不動産売却時の固定資産税は誰が払う？日割り精算の計算方法と決済時の注意点

1．不動産売却後の固定資産税は誰が払う？

固定資産税は毎年1月1日を「賦課期日」として、土地や家屋の所有者に課税される地方税です。都市計画税も原則として同じ考え方です。

例えば2026年1月1日時点で売主が所有者だった家を2026年9月に売却しても、2026年度分の納税義務は原則として売主のままです。登記名義を買主へ変更しても、その年度の納税義務者が自動的に変わるわけではありません。

なお、固定資産税は「何月から何月まで使ったことへの税金」ではなく、年度単位で課税する年税です。日割りは税法上の課税方法ではありません。

参考：名古屋市「年の途中で売買があった場合の固定資産税・都市計画税」

2．固定資産税の「日割り精算」とは？

日割り精算とは、不動産を引き渡す日を基準に、その前を売主負担、後を買主負担と考えて、年間税額を日数で按分する実務上の方法です。

一般的には、引渡し日当日を買主負担の初日として計算します。ただし、負担日の区切り方も契約によって定める事項です。

買主負担分は、売主が決済時に「固定資産税等精算金」として受け取ります。これにより、自治体から売主へ届く納付書の支払いは、原則として引き続き売主が行います。

3．日割り精算の起算日は1月1日？4月1日？

固定資産税の日割り精算では、「1月1日起算」と「4月1日起算」が使われます。どちらを用いるかを定める全国一律の法律はありません。

地域による慣習の違いが語られることもありますが、名古屋・愛知の取引でも契約書に記載する起算日が基準です。地域名だけで決めつけないようにしましょう。

名古屋市も固定資産税・都市計画税について、毎年1月1日現在の所有者に対し、その年の4月1日から始まる年度分として課税する年税であると案内しています。ただし、そのことが売買の精算起算日を4月1日に固定するものではありません。

4．固定資産税の日割り精算はいくら？計算例

次の条件で、買主が決済時に売主へ支払う精算金を比較します。

• 固定資産税・都市計画税の年額合計：120,000円
• 引渡し日：2026年9月1日
• 引渡し日から買主負担
• 365日で按分し、最終金額は1円未満四捨五入

4月1日起算の場合

2026年4月1日～2027年3月31日の365日間で計算します。買主負担期間は9月1日～翌3月31日の212日です。

120,000円 × 212日 ÷ 365日 ＝ 約69,699円

1月1日起算の場合

2026年1月1日～12月31日の365日間で計算します。買主負担期間は9月1日～12月31日の122日です。

120,000円 × 122日 ÷ 365日 ＝ 約40,110円

この例では起算日の違いだけで、精算金に約29,589円の差が生じます。どちらが正しいということではなく、契約で合意した起算日・期間・端数処理で計算します。

※例は説明用の仮定です。うるう年の場合は対象期間が366日になることがあります。土地と建物の税額が複数に分かれる場合は、対象不動産の税額を確認してください。

5．不動産売買の決済当日、固定資産税はどう精算する？

売買契約時に精算条件を決め、残代金決済・引渡しの日に固定資産税等精算金を授受する方法が一般的です。

1. 納税通知書・課税明細書の確認：対象土地・建物の年税額を把握します。
2. 起算日・負担日を確認：1月1日または4月1日、引渡し日を誰の負担とするかを確定します。
3. 日数と金額の計算：対象期間を日割りし、端数処理を行います。
4. 精算書の作成：売買代金、手付金、固定資産税等精算金などを整理します。
5. 決済時に授受：買主が売買残代金と併せて精算金を支払うなど、合意した方法で処理します。

売主が既に全期分を納付しているか、分割納付中かによっても精算金の考え方は通常変わりません。納税状況と売買当事者間の負担割合は別々に確認してください。

6．都市計画税・土地と建物・マンションも精算する？

市街化区域内の土地・家屋などには、固定資産税に加えて都市計画税が課される場合があります。売買実務では、両方の年税額を合算して日割り精算することが一般的です。

戸建てなら土地と建物、区分マンションなら専有部分と敷地権に対応する税額を確認します。納税通知書に他の物件も含まれている場合は、売買対象の不動産分を課税明細書等から取り出して計算する必要があります。

共有名義の不動産では、売主間の受取割合も確認しましょう。また、投資用物件の場合、管理費・修繕積立金・家賃などの精算は固定資産税等とは別に整理します。

7．納税通知書が届く前に売却する場合は？

年度の納税通知書がまだ届いていない時期の決済では、確定した当年度税額を確認できないことがあります。前年の税額を参考に精算する、通知書到着後に改めて精算するなどの方法を、売主・買主で事前に決めます。

前年額を使って精算する場合は、後日差額を再精算するのか、それとも再精算しないのかを契約書に明記しましょう。税額は評価替えや住宅用地の特例の変化などで前年と異なることがあります。

8．買主から受け取った固定資産税精算金にも税金がかかる？

売主が受け取る固定資産税・都市計画税の精算金は、税務上は単なる立替金の返還ではなく、不動産の譲渡対価の一部として扱われます。

そのため、土地・建物の譲渡所得を計算する際には、売買代金だけでなく精算金も原則として譲渡価額（収入金額）に含めます。

例えば売買代金2,000万円、固定資産税等精算金7万円を受け取った場合、譲渡所得の収入金額は原則として合計2,007万円です。ここから取得費・譲渡費用などを差し引き、適用できる特例があれば反映します。

また、売却した不動産の固定資産税は通常、売却するために直接必要な「譲渡費用」には該当しません。賃貸用不動産や事業用不動産、消費税の課税関係などは別の検討も必要なため、税理士等へ確認しましょう。

参考：国税庁「No.3214 土地建物を売ったときの収入金額に含める金額」

9．固定資産税の日割り精算でトラブルを防ぐポイント

• 起算日：1月1日か4月1日かを明記する。
• 引渡し当日：売主・買主のどちらの負担日とするか決める。
• 対象税額：固定資産税と都市計画税、土地・建物の範囲を確認する。
• 税額未確定：前年額利用や後日再精算の有無を決める。
• 端数処理：日数計算と1円未満の処理方法をそろえる。
• 納税義務：精算金を受け取っても売主の納税義務は原則変わらないと確認する。
• 申告：売買代金と税精算金を合わせて譲渡所得を検討する。

仲介でも不動産会社への直接買取でも、決済時の固定資産税精算は売買契約条件に関係します。特に年末年始に引き渡す場合、翌年度の納税義務者も変わるため、所有権移転の時期を確認してください。

10．不動産売却と固定資産税のよくある質問

Q．売却後に納付書が届いたら無視しても大丈夫？

いいえ。1月1日時点の所有者だった場合、その年度の納税義務は原則として残ります。既に決済時に精算していても、自治体への納付状況を確認してください。

Q．日割り精算をしない売買は違法ですか？

違法ではありません。日割り精算は売主と買主の合意によるもので、法律上の義務ではありません。

Q．マンション売却でも固定資産税は日割り？

売買契約の取り決めによります。一般的には建物・敷地に対応する固定資産税等を確認し、引渡日を基準に精算します。

Q．不動産買取なら固定資産税の精算は不要？

必ず不要になるわけではありません。買取会社との直接取引でも、精算するかどうかは売買条件によります。

Q．相続した家を売却した場合は？

相続の発生時期や1月1日時点の所有関係によって納税義務者の確認が必要です。相続登記や納税通知書の名義を整理したうえで、精算方法を決めましょう。

まとめ｜固定資産税の納税義務と日割り精算を分けて考えよう

不動産売却後も、その年度の固定資産税・都市計画税は原則として1月1日時点の所有者に課税されます。ただし、売買契約で買主負担分を日割り精算することは可能です。

精算では起算日、引渡日、対象税額、税額未確定時の対応を明確にし、決済時の精算書で確認しましょう。また、売主が受け取る精算金は譲渡所得の計算にも関係します。