名古屋の店舗売却・居抜き売却ガイド
居抜き売却で業種変更はできる？居酒屋から焼肉店・カフェへの引継ぎを徹底解説
「居酒屋の居抜き物件は、次も居酒屋にしか売れない？」実は、異なる業種・業態の出店希望者へ造作や設備を譲渡できる可能性があります。ただし、貸主の承諾、排気・ガスなどの設備条件、営業許可の手続きは別々に確認が必要です。
飲食店を閉店する際、厨房機器や内装を残して次の出店者に引き継ぐ「居抜き売却」。売主様のなかには、「今は居酒屋だから、次も居酒屋の買主でないと売れない」と思っている方もいらっしゃいます。
しかし、居酒屋から焼肉店、カフェ、ラーメン店、定食屋、バルなど、現在と異なる業態への居抜き譲渡は十分に検討できます。大切なのは店名やメニューが一致することではなく、買主が設備を活用でき、貸主や関係機関の条件を満たして出店できるかどうかです。
この記事の結論
異業種への居抜き売却は可能です。ただし「譲渡できる」ことと「買主が希望する業態で営業できる」ことは同じではありません。①貸主による業態・新規契約の承諾、②厨房・排気・電気・ガス等の適合、③保健センターや消防等への確認、④譲渡対象の明確化が成功のポイントです。
1．居抜き売却は同じ業種への引継ぎに限られない
居抜き売却で主に取引されるのは、厨房機器、空調設備、カウンター、客席、間仕切り、看板設備など、店舗内の造作・設備です。売主が使用していた内装を、買主が自分の営業計画に合わせて再利用できれば、異業種でも売却の対象になります。
たとえば居酒屋で使用していたシンク、冷蔵庫、製氷機、作業台、給排水設備は、業態が変わっても活用できる場合があります。一方、焼肉店の客席ロースターやカフェのエスプレッソマシンのように、新たな営業に必要な設備は買主側で追加することもあります。
つまり、「今の店舗をそのまま再現できるか」よりも「次の業態へ転用しやすいか」が判断の軸です。
混同しやすい3つの言葉
- 業種・業態変更：居酒屋から焼肉店・カフェなどへ、提供メニューや営業スタイルを変えること。
- 造作譲渡：内装・厨房機器・備品など、契約で特定した物を売買・譲渡すること。通常、店の経営全体を引き継ぐ意味ではありません。
- 事業譲渡：営業に関する事業を譲り渡すこと。食品衛生法上の営業者の地位承継が可能かどうかは、譲渡内容や施設状況などで判断されます。
なお、飲食店内でメニューを変えることと、建築基準法上の「用途変更」は別の概念です。営業内容・工事規模によって、建築・消防への確認も必要になります。
2．居酒屋から焼肉店への居抜き譲渡はできる？
居酒屋から焼肉店への変更は検討可能ですが、一般的な飲食店のなかでも排気・臭気・火気設備の確認が特に重要なパターンです。厨房が整っていても、焼肉店として営業できるとは限りません。
焼肉店へ転用する際のチェックポイント
- 排気ダクト：客席ロースターから出る煙や油煙を適切に排出できるか。ダクトの経路・排気先・清掃方法も確認。
- 臭い・近隣環境：上階の住居や近隣店舗へ煙・臭気が広がらないか。貸主が焼肉業態を認めているか。
- ガス・電気容量：ロースターや追加設備に必要な容量を確保できるか。増設工事の可否も確認。
- 客席・床・配管：テーブル配置、排気配管の通し方、床下スペース、給排水の位置などを検討。
- 消防・安全対策：使用する機器、火気設備、内装工事に応じて必要な設備・届出を確認。
既存の居酒屋に厨房フードやグリストラップがあることは有利な材料ですが、それだけで焼肉店に対応できるわけではありません。厨房排気と客席ロースター排気は必要な設計が異なる場合があります。設備会社による現地調査と概算見積りを、譲渡契約の前に行うと判断しやすくなります。
売主様へのポイント：「焼肉店も相談可能」と募集する場合は、実際に排気・ガス・貸主承諾が確認できる前に「焼肉店営業可」と断定しないことが大切です。可能性と確認事項を分けて案内しましょう。
3．居酒屋からカフェへの居抜き譲渡はできる？
カフェへの転用も十分考えられます。冷蔵庫、製氷機、シンク、トイレ、客席、空調などを再利用できる場合があり、既存設備を生かせれば開業費の削減につながります。
ただし、居酒屋とカフェでは必要な設備や店舗デザインが違います。
カフェへ転用する際のチェックポイント
- 電源・給排水：コーヒーマシン、製氷機、食洗機などの配置と必要容量。
- 客席・照明：カウンターの高さ、座席の間隔、採光、照明、外観の印象。
- 厨房設備の過不足：大型コンロやフライヤーが不要になる一方、製菓・ドリンク設備が必要になる可能性。
- 営業内容：店内飲食だけか、菓子の製造・販売などを行うかによって必要な営業許可・届出が変わる可能性。
- 改装費：内装を大きく作り替える場合、居抜きで譲り受けても費用が増えること。
カフェ希望者には、厨房の広さだけでなく、水回り・空調・間取り・ファサード（店頭の見え方）も重要です。見た目が居酒屋らしい店舗でも、内装変更を前提に検討する買主はいます。
4．ほかにどんな異業種へ引き継げる？
居抜き売却では、現在の業態に限定せず、設備の相性で買主候補を広げられます。以下は一般的な検討例です。
| 現在の業態 → 次の業態 | 生かせる可能性がある設備 | 主な確認事項 |
|---|---|---|
| 居酒屋 → 焼肉店 | 厨房、冷蔵庫、製氷機、客席 | 客席排気、ロースター、臭気、ガス容量 |
| 居酒屋 → カフェ | 水回り、空調、客席、冷蔵設備 | 電源、コーヒー設備、内装変更、製菓の許可 |
| 居酒屋 → ラーメン店 | 厨房、シンク、給排水、冷蔵設備 | 大量の湯気・熱、排気、給湯、ガス容量 |
| 居酒屋 → 定食屋 | コンロ、作業台、厨房設備、客席 | 提供数に合う調理動線、営業時間、客席配置 |
| 居酒屋 → バル・ビストロ | 厨房、カウンター、製氷機、客席 | 追加機器、内装、酒類提供と営業時間 |
| バー → カフェ | カウンター、製氷機、空調、客席 | 調理設備・給排水の不足、照明、許可 |
表はあくまで転用の検討例です。物件の設備状況、建物規約、貸主の意向、行政上の要件によって可否は変わります。
5．異業種への居抜き売却で必ず確認したい5つの条件
① 貸主・管理会社が希望業態を認めるか
最優先は、貸主や管理会社への確認です。現在の居酒屋が認められていても、焼肉店や深夜営業を伴う店舗まで認められるとは限りません。騒音、臭気、営業時間、看板、ダクト工事などについて制限される場合があります。
また、造作を買主に譲渡しても、現在の賃貸借契約が自動的に買主へ移るわけではありません。多くの案件では、貸主による審査・承諾を経て、買主と新たな賃貸借契約を締結するか、別途認められた方法で契約関係を整理します。
② 設備容量と改装可能範囲
排気ダクト、グリストラップ、給排水、ガス、電気、空調の現況を確認しましょう。増設・移設が必要な場合は、建物の構造や他テナントとの関係で工事できないこともあります。「できそう」ではなく、必要に応じて専門業者による確認を取りましょう。
③ 飲食店営業許可などの手続き
飲食店営業の許可を受けている物件でも、買主の新業態に必要な許可・届出を確認しなければなりません。たとえば製菓を行う場合は営業内容によって菓子製造業の許可が関係することがあります。施設工事前に管轄の保健センターへ相談することが重要です。
④ 消防・建築・周辺環境
火気設備の追加、客席配置の変更、大きな改装などがあれば、消防設備・届出の確認が必要です。建築基準法上の用途や用途地域の問題も別途確認します。特に煙や臭気を伴う業態は、排気先だけでなく近隣への影響も検討します。
⑤ 譲渡対象物と撤去・修理の負担
買主が異業種であれば、使わない設備が出てくるのは自然なことです。何を残すか、何を売主が撤去するか、故障品はどう扱うかを、引渡し前に具体化する必要があります。リース品・レンタル品・貸主所有物・従業員私物を売主所有の設備と混同しないことも重要です。
6．営業許可はそのまま引き継げる？造作譲渡との違い
ここは誤解の多いポイントです。厨房機器や内装を買い取っただけで、売主の飲食店営業許可も自動的に引き継がれるわけではありません。
2023年12月13日以降、食品衛生法に基づく営業については、事業譲渡による営業者の地位承継の制度が設けられています。一定の要件を満たす事業譲渡では、新たな営業許可の取得ではなく、地位承継届の手続きで対応できる場合があります。一方、造作・設備だけを売買する場合や、業態変更に伴って設備・営業内容を大きく変える場合には、別途新規許可や変更手続きが必要になる可能性があります。
必ず区別したいこと
- 造作譲渡契約：設備・内装等を誰から誰へ、いくらで、どの状態で引き渡すかを定める契約。
- 建物賃貸借契約：買主が新たにその場所を借りられるかを定める契約。
- 営業許可・届出：買主が計画する営業を法令に沿って開始できるかについての行政上の手続き。
それぞれの成立・適否は別に確認します。特に異業種への変更では、契約前に営業内容と改装図面を示し、管轄の保健センターへ相談してください。
名古屋市も、営業の事業譲渡による地位承継届の制度を案内すると同時に、営業内容に応じた許可種類・施設基準について工事着工前の相談を求めています。制度を利用できるかは個別確認が必要です。
7．売主が異業種の買主を見つけやすくする募集方法
異業種への売却を目指すなら、募集資料で「居酒屋居抜き」とだけ伝えるのはもったいないことがあります。買主が転用後の店舗を想像できる情報を整理しましょう。
- 「飲食店向け・業態相談」と伝える：貸主確認前なら「業態変更可」と断定せず、相談可能な範囲を明確にします。
- 設備リストを用意する：冷蔵庫、製氷機、フライヤー、シンク、エアコンなどの有無・状態・所有者を記載します。
- 電気・ガス・排気の情報を整理する：分かる範囲の容量、ダクト経路、グリストラップの有無などを伝えます。
- 改装しやすさを説明する：客席の広さ、カウンターの形状、間仕切り、搬入経路、厨房位置を写真・図面で示します。
- 候補業態ごとに訴求を変える：カフェ希望者には客席・外観・水回り、焼肉店希望者には排気設備と改装条件が重要です。
営業中で閉店を公表していない店舗では、店名・所在地が特定される情報の公開範囲を調整しながら、買主候補へ段階的に資料を開示する方法もあります。
8．異業種への譲渡では造作代金をどう考える？
売主が投資した内装費や設備の購入価格が、そのまま造作譲渡価格になるとは限りません。異業種の買主は、使える設備の価値から、撤去・追加工事・改装にかかる負担も考慮して判断します。
同じ居酒屋への引継ぎであれば、そのまま利用できる設備が多く、高く評価される可能性があります。反対にカフェへ転用する場合、厨房機器の一部は不要でも、空調やトイレ、カウンターに価値を感じるかもしれません。
価格だけで判断しないことも重要
例えば、高額譲渡にこだわって空室期間が長くなると、その間の賃料や管理費が負担になる場合があります。異業種の買主へ適切な条件で早期に譲渡できれば、売主の総負担が小さくなることもあります。譲渡代金だけでなく、解約予告期間・引渡日・原状回復条件を合わせて検討しましょう。
なお、異業種に譲渡できたとしても、原状回復義務が当然になくなるわけではありません。買主への設備引継ぎと、貸主に対する退去時の責任は、賃貸借契約や三者間の合意内容に沿って整理する必要があります。
9．売却相談から異業種への引渡しまでの流れ
店舗の現況を確認する
賃貸借契約、解約予告、造作設備、リース品、故障箇所、厨房・排気設備を整理します。
貸主へ業態変更の条件を確認する
希望業態の範囲、審査、賃料条件、改装・ダクト工事などの承諾条件を確認します。
同業種だけでなく異業種の買主も募集する
設備の転用可能性を踏まえ、焼肉店・カフェ・定食屋など幅広い出店希望者へ案内します。
買主が専門業者・関係機関に確認する
工事見積り、設備容量、保健センター、消防、必要に応じて建築関係の確認を進めます。
契約条件を調整し、引き渡す
造作譲渡契約と賃貸借契約の成立条件、支払い、引渡日、設備の状態、撤去負担を明記して進めます。
特に、買主の賃貸借契約が成立しなかった場合の造作譲渡契約の扱いは重要です。売主・買主・貸主の認識を合わせ、契約書に必要な条件を反映させましょう。
10．異業種への居抜き売却でよくある質問
Q．居酒屋の設備を焼肉店の買主に売ることはできますか？
できます。ただし、客席ロースター、排気・臭気対策、ガス容量などが追加で必要になる場合があります。貸主の承諾と設備・行政上の確認を行ってください。
Q．居酒屋からカフェに変える場合、すべての厨房設備を残す必要がありますか？
いいえ。買主が使うものと不要なものを協議し、譲渡対象リストに明記します。不要設備の撤去費や所有権の問題も確認しておくと安心です。
Q．貸主に業種変更を断られたらどうすればよいですか？
拒否理由が排気・臭気・営業時間・工事内容などにある場合、条件を調整できる可能性があります。ただし承諾を強制できるわけではないため、認められる業態を確認して募集先を見直します。
Q．飲食店営業許可は買主へそのまま移せますか？
事業譲渡に該当し、要件を満たせば地位承継届で対応できる場合があります。一方、造作だけの売買や大幅な設備変更などでは別の手続きが必要になる可能性があります。譲渡前に管轄保健センターへ確認してください。
Q．異業種への譲渡では造作代金が下がりますか？
必ず下がるわけではありません。買主が再利用できる設備の量、改装費、立地、賃料、引渡し条件などによって評価が異なります。同業種だけに絞らず、総合的に比較することが大切です。
Q．居抜きで売れれば原状回復費用は不要ですか？
必ずしも不要にはなりません。貸主との契約や承諾内容、譲渡・引渡しの合意により異なります。退去時の撤去義務も含め、事前に書面で整理しましょう。
11．まとめ｜買主の業態を広げることが売却の選択肢を増やす
居酒屋の居抜き物件だからといって、次の借主を居酒屋に限定する必要はありません。焼肉店やカフェ、ラーメン店、定食屋など、異なる業態の買主が設備を生かせるケースはあります。
一方で、焼肉店なら排気・火気、カフェなら電源・給排水・営業内容など、確認すべきポイントが変わります。売却活動では「どんな業態でも可能」と案内するよりも、物件の特徴と制約を正しく伝え、実際に出店できる買主を探すことが大切です。
株式会社サンコー不動産では、名古屋市を中心に、飲食店の居抜き売却・造作譲渡・次のテナント募集についてご相談を承っています。現在と異なる業種への譲渡を検討している場合も、お気軽にご相談ください。
※本記事は一般的な情報をまとめたものです。個別の契約条件、許可・届出、設備工事の可否は、貸主・管理会社・管轄行政機関・専門業者等にご確認ください。
