飲食店の移転、旧店舗を壊すのはもったいない！居抜き売却で撤退費用を抑える方法

1．飲食店の移転でも居抜き売却がおすすめの理由

通常、賃貸店舗を退去する場合は、賃貸借契約で定められた状態に戻す「原状回復」が必要です。飲食店は厨房の給排水・ガス・ダクト・グリストラップなどの設備が多く、撤去工事や廃棄処分が大きな負担になる場合があります。

一方、貸主の承諾を得て次の入居者に内装・造作・設備を引き継げれば、撤去範囲を減らしたり、設備の譲渡代金を受け取ったりできる可能性があります。移転先への投資に資金を集中させたい事業者にとって、検討する価値があります。

• 原状回復費用の軽減：貸主と合意できれば、残す内装・設備について撤去義務を免除・変更できる可能性がある。
• 造作譲渡代金の確保：厨房機器や内装などに買い手がつけば、移転費用の一部に充当できる。
• 営業終了までの時間を活用：旧店舗を営業しながら募集することで、退去直前の慌ただしさを軽減できる。
• 廃棄物や作業の削減：まだ利用できる設備を次の出店者が活用できる。

2．閉店以外にもある！旧店舗の居抜き売却需要5選

① 売上拡大による広い店舗への移転

客席や厨房が手狭になり、より大きな物件へ移転するケースです。現在の店が好調でも、旧店舗の内装を新店舗で使えるとは限りません。今ある設備に価値が残っているうちに、居抜きでの譲渡を検討できます。

② 集客力の高い立地への移転

駅近や人通りの多い場所、駐車場のある立地へ移る場合も、旧店舗の売却需要が生まれます。旧店舗の立地が自店の業態に合わなくても、別の業態や運営方針の出店者に合うことがあります。

③ 家賃負担を見直すための縮小移転

大箱から小規模店へ移る、テイクアウト中心の店舗へ転換するなど、固定費を見直す移転です。旧店舗の原状回復費用を抑えられれば、新しい経営体制への切り替えを進めやすくなります。

④ 業態変更・リブランディングに伴う移転

居酒屋から専門料理店へ、カフェから別ブランドへと事業を変える場合も、旧店舗の造作を必要とする買い手がいるかもしれません。造作の価値は「今の店が営業を続けるか」ではなく、「次の店が設備を使えるか」によって左右されます。

⑤ 多店舗展開に伴う店舗の統廃合・集約

複数店舗を運営する企業が、立地や収益性に応じて店舗を集約するケースです。事業全体を終了するわけではなくても、使わなくなる店舗の設備を整理する必要があります。居抜き売却によって撤退負担を抑える選択肢があります。

「経営不振で閉店する店」だけでなく、「次の事業に進むために旧店舗を手放す店」も居抜き売却の対象です。

3．飲食店の移転で必要な費用と居抜き売却の効果

移転時の負担は、新店舗の初期費用と旧店舗の撤退費用に分けて考えると整理しやすくなります。旧店舗に関係する主な費用は次のとおりです。

費用差のシミュレーション（仮定の例）

例えば、旧店舗をスケルトンで返すための工事が150万円、厨房機器などの処分に30万円かかると仮定します。一方、貸主が居抜きでの引渡しに合意し、設備・造作を80万円で譲渡できたとします。

この仮定では差額は260万円です。ただし、仲介・造作譲渡手数料、未払費用、修繕費、賃料、税金などを含まない単純比較であり、実際の削減額・譲渡額を保証するものではありません。居抜きでも一部撤去が必要になることがあります。

また、移転時には旧店舗と新店舗の家賃が重なる「二重家賃」に注意が必要です。造作売却の成立日と旧賃貸借契約の終了日は必ずしも同じではありません。解約予告期間や新店舗の工事日程を含めて資金計画を組みましょう。

4．移転時は「売るもの」と「新店舗に持っていくもの」を分ける

移転する飲食店では、すべてを旧店舗に残す必要はありません。新店舗で使う機器と、買主に引き継ぐ設備を早めに仕分けることが大切です。

特にリース機器や貸主所有設備は、売主の判断だけで譲渡できません。設備一覧表を作り、メーカー・型番・年式・不具合の有無・譲渡対象かどうかを明記しましょう。写真と図面もあると買主が検討しやすくなります。

新店舗で使う予定の厨房機器は、移設すると旧店舗の居抜き価値が下がることもあります。「持っていく方が安いか」「残して売った方が有利か」を、運搬・設置費用も含めて比較するのがおすすめです。

5．飲食店の移転と居抜き売却を両立する6つの手順

1. 旧店舗の賃貸借契約を確認：解約予告期間、原状回復範囲、造作譲渡・第三者入居に関する条項を確認します。
2. 新店舗の開業スケジュールを整理：契約予定日、工事期間、営業開始希望日、旧店舗の営業終了希望日を一覧にします。
3. 居抜き査定を依頼：設備の状態や立地、賃料、業態の適合性などから、買い手の需要と譲渡条件を検討します。
4. 貸主との調整方針を決定：募集の可否、内覧、次の入居者の審査、原状回復の扱いを確認します。営業中の秘密保持が必要な場合は、連絡の順番も相談します。
5. 買主募集・条件交渉：造作譲渡金、引渡日、設備の残置範囲、故障時の扱い、契約不成立時の対応を調整します。
6. 契約・決済・引渡し：買主の賃貸借契約の成立、造作代金の支払い、旧契約の終了、鍵・設備の引渡しを確認します。

相談はいつから始めるべき？

おすすめは移転を検討し始めた段階です。移転日が確定していなくても、旧店舗の造作や設備に需要があるか、解約通知前に何を確認すべきかを整理できます。買主探しや貸主との調整には時間がかかるため、退去直前だけでなく余裕を持って相談しましょう。

6．移転時の居抜き売却で失敗しないための注意点

貸主の承諾を得ずに買主へ引き渡さない

造作譲渡と店舗の賃貸借契約は別の取引です。設備を売却しても、買主がその場所を使用できるとは限りません。賃借権の譲渡・転貸には原則として貸主の承諾が必要であり、買主が新たに賃貸借契約を結ぶ場合も貸主の審査・合意が必要です。民法第612条（e-Gov法令検索）も参照してください。

原状回復免除と保証金返還は書面で確認する

買主が設備を使うからといって、売主の撤去義務が自動的に消えるわけではありません。貸主・関係者との間で残置対象や原状回復義務の取扱いを明確にします。保証金・敷金の返還時期や償却額も旧契約の条件に基づいて確認しましょう。

移転のために持ち出す機器を明示する

内覧時にあった機器を売主が引き上げると、認識違いにつながります。譲渡するもの・しないものを設備リストに記載し、引渡時の現況や不具合も確認します。

買主の融資・入居審査に時間がかかる場合がある

申込みが入っても必ず契約に進むわけではありません。買主の融資、貸主審査、業態制限などで遅れたり、不成立になったりする可能性があります。造作譲渡契約では、賃貸借契約成立を条件とするか、支払期限や解除時の扱いをどう定めるか、専門家と確認しましょう。

営業許可や顧客情報まで自動的に引き継がれるわけではない

設備・造作だけを譲渡する場合と、営業そのものを事業譲渡する場合では必要な手続きが異なります。飲食店営業の許可・届出については管轄保健所に確認し、顧客情報や従業員に関する事項は別途慎重に取り扱いましょう。

買い手が見つからない場合の撤退策も用意する

募集しても希望価格で売れない場合があります。譲渡金額の見直し、無償譲渡、撤去範囲の交渉、通常の原状回復など、期限に応じた代替案を検討しておくと安心です。

7．飲食店の移転・居抜き売却に関するよくある質問

まとめ｜移転する飲食店こそ「旧店舗の価値」を確認しよう

飲食店の移転では、新店舗の物件探しや内装工事に目が向きがちですが、旧店舗の撤退計画も同じくらい重要です。内装・厨房設備をそのまま撤去する前に、次の出店者に引き継げる可能性を確認してみてください。

居抜き売却は閉店のためだけの方法ではありません。移転、増床、縮小、業態変更、店舗統廃合といった次の一歩を支える選択肢にもなります。貸主承諾や契約条件を丁寧に確認し、譲渡金額だけでなく撤退費用とスケジュールの両面から判断しましょう。