雨漏り・シロアリ・建物の傾きがある家でも売れる？不具合のある不動産の買取方法｜名古屋

「雨漏りを直していない家は売れない？」「シロアリが出たことがあるけれど、査定してもらえる？」「床が傾いている古い実家を、そのまま手放したい」――このようなお悩みはありませんか。

不動産の売却では、建物の状態が価格や買主の判断に影響します。しかし、不具合があるからといって、必ず解体や大規模修繕が必要になるわけではありません。

買主の利用目的や建物の状態によっては、修繕を前提とした購入や、土地としての評価、不動産会社による現況買取などが検討できます。

1．雨漏り・シロアリ・建物の傾きがある家でも売れる？

結論として、不具合のある戸建てでも売却できる可能性はあります。一般の買主が住むことを目的に購入する場合、補修費や安全性が重視されるため、購入希望者が限られたり、価格交渉が必要になったりします。

一方、不動産会社は修繕・再販売・土地利用などを前提に判断することがあります。建物としての価値が低い場合でも、立地や土地の条件に価値があれば買取を検討できるケースがあります。

ただし、どんな物件でも必ず買い取れるという意味ではありません。損傷の程度、接道、再建築の可否、権利関係などを確認する必要があります。

「売れない」と判断する前に確認したいこと

• 不具合が現在も続いているのか、過去に修理済みなのか
• 損傷箇所は部分的か、構造部分まで及んでいる可能性があるか
• 土地としての利用価値や再建築条件はどうか
• 売主が修理する場合の費用と期間はどれくらいか
• 現況のまま購入を検討する買取会社があるか

2．雨漏りのある家を売却する方法

天井のシミ、壁紙の浮き、屋根やサッシ周辺からの水の浸入など、雨漏りの症状はさまざまです。外から見えるシミが小さくても、壁や天井の内部に傷みが生じている場合があります。

雨漏りの原因と範囲を整理する

雨漏りは屋根だけでなく、外壁のひび割れ、防水部分、サッシ周辺などが原因になることもあります。原因を特定しないまま室内のクロスだけを張り替えても、再発する可能性があります。

売却前には、雨漏りが起きた時期・場所・頻度、過去の修理履歴、修理後の再発の有無を整理しましょう。写真や見積書が残っていれば査定時に役立ちます。

修理する前に買取査定を受けるという方法

売主が先に多額の費用をかけても、その金額をすべて売却価格に上乗せできるとは限りません。まず「修理前の買取価格」と「修理後の売却見込み」を比較することが大切です。

現況買取に対応する会社であれば、売主側で補修せず、買主側が購入後の対応を検討する場合があります。ただし、雨漏りの状況と売買条件は明確にしておく必要があります。

3．シロアリ被害のある家も買取してもらえる？

シロアリによる被害がある建物も、状態によっては売却できます。ただし、土台や柱などの木部に被害が及んでいると、補修費だけでなく建物の安全性の確認が必要になる場合があります。

過去の被害と現在の被害を分けて伝える

「過去にシロアリ駆除をした」「床下で被害を指摘された」「今もシロアリが見つかる」では、買主の判断が変わります。駆除工事の請求書や保証書、点検報告書があれば保管しておきましょう。

駆除済みであっても、木部の損傷が残っている場合があります。駆除したことと、建物の傷みが完全に解消したことは別です。

大がかりな修繕が必要な場合

土台や柱の補修を要する場合、修理費に対して売却価格がどれほど上がるかを事前に検討します。築年数が古く、土地利用を前提とする買主が想定されるなら、建物を修理せずに売る方が負担を抑えられる場合もあります。

ただし、倒壊や部材の落下など危険がある場合は、売却方法の検討とは別に、安全確保のための対応が必要です。

4．建物や床が傾いている家は売れる？

床に置いた物が転がる、建具が閉まりにくい、建物に傾きがあると感じる場合は、単なる床材の不陸なのか、建物全体や基礎・地盤に関係する問題なのかで対処方法が大きく変わります。

建物の傾きには複数の原因がある

• 床組や下地の劣化・変形
• 基礎や建物構造の変形
• 地盤の不同沈下
• 増改築や過去の施工に関係する問題

見た目や簡易な測定だけで原因を断定することはできません。必要に応じて建築士などの専門家による調査を検討してください。

傾きがあっても土地として評価される場合がある

建物の補正工事が大規模になる場合には、建物の修理を前提とせず、土地の価値を中心に査定する方法があります。

ただし、地盤沈下など土地そのものに原因がある場合は、建物を解体しても課題が残ることがあります。建物の傾きだけでなく、土地の状態も確認したうえで買取条件を比較しましょう。

5．修理して売る？現況で仲介する？直接買取する？

不具合のある家の売却方法は、大きく3つに分けて考えられます。

修理して売る方が向いている場合

不具合が限定的で、修理費と工期が比較的明確な場合や、修繕により一般の買主が検討しやすくなる場合は、修理後の仲介売却を検討できます。

直接買取を比較したい場合

修理費用が大きい、原因が特定しにくい、相続した空き家を早く整理したい、住宅ローンや維持費の負担を減らしたい場合は、現況買取の査定額を確認することが一つの選択肢です。

6．不具合のある家の買取価格はどう決まる？

「雨漏りなら何％減額」「傾きがあれば必ずいくら下がる」といった全国共通の減額率はありません。価格は個別の物件条件や買主の事業計画により異なります。

主に査定で確認される項目

• 立地：交通利便性、生活環境、周辺需要
• 土地：面積、形状、接道、境界、再建築の可否
• 建物：築年数、構造、雨漏り、腐食、シロアリ、傾き
• 修理・解体費：買主が購入後に負担する見込み費用
• 権利関係：相続登記、共有名義、住宅ローンの抵当権など
• 売買条件：引渡し時期、残置物、測量、契約不適合責任

高い査定額でも、あとから測量・解体・荷物撤去の費用が売主負担となれば、手取りが減る場合があります。正式な査定額と費用負担を合わせて確認しましょう。

7．売却時に知っておきたい告知と契約不適合責任

不具合のある不動産を売る際に、特に重要なのが「買主に何を伝えるか」と「売却後にどのような責任を負うか」です。

知っている不具合は正確に伝える

雨漏り、シロアリ被害、建物の傾き、腐食などについて、現在把握している事実を不動産会社や買主に伝えましょう。過去に修理した場合も、修理内容や再発の有無を整理しておくと誤解を防げます。

国土交通省の資料でも、売主が作成する物件状況確認書（告知書）の例として、雨漏り・白蟻被害・建物の傾きなどが示されています。

不具合の原因が分からない場合は、無理に断定せず「原因未調査」「雨天時に室内へ水が入ったことがある」など、分かる範囲の事実を伝えることが大切です。

「現況渡し」だけでは責任がなくならない

売買契約で約束した品質や状態と、引き渡した物件が異なる場合、契約不適合責任が問題になることがあります。状況によっては修補、代金減額、損害賠償、契約解除などの請求が問題になります。

例えば「雨漏りがない」として売却したのに、引渡し時点ですでに雨漏りしていた場合は、契約内容との不適合が生じる可能性があります。

「現況のまま引き渡す」と書いただけで、全ての責任が自動的に免除されるわけではありません。契約書で不具合の状態、責任範囲、免責する事項を具体的に確認する必要があります。

不動産会社が買主なら必ず免責になる？

個人の売主と不動産会社との売買では、契約不適合責任を一定範囲で免除する特約を協議できる場合があります。ただし、売主が知っていながら買主に告げなかった事実については、免責特約があっても責任を免れないとする民法の規定があります。

安心して売却するためにも、知っている事実を隠さず、告知書や契約書に反映することが重要です。最終的な責任範囲は契約内容・事情により異なります。

建物状況調査（インスペクション）は必要？

建物状況調査は、建築士が国の基準に基づき、基礎・外壁などの劣化や不具合の状況を調べるものです。すべての中古住宅で実施が義務付けられているわけではありません。

ただし、原因や被害範囲が不明な場合には調査が役立つことがあります。一般的な建物状況調査ですべての内部欠陥やシロアリ被害を特定できるわけではないため、必要に応じて専門調査を検討します。

8．不具合のある家を査定に出す前の準備

修理を完了させてからでなければ相談できないわけではありません。まずは次の情報をまとめておきましょう。

査定時には「今の状態のままで買い取れるか」「修理・解体・測量は誰が負担するか」「提示額が変更される条件はあるか」「引渡し後の責任はどうなるか」を確認してください。

また、過去の修理箇所は隠さず伝えましょう。調査資料がなくても、分かる範囲の情報から相談を始められる場合があります。

9．名古屋・愛知で不具合のある住宅を売るときのポイント

名古屋市内でも、土地の形状や道路付け、周辺の住宅需要によって評価は変わります。古い戸建ては建物の修理費だけでなく、土地としての利用価値を含めて検討することが重要です。

古い実家・相続した空き家

長期間空き家になっている場合、雨漏りや床下の傷みに気づきにくいことがあります。無理に片付けや修繕を始める前に、現況での買取可否を確認しましょう。相続登記や共有者の確認が必要な場合は、並行して整理します。

修理費をかけるべきか迷っている家

屋根防水、シロアリ駆除、床や基礎の補修などは、工事の範囲によって費用が大きく変わります。少なくとも現況での買取価格を確認してから、修理するか判断することをおすすめします。

なるべく早く売却したい場合

住宅ローンの返済、空き家の維持費、相続財産の整理などで売却期限がある場合、購入希望者を探す期間を省ける直接買取は比較対象になります。ただし、調査や契約条件によって決済までの期間は異なります。

10．よくある質問

まとめ｜不具合のある家は、修理前に「現況買取」を比較しましょう

雨漏り、シロアリ被害、建物の傾きがあっても、売却できる可能性はあります。大切なのは、不具合の状態を正しく把握し、売主にとって無理のない売却方法を選ぶことです。

修理して仲介で売る方法、現況のまま仲介で売る方法、不動産会社へ直接売却する方法を比べ、売却価格だけでなく修理費・売却までの時間・引渡し後の責任まで確認しましょう。

また、知っている不具合を隠さず伝え、書面で契約条件を明確にすることが、売却後のトラブル防止につながります。

株式会社サンコー不動産
担当：小島
不動産買取サービス：https://s-fudosan.jp/buyback/

※本記事は一般的な情報です。買取可否、査定額、修理・解体費用、税金、契約不適合責任は物件・契約内容により異なります。危険がある建物では安全確保を優先し、必要に応じて専門家へご相談ください。