未登記建物でも売却できる？登記されていない家の不動産買取と注意点
名古屋の不動産買取・空き家売却ガイド
「相続した実家の建物が登記されていなかった」「土地の登記簿はあるのに、家の登記簿が見つからない」。このようなケースでも、未登記建物の売却は可能です。ただし、買主の住宅ローン、所有権の証明、登記費用など、通常の売却とは異なる確認が必要になります。
この記事では、未登記建物の売却方法、未登記建物を不動産会社に買取してもらう際の注意点、名古屋市の届出まで、売主様の立場で分かりやすく解説します。
未登記だからといって売却を諦める必要はありません。選択肢は「必要な登記を整えて売る」「登記手続きを調整しながら買取を検討する」の2つが中心です。ただし、未登記のまま必ず売れるわけではなく、法定の登記義務も残ります。まずは土地・建物の登記状況と所有関係を確認することが大切です。
1．未登記建物とは？まずは登記状況を確認
未登記建物とは、建物に必要な登記がされていない状態のことです。土地に登記があっても、建物まで登記されているとは限りません。実務上は、次のようなケースがあります。
| ケース | 状態 | 主な確認事項 |
|---|---|---|
| 建物全体が未登記 | 建物の表題登記そのものがない | 建築時期・所有者・建物図面など |
| 増築部分が未登記 | 建物登記はあるが増築内容が反映されていない | 現況面積と登記面積、建物表題部変更登記の要否 |
| 表題登記のみ | 建物の表示は登記済みだが所有権保存登記がない | 表題部所有者と権利登記の手続き |
なお、未登記と違法建築は同じ意味ではありません。登記の有無とは別に、建築確認、増改築、接道、建ぺい率・容積率などを調べる必要があります。
「表題登記」と「所有権保存登記」の違い
建物表題登記は、建物の所在・種類・構造・床面積などの物理的な情報を登記簿に記録するものです。原則として、新築した建物や表題登記のない建物の所有権を取得した場合、取得から1か月以内に申請する義務があります（不動産登記法47条）。正当な理由なく申請義務に違反した場合、10万円以下の過料の規定もあります。
所有権保存登記は、その建物に初めて所有権の登記をする手続きです。売買に伴って買主の権利を登記上明確にするには、建物の状況に応じて、これらの手続きを適切に進める必要があります。
2．未登記建物でも売却できる？不動産買取は可能？
結論として、建物に登記がないことだけを理由に、売買契約が当然に無効になるわけではありません。ただし、取引の安全性を考えると、権利関係を確認し、必要な登記を済ませて売却する方法が基本です。
一般の買主に売る場合
一般の個人が購入する場合、住宅ローンの審査や金融機関の担保評価に影響することがあります。未登記の状態では建物に抵当権を設定するための登記ができないため、融資を利用する買主からは登記の整備を求められることが多くなります。
不動産会社による直接買取の場合
不動産会社が買主になる直接買取では、未登記である理由、権利を証明できる資料、建物の利用・解体の可能性、登記費用を含めて買取条件を検討できる場合があります。登記前でも査定相談は可能ですが、実際に未登記の状態で契約・引渡しできるかは個別判断です。
売主様が先に登記費用を支払うべきか、買取条件と合わせて比較することをおすすめします。
3．未登記建物を売却するときの6つの注意点
① 本当に売主の所有物か確認する
建物が親や祖父母の名義に相当する状態で残っている場合、現在の所有者や相続人を確定する必要があります。固定資産税の納税通知書に名前が載っていても、それだけで所有権が確定するわけではありません。遺産分割協議書、建築関連書類、売買契約書などを確認します。
② 建物だけでなく土地の権利を調べる
建物が未登記でも土地は登記済みというケースがあります。土地の所有者が別人、共有名義、借地、抵当権付きなどの場合は、売却に必要な同意や手続きが変わります。土地と建物をまとめて売るのか、建物だけの売却なのかも明確にしましょう。
③ 登記をしないままだと権利保全が難しい
不動産の権利移転は、原則として登記がなければ第三者に対抗できません（民法177条）。市役所への所有者変更届は法務局の登記の代わりにはなりません。売却後の紛争を防ぐため、所有権移転の方法と時期は契約前に専門家と確認することが重要です。
④ 増築や建物の適法性も調査する
未登記の増築部分があると、登記上の床面積と実際の面積が違うことがあります。増築時期や建築確認の有無、雨漏り・傾き・シロアリ被害なども、買取価格に関わる可能性があります。
⑤ 登記費用・期間を先に見積もる
建物表題登記は土地家屋調査士、所有権保存登記や移転登記など権利に関する登記は司法書士が主な相談先です。費用は建物の規模、図面の有無、相続関係、必要な調査によって異なります。先に高額な手続きを発注せず、売却方法と合わせて見積もることが大切です。
⑥ 未登記でも固定資産税がかかる場合がある
登記がない建物でも、課税対象となる家屋であれば固定資産税の対象です。「登記していないから税金がかからない」という理解は誤りです。毎年1月1日を基準とする課税関係や、売買年の負担精算についても確認しましょう。
4．未登記建物の売却方法は主に3つ
| 方法 | 向いているケース | 注意点 |
|---|---|---|
| 必要な登記を済ませて仲介売却 | 時間をかけて一般の買主を探したい | 事前の登記費用と販売期間が必要 |
| 登記の整備と並行して買取交渉 | 早期売却・費用負担を相談したい | 登記の実施者・費用・決済時期の合意が必要 |
| 解体を前提とした土地としての売却を検討 | 老朽化し、建物利用が難しい | 解体費用・建物の権利関係・法令や税負担への影響を確認 |
重要なのは「未登記建物だから必ず安く売る」と決めつけないことです。土地としての価値、建物の状態、解体・登記に必要な費用などを比較すると、適した売却方法が見えてきます。
相続した築古の空き家が未登記だった場合、最初に建物の登記を整えて一般向けに売り出す選択肢もあれば、老朽建物の扱いを含めて買取査定を受ける選択肢もあります。どちらが有利かは、最終的な手取り額と売却にかかる期間で判断します。※一般的な比較例であり、当社の成約事例ではありません。
5．未登記建物の売却準備から引渡しまでの流れ
- 登記状況を調べる
土地・建物の登記事項証明書を確認し、建物の登記が存在するか、増築が反映されているかを調べます。 - 資料を集めて所有者を確認する
固定資産税課税明細書、家屋評価証明書、建築確認関係書類、工事請負契約書、相続関係資料など、手元にあるものを整理します。 - 現地調査と査定を受ける
土地の立地・接道・境界、建物の老朽化、増築、残置物の状態を確認し、仲介と買取の選択肢を比べます。 - 登記方法と費用負担を決める
土地家屋調査士・司法書士と連携して必要な手続きを確認し、売主・買主のどちらが何を負担するか決めます。 - 売買契約を締結する
登記の実施時期、引渡条件、残置物、建物の不具合、固定資産税の精算、登記が進まなかった場合の対応を契約書に明記します。 - 決済・引渡しと必要な届出を行う
合意した登記手続きや代金決済を進め、必要に応じて市区町村への届出も行います。
資料がすべてそろっていなくても、まずは現状の分かる範囲で査定相談を始められます。必要な書類は物件ごとに異なります。
6．名古屋市で未登記家屋を売却した場合の届出
名古屋市は、登記されていない家屋について、法務局で建物表題登記・所有権保存登記を行うよう案内しています。
事情により1月1日までに登記ができない場合、所管の市税事務所に「家屋補充課税台帳登録事項の相違に基づく届出書」を提出することで、その翌年4月から始まる年度分以後の家屋台帳上の所有者を変更できる制度があります。
売買による変更の場合、名古屋市が案内する添付書類の例は、売買契約書および旧・新所有者の印鑑証明書です。相続による変更の場合は別の申告手続きとなります。この届出は課税台帳上の手続きであり、所有権保存登記・所有権移転登記の代替ではありません。
名古屋市以外にも、未登記家屋の所有者変更届を設ける自治体がありますが、書式・添付書類・期限は自治体ごとに異なります。物件所在地の市区町村へ確認してください。
7．未登記建物の買取査定で見られるポイント
未登記建物の査定は、登記の有無だけでは決まりません。名古屋市や愛知県内で空き家・古家付き土地の売却を考える場合、主に次の項目を確認します。
- 立地と土地条件：所在地、土地面積、接道状況、用途地域、再建築の可否
- 建物の現況：築年数、構造、劣化、雨漏り、増築・改築の有無
- 権利関係：土地と建物の所有者、共有者、相続人、借地権、担保権
- 手続きの難易度：建築資料の有無、登記に必要な調査、費用、所要期間
- 売却後の活用：そのまま利用、改修、解体、土地として再販売する可能性
売却価格だけでなく、登記・解体・片付けなどの費用を差し引いた最終的な手取り額で比較することが重要です。
未登記の実家・空き家も、まずは無料査定から
「家の登記簿が見つからない」「相続した古い建物を売りたい」「登記費用をかける前に買取価格を知りたい」という方は、サンコー不動産へご相談ください。名古屋市を中心に、土地・建物の状況を確認し、売却方法を一緒に検討します。
無料査定・お問い合わせ 不動産買取サービスを見る※物件の条件・権利関係によっては買取できない場合があります。登記の要否・方法は専門家と確認します。
8．未登記建物の売却・買取でよくある質問
Q．未登記建物は登記せずにそのまま売れますか？
A．売買契約そのものは可能ですが、登記義務や第三者への権利主張、買主の融資などの問題があります。現状のまま引渡しできるかは個別に確認が必要です。原則として必要な登記を整える方向で検討しましょう。
Q．未登記の家にも固定資産税はかかりますか？
A．はい。登記の有無ではなく、課税対象となる家屋かどうかで判断されます。課税明細書などで建物の登録状況を確認してください。
Q．親から相続した未登記建物でも買取査定できますか？
A．査定相談は可能です。ただし、相続人や所有関係の確認、必要な登記・届出が求められます。相続人間で意見が分かれる場合は、先に調整が必要になることもあります。
Q．建物の一部だけ増築未登記でも売却できますか？
A．売却を検討できます。ただし、登記面積と現況の相違、建築基準法上の問題、金融機関の融資条件を確認し、必要に応じて建物表題部変更登記などを検討します。
Q．未登記建物の登記費用は誰が負担しますか？
A．当事者間の取り決めによります。売主側で登記を整える場合もあれば、買取条件の中で費用負担を調整する場合もあります。契約前に明確にしてください。
Q．古い空き家は解体してから売る方がよいですか？
A．必ずしもそうではありません。解体費用や更地後の固定資産税への影響、土地の再建築条件を確認し、古家付きのまま売却する場合の査定額と比較しましょう。
まとめ｜未登記建物は売る前の確認が重要
未登記建物でも売却の可能性はありますが、所有者の確認、必要な登記、買主の融資、固定資産税の届出を整理することが大切です。特に相続した古い家や空き家の場合、登記を整えて仲介売却する方法と、買取によって早期売却を目指す方法を比較する価値があります。
名古屋市・愛知県内で未登記建物の売却を検討されている方は、費用をかける前に一度ご相談ください。株式会社サンコー不動産 担当：小島
