1．古い擁壁がある土地でも売却できる？

擁壁とは、土地の高低差によって土砂が崩れることを防ぐために設けられた構造物です。

道路より敷地が高い住宅地や、傾斜地を造成した宅地などで多く見られます。

擁壁が古いという理由だけで、不動産の売買が禁止されるわけではありません。

しかし、擁壁の安全性に問題がある場合や、将来的に建物を建築する際に大規模な工事が必要になる場合には、購入希望者が限定される可能性があります。

売却を検討できる主な土地

• 築40年・50年以上の古い擁壁がある土地
• 道路より2m以上高い場所にある宅地
• 隣地との間に大きな高低差がある土地
• 石積みの擁壁が残っている土地
• 擁壁にひび割れや変色が見られる土地
• 擁壁の図面や検査済証が見つからない土地
• 古家付きのまま売却したい土地

こうした土地でも、立地条件や利用方法、擁壁の状態によっては、現況のまま売却できる可能性があります。

2．注意が必要な擁壁の種類と劣化症状

擁壁にはさまざまな種類があり、構造によって安全性の確認方法や評価が異なります。

① コンクリート擁壁

鉄筋コンクリート造や無筋コンクリート造などがあり、住宅地の造成で一般的に使用されています。

古い擁壁では、ひび割れ、傾き、膨らみ、鉄筋の露出、水抜き穴の詰まりなどに注意が必要です。

② 石積み擁壁

自然石や間知石などを積み上げた擁壁です。石をコンクリート等で一体化させた練積みと、石を積み重ねた空石積みでは構造が異なります。

特に古い空石積み擁壁では、石のずれ、隙間、目地からの土砂流出などを確認する必要があります。

③ 増し積み擁壁

既存の擁壁の上に、さらにコンクリートブロックなどを積み増している構造です。

下部の擁壁に想定以上の負荷がかかるおそれがあり、安全性の確認が重要になります。

④ 二段擁壁

高低差のある敷地に擁壁が上下二段で設置されているものです。

個々の擁壁が低くても、全体としての高さや相互の影響を考慮する必要があります。

査定時に注意したい劣化症状

• 擁壁の表面に大きなひび割れがある
• 擁壁が前方へ傾いている
• 一部分が膨らんでいる
• 水抜き穴が塞がっている
• 雨の後に大量の水が流れ出している
• 擁壁の周辺地盤に沈下や亀裂がある
• 石積みの一部がずれている

これらの症状があるからといって、必ずしも危険と断定できるわけではありません。しかし、重大な劣化の兆候である可能性があるため、必要に応じて建築士や地盤・土木の専門家による確認が求められます。

国土交通省でも、宅地擁壁の健全度判定や予防保全に関するマニュアルを公表しています。

3．高低差のある土地が査定で不利になる理由

高低差のある土地は、平坦な土地と比べて建築工事や土地利用に制約が生じることがあります。

① 建築費用が高くなる可能性

道路より高い場所にある土地では、建築資材の搬入、階段やスロープの設置、基礎工事などに追加費用が発生することがあります。

② 駐車場を確保しにくい

敷地と道路の高低差が大きい場合、駐車場を設けるために掘削や擁壁の改修が必要になるケースがあります。

③ 建て替え時に擁壁工事が必要になる場合がある

現在住宅が建っていても、建て替え時には現行の建築規制や擁壁の安全性について確認を求められることがあります。

その結果、擁壁の補強や再構築、建物の配置変更などが必要になる可能性があります。

④ 購入希望者が慎重になる

一般の購入希望者は、購入後の補修費用や安全性を判断することが難しいため、平坦な土地と比較して購入をためらう場合があります。

一方、土地の特徴や造成費用を考慮できる不動産会社や事業者であれば、別の利用方法を含めて査定できる可能性があります。

4．擁壁のある土地で確認すべき法律と規制

擁壁のある土地を売却するときは、擁壁の見た目だけでなく、法令上の制限を確認することが重要です。

① 盛土規制法

盛土規制法は、盛土や切土などによる災害を防止するための法律です。

規制区域内では、一定規模以上の盛土・切土などの工事について許可等が必要になる場合があります。

名古屋市では、2025年5月19日から市内全域が宅地造成等工事規制区域に指定されています。

ただし、規制区域内の土地を売却するだけで、新たに造成工事をしなければならないという意味ではありません。

新たな造成工事や擁壁の改修を行う場合には、工事内容・規模に応じて必要な手続きを確認します。

② がけ条例

愛知県では、愛知県建築基準条例第8条により、がけ付近の建築物について制限が設けられています。

原則として、高さ2mを超えるがけに接する、または近接する敷地では、建築物とがけとの間に、がけの高さの2倍以上の水平距離が求められます。

ただし、安全な擁壁などによって保護されている場合や、所定の安全条件を満たす場合には、例外が認められることがあります。

例えば、高さ3mのがけがある場合には、原則として6mの水平距離が問題となります。ただし、具体的な測定位置や適用の有無は敷地条件によって異なります。

土地の売却前に、将来的な建築可能範囲を確認しておくと安心です。

③ 擁壁の確認申請・検査済証

擁壁の構造や高さ、工事内容などによっては、建築基準法や盛土規制法などに基づく申請・許可・検査が必要です。

古い擁壁では、当時の図面や検査記録が残っていないこともあります。

ただし、検査済証がないことだけで、直ちに違法な擁壁と断定できるわけではありません。

行政の保管記録や過去の造成状況を確認し、必要に応じて専門家による調査を行います。

④ 土砂災害警戒区域など

高低差のある土地では、土砂災害警戒区域や土砂災害特別警戒区域の指定状況も確認したいポイントです。

区域指定がある場合、建築や土地利用に影響する可能性があります。

なお、土砂災害関連区域に指定されていなくても、がけ条例などの建築規制が適用される場合があります。

5．古い擁壁・高低差のある土地の買取査定ポイント

不動産買取の査定では、土地の面積や立地だけでなく、擁壁に関するリスクや将来の利用可能性を総合的に評価します。

擁壁の所有者が誰なのかも重要

隣地との境界付近にある擁壁については、所有者や維持管理の責任が不明確になっている場合があります。

擁壁が自分の土地にあるのか、隣地の所有物なのか、境界をまたいでいるのかによって、対応方法が変わります。

公図や測量図、過去の合意書、現地の境界標などを確認し、必要に応じて土地家屋調査士などに相談することが大切です。

高低差があっても立地に価値がある場合

例えば、駅から近い土地や生活利便性が高い土地、敷地面積に余裕がある土地などは、高低差があっても一定の需要が見込まれる可能性があります。

反対に、擁壁工事に高額な費用がかかる場合や、建物を建築できる範囲が限られる場合には、査定価格に影響することがあります。

重要なのは、擁壁だけで判断するのではなく、土地全体の利用価値を確認することです。

6．擁壁の補修・造り替え費用と売却判断

古い擁壁のある土地を売却する際、特に気になるのが工事費用です。

擁壁の補修費用は、表面のひび割れ補修で済むのか、大規模な補強や造り替えが必要なのかによって大きく異なります。

費用が変わる主な要因

• 擁壁の高さと延長
• 既存擁壁の構造と劣化状況
• 地盤の強度や地下水の状況
• 重機や工事車両の進入条件
• 隣地建物との距離
• 解体や残土処分の必要性
• 設計・申請・検査などの手続き

特に、道路が狭く重機が入れない土地や、隣家に近接している土地では、工事費用が高くなる場合があります。

売却前に擁壁を直すべき？

必ずしも売主が先に擁壁を補修する必要はありません。

例えば、補修や造り替えを行っても、その費用を売却価格に十分反映できるとは限りません。

また、買主が予定している建物の規模や配置によって、必要な擁壁工事が変わる場合もあります。

7．擁壁のある土地は仲介と不動産買取のどちらがよい？

古い擁壁がある土地を売却する方法には、主に不動産仲介と不動産会社による直接買取があります。

仲介が向いているケース

• 売却を急いでいない
• 擁壁の安全性や法令適合状況を確認できる
• 一般の住宅購入者からも需要が見込める
• 少しでも高い価格での売却を目指したい

不動産買取が向いているケース

• 古い擁壁について専門的な検討が必要
• 擁壁の補修費用を負担することが難しい
• 古家付きのまま売却したい
• 相続した土地を早めに整理したい
• 仲介で長期間売れなかった
• 近隣に知られず売却を進めたい

不動産買取であっても、すべての擁壁や土地を無条件で買い取れるわけではありません。

ただし、土地の条件を理解したうえで査定を行うため、一般の購入希望者には判断が難しい物件でも、売却方法を検討できる可能性があります。

8．古い擁壁の土地を売却するまでの流れ

STEP1．土地と擁壁の状況を整理する

所在地、土地面積、建物の有無、道路との高低差、擁壁の種類などを確認します。

擁壁の全体写真や気になる劣化箇所の写真があると、初期相談が進めやすくなります。

STEP2．関係資料を確認する

可能であれば、次のような書類を準備します。

• 登記事項証明書
• 公図・地積測量図
• 造成時の図面や設計書
• 擁壁の確認・許可・検査に関する書類
• 過去の補修工事の資料
• 境界に関する資料

すべての書類が揃っていなくても、売却相談は可能です。

STEP3．不動産会社に査定を依頼する

通常の土地価格に加え、擁壁の状態や想定される工事費用、再建築の条件を確認してもらいます。

STEP4．必要に応じて専門家や行政へ確認する

擁壁の安全性や建築制限に不明点がある場合は、関係機関への確認や専門家による調査を検討します。

STEP5．売却条件を決定する

売却価格だけでなく、引渡しの状態、擁壁に関する説明事項、契約不適合責任の範囲、境界の取扱いなどについて整理します。

特に、把握している擁壁の不具合や過去の補修履歴などは、買主に正確に説明することが重要です。

STEP6．売買契約・決済・引渡し

条件が整えば売買契約を締結し、代金決済と土地の引渡しを行います。

高低差や擁壁に関する問題があっても、事前調査と契約条件の整理によって、円滑な取引を目指すことができます。

9．古い擁壁・高低差のある土地の売却でよくある質問

10．まとめ｜擁壁が古い土地は、補修前に買取査定を

古い擁壁がある土地や、高低差の大きい土地でも、売却を諦める必要はありません。

ただし、一般的な土地と比較すると、擁壁の安全性、法令上の制限、工事費用など、確認すべき事項が多くなります。

売却を検討する際は、次のポイントを押さえておきましょう。

• 古い擁壁があっても売却できる可能性はある
• ひび割れや傾きなどは専門家による確認が重要
• 盛土規制法やがけ条例などの適用を調べる
• 擁壁の所有者や境界を確認する
• 補修や造り替えを行う前に現況査定を受ける
• 仲介だけでなく不動産買取も比較検討する

特に、相続した土地や古家付きの土地では、擁壁工事や解体工事を先に行うと、予想以上の費用が発生する可能性があります。

まずは現状を確認し、どのような売却方法が適しているのか検討することが大切です。

参考資料・関連情報

• 国土交通省｜宅地擁壁について
• 国土交通省｜宅地擁壁の健全度判定・予防保全対策マニュアル
• 名古屋市｜盛土規制法について
• 名古屋市｜がけ条例について

※この記事は2026年11月時点の一般的な制度・取扱いをもとに作成しています。具体的な建築制限や許可の要否、安全性については、物件所在地の行政窓口および専門家にご確認ください。