赤字の飲食店でも居抜き売却できる？経営不振でも店舗に価値が残る7つの理由

「毎月赤字が続いている飲食店でも、店舗を売却できますか？」

名古屋・愛知で店舗売却のご相談をお受けする中で、このようなお悩みは少なくありません。

飲食店の開業には、内装工事、厨房機器、空調設備など多額の初期投資が必要です。しかし、売上不振や人件費・原材料費の高騰によって経営が苦しくなることもあります。

そんなときに知っていただきたいのが、赤字経営だからといって、店舗の売却価値がなくなるわけではないということです。

結論｜赤字の飲食店でも居抜き売却は可能

結論から申し上げると、赤字の飲食店でも居抜き売却できる可能性はあります。

理由は、居抜き売却では現在の売上や利益だけを評価するわけではないからです。

厨房設備、内装、空調、排気設備、立地、賃料条件など、次の出店者が活用できる価値を総合的に判断します。

例えば、赤字の居酒屋であっても、次の出店者がラーメン店やダイニングバーとして営業する場合、既存の設備が役立つ可能性があります。

ただし、賃料が高い、設備が老朽化している、貸主の承諾が得られないなどの場合は、売却が難しくなることもあります。

居抜き売却とは？赤字店舗でも売れる仕組み

居抜き売却とは、飲食店の内装や厨房設備、什器などを残した状態で、次の出店者に譲渡する方法です。

一般的には「造作譲渡」と呼ばれ、次のようなものが対象になります。

• 業務用冷蔵庫・製氷機・調理台
• ガスコンロ・フライヤーなどの厨房機器
• カウンター・テーブル・椅子
• 空調・排気・給排水設備
• 照明・内装・間仕切り

ただし、譲渡できるのは原則として売主が処分権限を持つものです。リース品や貸主所有設備には注意が必要です。

店舗売却と事業譲渡は異なる

居抜き売却では、基本的に設備や内装を評価します。一方、事業譲渡やM&Aでは、売上、利益、顧客基盤なども重要になります。

そのため、赤字の飲食店であっても、設備や内装を対象とする居抜き売却なら、買主を探せる可能性があります。

なお、造作譲渡と店舗の賃貸借契約は別の手続きです。買主が出店するには貸主との契約調整が必要になります。

赤字でも店舗に価値が残る7つの理由

赤字の飲食店はいくらで売れる？造作譲渡価格の考え方

赤字店舗の売却相談で多いのが「造作譲渡金はいくらになるのか」という質問です。

造作譲渡価格は、開業時の設備投資額だけで決まるわけではありません。

例えば開業時に1,000万円を投資していても、現在の価値が1,000万円あるとは限りません。一方、長年使用している設備でも、状態が良ければ再利用できる可能性があります。

査定で確認する主な項目

造作譲渡価格のシミュレーション

売却価格を高く設定しすぎると、買主が見つかるまでの賃料負担が増える場合があります。

造作譲渡金の最大化だけでなく、売却までに発生する費用も考慮することが重要です。

赤字店舗の閉店費用｜居抜き売却とスケルトン返却を比較

飲食店を閉店する際には、原状回復工事や設備撤去などに費用が発生することがあります。

居抜き売却では、設備を次の出店者へ引き継ぐことで、撤去費用を軽減できる可能性があります。

閉店費用の仮想比較

ただし、居抜き譲渡だけで原状回復義務が自動的に免除されるわけではありません。貸主との合意が必要です。

赤字店舗の居抜き売却が難しくなる4つのケース

1. 設備の老朽化・故障が多い

修理や交換に高額な費用がかかる場合は、買主の初期投資が増え、譲渡価格が下がることがあります。

2. 家賃が周辺相場より高い

新たな出店者にとって家賃負担が重い場合、設備の価値があっても成約が難しくなることがあります。

3. 貸主の居抜き承諾が得られない

貸主がスケルトン返却を求める場合、居抜きでの引渡しが認められない可能性があります。

4. 解約期限が迫っている

買主募集、内見、入居審査などには時間が必要です。解約期限が近いと売却活動が制限されます。

赤字の飲食店を居抜き売却する5つのポイント

1. 解約通知を出す前に査定する

解約通知後は契約終了までの時間が限られます。通知前に契約内容と売却可能性を確認することが重要です。

2. 現実的な売却価格を設定する

開業時の投資額だけではなく、設備状態や市場需要に合わせた価格を検討しましょう。

3. 設備の状態を正確に伝える

厨房機器の年式、故障状況、修理履歴、リース品の有無などを整理しておくと、取引を進めやすくなります。

4. 買主目線で店舗の魅力を整理する

厨房の使いやすさ、排気設備、客席数、看板の視認性など、買主の開業費用を抑えられるポイントを伝えましょう。

5. 貸主との条件調整を慎重に行う

居抜き売却には、貸主の承諾、入居審査、新規賃貸借契約、原状回復義務の調整などが必要です。

買主が見つかっても、貸主との契約が成立しなければ引渡しできない場合があります。

赤字店舗の居抜き売却の流れ

よくある質問｜赤字の飲食店売却Q&A

名古屋・愛知で赤字店舗の売却をご検討の方へ

名古屋市内でも、栄・錦・伏見・金山・大須・今池など、エリアごとに出店需要は異なります。

同じ面積の店舗でも、賃料、立地、厨房設備、内装の状態などによって評価は変わります。

株式会社サンコー不動産では、名古屋市内を中心に、愛知県内の店舗売却・居抜き売却・造作譲渡のご相談を承っています。

赤字経営や売上不振で閉店を検討している方も、解体する前に一度、店舗の価値を確認してみてください。

まとめ｜赤字だからこそ店舗の価値を確認することが大切

赤字の飲食店でも、厨房設備、内装、立地、賃料条件などに価値が残っている可能性があります。

居抜き売却ができれば、造作譲渡金を受け取れるだけでなく、撤去費用や原状回復費用を抑えられる場合もあります。

ただし、すべての店舗が希望価格で売れるわけではありません。適正な査定と貸主との条件調整が重要です。

経営が赤字でも、店舗の価値までゼロになったとは限りません。

解約通知を出す前、店舗を解体する前に、居抜き売却という選択肢を確認しましょう。