進められます。ただし、最終的な条件確認や契約には追加資料が必要になる場合があります。
図面をなくした場合
内装業者の保管資料や、過去の募集図面などがないか確認します。見つからなければ、現況写真や簡易的な採寸から情報を整理する方法があります。
賃貸借契約書が見つからない場合
契約時の書類一式や更新書類を確認し、それでも見つからなければ管理会社に写しの有無を相談します。確認前に解約や譲渡の条件を決めつけないことが大切です。
設備の購入時期が不明な場合
機器の銘板、型番、修理伝票などから確認します。分からない場合は「年式不明」と記録し、状態を優先して説明しましょう。
貸主にまだ伝えていない場合
査定相談と貸主への正式な承諾依頼は別の段階です。先に契約内容を確認し、誰がどの順番で相談するか整理しましょう。解約通知を出す前のほうが、募集期間や交渉の選択肢を確保しやすい場合があります。
査定額を左右するのは書類の数だけではない
資料が多いほど高額で売れる、というわけではありません。買主候補にとっての使いやすさが重要です。
- 賃貸条件：賃料や初期費用が周辺相場・業態と合うか
- 設備：厨房の容量、動作状況、追加工事の必要性
- 立地：駅からの距離、視認性、駐車場の有無など
- 引渡し時期：買主の開業準備に十分な時間があるか
- 貸主条件：希望業態での入居や設備残置が認められるか
売主の希望額と実際の成約価格は異なることもあります。査定結果を参考に、引渡条件や募集期間も踏まえて価格設定を行いましょう。
相談から居抜き売却までの基本的な流れ
店舗のエリア・面積・賃料・業態・退去予定・設備概要を共有します。
賃貸借契約、店舗の状態、造作・設備の所有関係を確認します。
居抜き譲渡の可否、次の借主の募集条件、原状回復の扱いを確認します。
造作価格や譲渡範囲を整理し、公開範囲や内覧方法を決めます。
貸主の審査と賃貸借契約、造作譲渡契約、設備確認、代金決済を経て引き渡します。
買主が見つかっても、賃貸借契約が成立するとは限りません。造作譲渡の条件や代金支払時期は、貸主承諾・賃貸借契約との関係を明確にして進めることが重要です。
居抜き売却の査定書類についてよくある質問
Q．賃貸借契約書だけでも査定を依頼できますか？
A．初回相談は可能です。店舗の写真、賃料、退去予定日なども分かると、より具体的に検討できます。
Q．設備一覧はExcelで作らないといけませんか？
A．いいえ。手書きのメモや写真でも構いません。設備名・数量・所有者・状態が分かれば整理しやすくなります。
Q．赤字営業や閉店前でも相談できますか？
A．相談できます。造作・設備の譲渡は、店舗の営業利益だけで決まるものではありません。ただし、賃料の未払いなどがある場合は早めに共有してください。
Q．大家さんの承諾書を先に取得する必要がありますか？
A．初回査定の段階で必ずしも承諾書は必要ありません。ただし、実際に居抜き譲渡・次の借主の入居を進める際は、貸主の承諾や契約条件の調整が重要です。
Q．リース残債があっても査定できますか？
A．できます。ただし、リース品を自己所有の譲渡対象に含めることはできません。清算や承継の可否を契約先と確認する必要があります。
まとめ｜7つ全部揃えるより、まずは早めの相談を
居抜き売却の査定に役立つのは、①賃貸借契約書、②店舗図面、③写真、④設備一覧、⑤リース関係書類、⑥購入・修理履歴、⑦退去予定などのメモです。
大切なのは、資料を完璧に集めることではなく、今ある情報で売却の可能性を確認し、必要な手続きを早めに整理することです。設備の所有関係や原状回復条件に不明点がある場合も、そのままにせず相談しましょう。
※本記事は一般的な実務情報です。実際の譲渡可否や必要書類は賃貸借契約、貸主の条件、取引内容により異なります。賃借権譲渡・転貸については民法第612条もご参照ください。
