賃貸中の家・マンションも売却できる！オーナーチェンジ買取の流れ・査定価格・注意点

1．賃貸中の家・マンションでも売却・買取できる

入居者がいる不動産を売却する場合、買主は原則として既存の賃貸借契約を引き継ぎ、貸主として家賃を受け取ります。これをオーナーチェンジと呼びます。

対象は投資用マンションだけでなく、賃貸中の戸建て、相続した貸家、一棟アパートなどにも広がります。不動産会社によるオーナーチェンジ買取も可能ですが、買取の可否や価格は物件ごとの判断です。

民法605条の2では、所定の対抗要件を備えた賃貸借について、建物等の譲渡に伴い貸主の地位が買主へ移ることが定められています。一般的な建物賃貸借では、建物の引渡しが重要な対抗要件です。

2．オーナーチェンジ売却は「仲介」と「直接買取」どちらがよい？

価格を優先するなら仲介、売却までの時間や手間を抑えたいなら直接買取が候補になります。ただし、物件によっては買取の方が条件に合うこともあるため、売却価格だけでなく諸費用・期間・契約条件を比較しましょう。

3．賃貸中に売却するとき、入居者の承諾や退去は必要？

通常のオーナーチェンジ売却では、売却自体について入居者の承諾を得る必要は原則ありません。また、所有者が変わることだけを理由に、入居者へ退去を強制したり家賃を一方的に変更したりすることはできません。

一方、売却後は新しい貸主の氏名・連絡先、家賃振込先、管理窓口などを適切に知らせる必要があります。振込先の誤認を防ぐため、売主・買主の連名通知なども検討します。

4．賃貸中の不動産買取価格はどう決まる？

オーナーチェンジ物件は、一般の居住用住宅と異なり、家賃収入と投資利回りが重要な判断材料です。

表面利回り（％）＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

例えば月額家賃12万円、年間家賃144万円の物件なら、仮に表面利回り6％で逆算した価格は2,400万円、8％なら1,800万円です。

これは計算方法を示す仮の数字であり、名古屋・愛知の相場ではありません。実際には管理費、修繕積立金、固定資産税、管理委託料、修繕予定、滞納状況、立地、土地・建物の価値なども評価します。

賃貸中のマンションでは、同じ建物の空室住戸と価格が異なることがあります。自己居住用ではなく、主に収益性を重視する買主が検討するためです。

5．買取査定で確認される主なポイント

家賃・賃貸借契約

現在の家賃、共益費、契約期間、普通借家・定期借家の別、更新条件、特約などを確認します。長期間家賃を改定していない場合も、現行の賃料が基本になります。

入金状況・保証会社

家賃滞納の有無、保証会社の契約内容、未収賃料などを確認します。滞納があっても相談はできますが、査定価格や契約条件に影響する場合があります。

建物・管理状況

築年数、雨漏り、設備故障、修繕履歴、管理費・修繕積立金、管理委託の内容などが重要です。将来の修繕負担が大きい物件は、その費用を見込んで査定する場合があります。

査定時に用意したい資料

• 賃貸借契約書・更新契約書
• 家賃の入金状況、敷金・保証金の残高
• 管理委託契約書、保証会社関係の資料
• 間取り図、修繕履歴、固定資産税の資料
• マンションの場合は管理費・修繕積立金の資料

書類がすべてそろっていなくても、まずは現況で査定相談ができます。入居者の個人情報は必要な範囲で適切に共有しましょう。

6．売却時の敷金・家賃・管理契約はどうなる？

敷金返還義務

貸主の地位が買主に移転する通常のオーナーチェンジでは、敷金の残額に係る返還義務は原則として買主に引き継がれます。売主と買主の間では、預かり敷金相当額を決済時に精算するなどの方法を取り決めます。

家賃の日割り精算

月途中で引き渡す場合、家賃・共益費を日割りで精算することがあります。翌月分を先に受け取っている場合も、買主への引継ぎ額を明確にします。

管理会社・保証会社

賃貸借契約の承継と、管理委託契約や家賃保証会社の契約の取扱いは別です。管理を継続するか変更するか、保証契約に変更手続きが必要かを確認しましょう。

7．賃貸中の家・マンションを売却する流れと注意点

1. 売却相談・査定：家賃や賃貸状況を伝え、仲介と買取を比較する。
2. 資料・現況の確認：契約書、滞納状況、修繕履歴などを確認する。
3. 売買条件の調整：価格、引渡日、敷金・家賃の精算、修繕事項を決める。
4. 売買契約：賃貸借契約の承継や特約を確認する。
5. 決済・引渡し：所有権移転登記と資料・鍵の引継ぎを進める。
6. 入居者への通知：新貸主、家賃振込先、管理窓口を伝える。

売却前に注意したいケース

• 家賃滞納：未収賃料を誰が保有するか明確にする。
• 雨漏り・設備故障：把握している不具合を正確に開示する。
• サブリース：直接の借主がサブリース会社である場合は契約関係を精査する。
• ローン残債：売却代金による完済・抵当権抹消を確認する。
• 相続物件：相続人・登記名義・賃貸借契約を整理する。

普通借家契約では、売却を理由とした一方的な退去要求はできません。退去交渉には借地借家法上の正当事由などが問題になります。

8．賃貸中に売る？空室になるまで待つ？

空室になれば自己居住目的の買主にも売りやすくなる場合がありますが、入居者の退去時期を予測できないこともあります。退去後の原状回復費用や空室期間中の維持費も考慮しましょう。

賃貸中の買取査定額と、退去後の想定売却価格から必要経費を差し引いた手取り額を比較することが大切です。入居者に無理に退去を求めるのではなく、現状で売れる条件を確かめましょう。

9．オーナーチェンジ買取のよくある質問

Q．入居者がいても不動産会社に買い取ってもらえますか？

はい。賃貸中のまま買い取る会社があります。ただし、物件・家賃・契約内容などによって買取できるかどうかは異なります。

Q．入居者の同意がなくても売却できますか？

一般的なオーナーチェンジ売却では原則不要です。ただし、室内立入りには別途同意が必要で、所有者変更後の通知も適切に行います。

Q．賃貸中だと必ず安くなりますか？

必ずしもそうではありません。安定した賃料収入が評価される物件もありますが、空室時の価格とは異なる可能性があります。

Q．家賃滞納がある家も売れますか？

売却相談はできます。滞納額・保証状況を開示したうえで条件を調整します。

Q．相続した賃貸中の実家も売却できますか？

可能です。相続登記などの権利関係を整理し、入居者との賃貸借契約を引き継ぐ方法を検討します。

まとめ｜賃貸中でも売却を諦める必要はありません

賃貸中の家やマンションは、オーナーチェンジとして入居者が住んだまま売却できます。不動産会社への直接買取も選択肢の一つです。

査定価格だけでなく、賃貸借契約、家賃・敷金の精算、入居者への通知、修繕履歴を確認し、安心して引き継げる状態を整えましょう。