不動産買取は仲介手数料が無料？売却にかかる費用と手取り金額を解説｜名古屋

「不動産買取なら仲介手数料が無料と聞いた」「直接買取でも何か費用を請求される？」「査定額が高い仲介と、早く売れる買取はどちらが得？」と迷っていませんか。

不動産売却では、提示された価格がそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料のほか、売買契約書の印紙税や登記費用、住宅ローンの返済などが関係することがあります。

結論からいうと、不動産会社自身が買主となり、仲介会社を介さずに直接売買する場合、通常は仲介手数料がかかりません。ただし、売却に伴うすべての費用が無料になるわけではありません。

1．不動産買取は本当に仲介手数料が無料？

不動産の売り方には「仲介」と「直接買取」があります。仲介は不動産会社に買主探しを依頼する方法、直接買取は不動産会社自体が買主になる方法です。

買取会社と直接契約する場合

売主と買取会社が直接売買契約を結び、別の仲介業者が入らない場合、仲介というサービスがないため通常、仲介手数料は発生しません。売主は買取会社の提示額と引渡し条件を確認して売却を判断します。

買取会社が買主でも仲介手数料が必要なケース

例えば、A不動産会社に仲介を依頼し、A社からB買取会社を紹介されて売る場合、買主は買取会社でもA社への仲介手数料が発生することがあります。

また「買取保証」は、最初に仲介で販売し、一定期間売れなかった場合に決められた条件で買い取る仕組みです。直接買取とは異なるため、仲介手数料や適用条件を確認しましょう。

2．仲介売却の手数料はいくら？計算方法と上限

仲介手数料は、売買契約の成立を仲介した不動産会社への報酬です。法律上の上限が定められており、実際の報酬額はその範囲内で媒介契約などにより決まります。

売買代金400万円超の一般的な計算例

物件価格のうち消費税の対象となる建物部分の消費税相当額を除いた金額を基準とするなどの前提のもと、400万円を超える取引では、上限を「売買価格×3％＋6万円＋消費税」で計算できます。

※消費税率10％、一般的な売買の計算例です。仲介手数料が必ず上限額になるわけではありません。

800万円以下の物件は特例に注意

2024年7月1日から、売買価格800万円以下の宅地・建物には、低廉な空家等の媒介に関する報酬上限の特例があります。要件を満たす場合、依頼者から受ける仲介報酬の上限が税込33万円となることがあります。依頼者への事前説明などが必要です。

安い物件ほど「3％＋6万円」の式だけで費用を決めつけず、媒介契約で実際の報酬額を確認しましょう。

参考：国土交通省・宅地建物取引業者が受ける報酬の額

3．不動産売却にかかる主な費用一覧

直接買取で仲介手数料が不要でも、売却費用がゼロになるとは限りません。何が必要かは所有状況や契約条件によって変わります。

① 売買契約書の印紙税

紙の不動産売買契約書を作成する場合は、契約金額などに応じて印紙税がかかります。2026年11月現在、不動産譲渡契約書には2027年3月31日までの軽減措置があります。

軽減措置が適用される契約書の場合、記載金額が1,000万円超5,000万円以下なら1通につき1万円です。契約書の作成方法・通数によって実際の負担は異なります。

参考：国税庁・不動産譲渡契約書の印紙税軽減措置

② 抵当権抹消登記などの費用

住宅ローンを利用して購入し、抵当権が設定されている家は、通常、売却時にローンを完済し抵当権を抹消します。登録免許税や司法書士への報酬などが必要になる場合があります。

また、登記簿の住所が現住所と異なる場合や、相続登記が未了の場合には、追加の登記手続きが必要になることがあります。費用は物件数や手続内容で異なります。

③ 住宅ローン残債と完済手数料

住宅ローンの残りは売却手数料ではありませんが、売却代金から返済するなら手元に残る現金を大きく左右します。金融機関によっては繰上返済手数料などもあります。

売却価格がローン残債や必要費用を下回るときは、自己資金で不足分を補うなどの対応が必要になる場合があります。売買契約の前に金融機関へ確認しましょう。

④ 解体・測量・残置物処分・引っ越し費用

古い家や空き家の売却では、解体、土地の確定測量、荷物撤去などが必要になることがあります。直接買取の場合、現況のまま引き受けてもらえる場合もありますが、必ず無料で対応してもらえるわけではありません。

引っ越し費用や新居の取得費用も、住み替えでは別途必要です。見積書や契約書で負担範囲を確認しましょう。

⑤ 固定資産税・都市計画税の精算

固定資産税・都市計画税は原則として、その年の1月1日時点の所有者に課税されます。売買では、引渡日を基準に買主と日割精算する取り決めをすることがありますが、精算は当事者の契約によるもので、自動的に法律上の日割計算となるわけではありません。

起算日や精算方法を売買契約書で確認してください。

⑥ 譲渡所得税・住民税

不動産を売って利益（譲渡所得）が生じた場合、所得税・復興特別所得税・住民税が関係します。売却代金全額に税金がかかるわけではなく、取得費や譲渡費用などをもとに計算します。

マイホームの売却には、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。買取でも仲介でも、適用条件を満たすかどうかが重要です。

相続した物件や所有期間が短い物件などでは適用条件が異なるため、税務署や税理士へ確認しましょう。

参考：国税庁・マイホームを売ったときの特例

4．3,000万円で売る場合、手取り金額はいくら？

ここでは、仲介で3,000万円で成約するケースと、直接買取で2,800万円の提示があったケースを比較します。実際の査定相場を示す数字ではなく、費用の違いを理解するための仮定です。

※2026年11月時点の印紙税軽減措置を適用した紙の契約書1通について、売主が印紙税を負担する仮定。住宅ローン完済手数料、登記費用、税金、測量・処分費、固定資産税精算等は含みません。仲介の成約価格3,000万円は保証された金額ではありません。

この条件では仲介売却の差引額が94万4,000円多い計算になります。しかし、仲介でその金額で成約するか、何ヶ月かかるかは不確定です。

また、長く売れなければ売出価格の変更や管理費などの負担が発生することもあります。売却価格だけではなく、売却までにかかる費用と時間も含めて比較しましょう。

5．直接買取は仲介より安いのに、選ばれる理由は？

買取会社は購入後のリフォーム、再販売、保有費用などを見込むため、一般に直接買取価格は仲介による成約価格より低くなる傾向があります。

それでも直接買取を比較する価値があるのは、価格以外の条件が異なるためです。

• 売却日程：一般の買主を探す期間を省き、条件合意後に決済時期を調整しやすい
• 内覧負担：何度も購入希望者を案内する必要がない場合がある
• 現況引渡し：古い家や残置物がある物件でも、条件次第でそのまま売却できる
• 仲介手数料：買主の買取会社と直接取引すれば通常かからない

ただし、現況渡しの範囲や契約不適合責任などは個別の契約条件によります。「買取なら全部免責」と判断せず、売買契約書で確認しましょう。

6．直接買取で見落としやすい費用と契約上の注意点

「仲介手数料無料」と「諸費用ゼロ」は別

直接買取で仲介手数料が不要でも、司法書士報酬、ローン返済費用、印紙税などは発生することがあります。査定時に売主負担の費用一覧を確認しましょう。

査定額が契約前に変わる可能性

机上査定は概算で、現地調査や法令・権利関係の確認によって正式な買取価格が変わることがあります。正式提示がいつ確定するのか、価格変更の条件を確認することが大切です。

別の仲介会社と媒介契約を結んでいる場合

他社で仲介売却中に直接買取へ切り替える場合は、既存の媒介契約の種類・期間・解除条件を確認してください。契約内容や取引の経緯によっては費用負担の問題が生じる場合があります。

7．名古屋・愛知の家・土地・マンションの売却費用で注意すること

築年数の古い戸建て・空き家

雨漏りや老朽化、庭木・荷物の処分、解体が必要なケースでは、査定価格よりも修繕・撤去費用の負担が重要になる場合があります。工事を発注する前に、現況のままでの買取価格と条件を比較しましょう。

マンション

管理費や修繕積立金は引渡しまでの保有負担になります。決済日における精算や滞納分の取扱いを確認しましょう。住宅ローン残債も含め、売却後の資金計画を作ることが大切です。

相続した土地・住宅

相続登記が済んでいない場合、売却前に必要な登記手続きが生じます。共有者の同意、境界や測量の状況、空き家の管理費なども確認してください。

名古屋市内でも地域や土地条件で価格は変わります。仲介での想定成約価格と、直接買取の正式な提示額を比較して判断しましょう。

8．不動産買取と仲介手数料のよくある質問

まとめ｜仲介手数料だけでなく「最終手取り額」で比較しよう

不動産会社との直接買取は、仲介会社を介さない取引であれば通常、仲介手数料がかかりません。一方、売買契約書の印紙税、登記関係費用、住宅ローン返済費用、利益に対する税金などは別途確認する必要があります。

大切なのは、「手数料無料だから得」「仲介の売出価格が高いから得」と決めつけないことです。仲介で現実的に成約できる見込み額、直接買取価格、売主負担費用、売却時期を並べて比べましょう。

特に住み替え期限がある方、仲介でなかなか売れない方、古い家や相続した空き家を手放したい方は、直接買取の査定額も比較することで判断材料が増えます。

株式会社サンコー不動産
担当：小島
不動産買取のご案内：https://s-fudosan.jp/buyback/

※2026年11月時点の一般的な制度をもとに作成しています。仲介手数料、税金、登記費用、買取条件は個別の物件・契約によって異なります。最終的な費用は契約書・金融機関・税務署・専門家等でご確認ください。