1．借地権付き建物とは？土地が自分のものでなくても売却できる理由

借地権とは、建物を所有する目的で他人の土地を利用する権利のことです。例えば、土地は地主が所有し、その土地を借りている人が建物を所有している場合、建物の所有者には借地権が設定されていることがあります。

土地そのものは売れなくても、自分が所有する建物と、その利用の前提となる借地権を買主に引き継ぐ形で売却することは可能です。買主は地主の土地を借りながら、取得した建物を使用することになります。

「土地の所有権」と「借地権」は違う

借地権には「賃借権」と「地上権」がある

借地権の代表的な種類は、土地の賃借権と地上権です。土地賃借権の譲渡には原則として地主の承諾が必要ですが、地上権は原則として地主の承諾なく譲渡できます。もっとも、権利の内容や登記、契約条件による確認は欠かせません。

また、借地契約には旧借地法が適用されるもの、普通借地権、定期借地権などがあり、契約の存続期間や更新の仕組みが違います。長く住んでいる家ほど、契約書と過去の更新経緯を確認することが重要です。

2．借地権の売却に地主の承諾は必要？

土地の賃借権を第三者へ譲渡する場合は、原則として地主の承諾が必要です。民法第612条は、賃借人が賃貸人の承諾を得ずに賃借権を譲渡・転貸することを制限しています。

つまり、「建物は自分の名義だから自由に売ってよい」と考え、借地権の処理をしないまま第三者へ引き渡すことは避けなければなりません。無断譲渡は契約解除などの紛争につながるおそれがあります。ただし、契約解除の可否は個別事情にも左右されます。

地主に事前確認したい4つのこと

• 第三者への借地権譲渡に承諾してもらえるか
• 譲渡承諾料（名義書換料）の有無と金額
• 買主が引き継ぐ地代、期間、更新・建替えの条件
• 承諾書の作成方法、必要書類、署名押印の時期

売却の相談段階で借地契約書を確認し、買主候補の属性や利用目的を整理してから地主と話を進めると、条件を具体化しやすくなります。

3．借地権の譲渡承諾料はいくら？誰が負担する？

土地の賃借権を売却するとき、地主から譲渡承諾料（名義書換料）の支払いを求められることがあります。これは借地権の譲渡について地主の承諾を得る際に取り決められる費用です。

譲渡承諾料に全国共通の法定料金表はありません。借地契約の内容、地域の慣行、地主との協議、借地権の価格などを踏まえて決まります。「必ず売買価格の何％」と一律に計算できるものではありません。

売主・買主のどちらが払う？

売主が負担する形で協議することはありますが、必ず売主負担と決まっているわけではありません。売買条件として誰が、いくら、いつ支払うかを明確にしましょう。

売却価格だけでなく「最終的な手取り」を確認する

例えば、借地権付き建物の売却額だけを比較しても、譲渡承諾料、仲介手数料、登記関連費用、残置物処分費などの負担によって手取りは変わります。

なお、借地権の売却のために支払った名義書換料などは、譲渡所得の計算上、譲渡費用に該当する場合があります。個別の税務処理は税理士等に確認してください。

4．地主が借地権の売却を認めない場合はどうする？

地主から「知らない人に貸したくない」「借地権の売却は認めない」と言われても、その時点で売却を諦めなければならないとは限りません。

まずは地主が承諾しない理由を確認

買主の信用力、地代の支払い、建替えの予定、過去のトラブルなど、地主の不安を整理します。買主の資金計画や利用方針を示したり、契約条件を調整したりすることで、話し合いが進む場合があります。

借地借家法第19条に基づく裁判所の許可

土地の賃借権の譲渡について、買主が借地権を取得しても地主に不利となるおそれがないのに承諾されない場合、借地借家法第19条により、借地権者が裁判所へ地主の承諾に代わる許可を申し立てられる制度があります。

裁判所は残存期間、借地の経緯、譲渡の必要性などを考慮して判断し、許可に際して条件の変更や金銭の給付を命じる場合もあります。許可が必ず出るわけではなく、手続きには時間と費用がかかることがあります。

重要なのは、建物と借地権の譲渡を実行する前に手続きの要否を検討することです。契約や決済を先行させず、借地権取引に詳しい弁護士・不動産会社に相談しましょう。地主が裁判所の手続きで建物と借地権を買い取る制度（介入権）が問題になることもあります。

5．借地権付き建物を売却する4つの方法

方法① 地主に借地権と建物を買い取ってもらう

地主自身に購入を相談する方法です。地主が借地権を取得すれば、土地と借地権の権利関係を整理しやすくなります。ただし、地主に買取義務が当然に生じるわけではなく、価格や建物の扱いについて合意が必要です。

方法② 一般の買主へ借地権付き建物として売却する

借地権付き建物として市場で買主を探す方法です。土地の所有権がない分、購入価格が所有権の物件と異なることもありますが、地代や更新条件、建替え可否、住宅ローンの利用可否を丁寧に説明する必要があります。

方法③ 不動産会社へ直接買取を依頼する

借地権付き建物を取り扱う不動産会社へ直接売却する方法です。建物が古い、相続物件で空き家になっている、地主との条件調整が必要といった場合にも、買取の可能性を相談できます。

買主探しの期間を短縮しやすい一方、買取会社が負担するリスクや再販売費用を反映するため、一般向けの仲介売却より価格が低くなることがあります。直接買取でも、土地賃借権の譲渡に必要な地主の承諾が不要になるわけではありません。

方法④ 地主と協力し、底地と借地権を同時売却する

地主が所有する土地の権利（底地）と、借地人が所有する借地権・建物を、同じ買主へ売る方法です。買主が土地と建物を一体で取得できるため、売却方法の幅が広がる場合があります。

ただし、地主と借地人の双方が売却に合意する必要があり、売却価格の配分や諸費用の調整が欠かせません。

6．借地権付き建物の買取査定で確認される7つのポイント

借地権の売却価格は、単純に周辺の土地相場だけで決まるものではありません。買取査定では次のような点を総合して判断します。

• ① 立地・敷地条件：駅からの距離、土地の形、接道、用途地域、再建築の可否。
• ② 借地権の種類：土地賃借権か地上権か、普通借地か定期借地か。
• ③ 契約期間・更新条件：残存期間、更新履歴、更新料の有無、期間満了時の扱い。
• ④ 地代：毎月の地代、未払いの有無、将来の改定条件。
• ⑤ 地主の意向：譲渡承諾の見通し、承諾料、建替えや用途変更への対応。
• ⑥ 建物の状態：築年数、耐震性、設備、雨漏り、残置物、修繕・解体に必要な費用。
• ⑦ 買主側の利用可能性：融資条件、建替えの計画、再販売のしやすさ。

路線価の「借地権割合」だけでは売却価格は決まらない

国税庁の路線価図に示される借地権割合は、相続税・贈与税などの財産評価で使われる指標です。実際の売買価格は地主の承諾条件や契約期間、市場需要などで変わるため、「更地価格×借地権割合＝必ず売れる金額」ではありません。

古い借地権付き建物にも売却の選択肢はある

築40年・50年以上の住宅でも、借地権や土地利用に価値が見込まれれば売却を検討できます。一方、借地権の残存期間が短い、建替えの承諾が難しい、再建築できないといった場合は査定に影響します。建物を解体する前に、契約上の義務や借地権の維持について確認しましょう。

7．借地権の売却前に確認する書類と注意点

借地契約書・更新合意書

借地の目的、期間、地代、更新料、譲渡・転貸、建替え・増改築などの条項を確認します。契約書が見つからない場合も、地代の領収書や振込記録、過去の合意書から状況を整理しましょう。

土地と建物の登記事項証明書

土地の所有者が誰か、建物の名義が誰か、抵当権などが付いていないかを確認します。建物が未登記だったり、相続したまま名義が変わっていなかったりする場合は、必要な手続きを専門家に確認します。

定期借地権の場合は満了条件に注意

一般定期借地権などでは更新がないことを前提に契約しているため、契約満了時の建物の取り扱いが普通借地権と異なります。残存期間と建物撤去・土地返還の条件を必ず確認しましょう。

承諾前に決済・引渡しを進めない

土地賃借権の譲渡に地主の承諾が必要な場合は、承諾を取得する条件・期限を売買契約上で明確にすることが重要です。承諾が得られない場合の解除、手付金の扱い、費用負担もあらかじめ定めましょう。

相続による取得と第三者への売却は区別する

借地権を相続によって承継することと、相続した借地権を第三者へ売却することは別の問題です。相続による承継は通常、地主の譲渡承諾を必要としませんが、その後の第三者への土地賃借権の譲渡では、原則として承諾を確認する必要があります。

8．借地権付き建物を不動産買取で売却する流れ

1. 売却相談・借地権の内容確認所在地、建物の状態、借地契約、地代、売却希望時期を伝えます。
2. 資料確認・現地調査権利関係や建物の状態、再建築条件、残存期間などを確認します。
3. 売却方法と査定条件の検討仲介と買取、地主への売却、底地との同時売却を比較します。
4. 地主との条件調整譲渡承諾、承諾料、買主が引き継ぐ契約条件などを確認します。
5. 売買契約・承諾書等の取り交わし必要な承諾と売買契約の条件を整え、費用負担や決済日を明確にします。
6. 決済・所有権移転・引渡し売買代金の精算、建物の所有権移転登記、借地権の承継に必要な手続きを行います。

地主との調整が必要なため、一般の所有権物件と同じスケジュールで進まない場合があります。売却期限がある場合は、できるだけ早い段階で契約内容を確認しましょう。

10．まとめ｜借地権付きの家は「契約確認」と「地主との調整」が重要

借地権付きの家でも、借地権と建物の権利関係を確認し、条件を整えれば売却を検討できます。土地賃借権の場合は地主の承諾が原則必要となるため、承諾料や地代、期間、更新・建替え条件を確認してから売却を進めることが大切です。

地主への売却、一般の購入希望者への仲介、専門会社への直接買取、地主との同時売却など、物件によって適した方法は異なります。価格だけではなく、費用を差し引いた手取り額や売却までの期間も比較しましょう。