「店舗の退去期限まで、あと1ヶ月しかない」「すでに解約通知を出したけれど、居抜きで売りたい」「原状回復工事の費用を少しでも減らしたい」――こうした状況でも、売却を検討する余地はあります。

結論として、退去まで1ヶ月以内でも居抜き売却が成立する可能性はあります。ただし、買主が見つかるだけでは足りません。貸主の承諾、買主の入居審査、新しい賃貸借契約、造作譲渡代金の決済、引渡しまで進める必要があります。

この記事では、名古屋市を中心に店舗売却を取り扱う株式会社サンコー不動産が、退去期限が迫った飲食店の売却方法と、間に合わなかった場合の対策を紹介します。

1．退去まで1ヶ月でも居抜き売却できる？

売却できる可能性はありますが、すべての店舗で実現できるわけではありません。特に重要なのは、貸主の承諾が得られるか、買主が期限内に契約・決済できるかという2点です。

短期間で進みやすいケース

• 貸主が居抜きでの引渡しを認めている
• 次の借主に提示する家賃・保証金などが明確
• 設備の状態や所有関係が整理されている
• 購入資金を用意した買主候補がいる
• 買主の業態が貸主の条件に合っている

1ヶ月では難しくなるケース

• 貸主がスケルトン返しを求めている
• 入居審査や融資の結果が出ていない
• リース品や補助金対象設備の処理が未確認
• 賃料や引渡条件の交渉が長引いている
• 解約日が迫り、内覧や契約準備の時間がない

2．まず確認したい4つの事項

① 解約通知と明渡期限

賃貸借契約書を見て、解約日、明渡期限、原状回復完了期限を確認しましょう。解約通知を出している場合、売却活動を始めても期限が自動的に延長されるわけではありません。変更には貸主との合意が必要です。

② 貸主の居抜き承諾

設備や内装を次のテナントに譲渡しても、貸主との原状回復の約束が当然になくなるわけではありません。何を残せるか、誰が将来撤去するか、売主の義務がどこまで免除されるかを確認します。重要事項は書面で残すことが大切です。

③ 新しいテナントの賃貸条件

現テナントの家賃がそのまま引き継がれるとは限りません。新規の家賃、共益費、保証金、契約形態、業態制限を確認し、買主へ正確に伝えます。

④ 原状回復の見積りと工期

売却ができなかった場合を想定し、工事費用と手配に必要な期間も確認します。売却だけに集中して工事準備を止めると、明渡しに間に合わなくなるおそれがあります。

3．残り30日で進める居抜き売却の流れ

以下は、貸主の協力が得られ、買主が速やかに判断できる場合の進行例です。実際の審査や契約日程によっては、30日以内に完了しません。

短期売却では、手続きをすべて順番に進めるのではなく、募集資料・設備リスト・契約条件の確認を並行することが重要です。ただし、審査や貸主承諾を省略してよいという意味ではありません。

4．短期間で買主を見つける5つの対策

① 退去日と引渡可能日を明確にする

「○月○日までの引渡し希望」と伝え、日程が合う買主を優先して調整します。契約始期と実際の引渡日が異なる場合は、それぞれ区別して説明しましょう。

② 出店を検討中の買主へ効率よく紹介する

広告掲載だけでなく、すでに出店条件が明確な事業者への紹介も検討します。ただし、候補者がいても購入や入居が確約されるわけではありません。

③ 造作譲渡価格を現実的に設定する

内装に多額の費用をかけた店舗でも、購入時の価格で売れるとは限りません。設備の状態、賃貸条件、退去までの残り期間を踏まえて設定します。

④ 内覧日をできるだけ確保する

内覧可能日が少ないと、買主の検討機会を逃します。営業中なら従業員や来店客への配慮を行い、支障の少ない時間帯を調整しましょう。

⑤ 資料を先に準備しておく

面積、家賃、保証金、店舗写真、厨房設備一覧、故障設備、譲渡対象外の備品、リース品の有無などを整理します。買主からの質問に早く対応できると、検討を進めやすくなります。

5．造作を安く売るべき？原状回復費と比較

退去が迫っている場合は、希望する造作価格だけでなく、売れなかった場合に出ていくお金も見て判断しましょう。

80万円での譲渡が成立し、貸主から必要な原状回復義務の免除を得られる場合、売却できず150万円の工事費を払う場合との単純な収支差は230万円です。

※手数料、税金、賃料、その他工事費を除いた仮定例です。居抜き譲渡だけで原状回復義務が免除されるものではありません。

価格を下げれば必ず売れるわけではありませんが、売却までの時間と最終的な撤退費用を比較することが大切です。

6．解約通知を出した後でも売却できる？

解約通知後でも、貸主の承諾と必要な手続きが整えば、居抜き売却できる場合があります。ただし、解約通知の撤回や退去期限の延長は、借主の希望だけで決められません。

買主の入居審査が遅れた場合などに延長を相談するなら、貸主の合意を得て、期限と追加賃料などの負担を明確にしておきます。合意がないまま明渡期限を超えると、契約上の問題が生じるおそれがあります。

7．買主が見つかっても間に合わない原因

• 入居審査：管理会社、保証会社、貸主の審査に時間がかかる
• 融資：造作代金や初期費用の資金調達が未確定
• 賃貸条件：新賃料や保証金について貸主と買主の希望が合わない
• 契約調整：譲渡設備、代金、引渡日、解除・返金条件が未整理
• 設備確認：リース品、補助金対象設備、故障設備の扱いが決まらない

造作譲渡契約では、買主の賃貸借契約成立を停止条件とするか、条件不成立時の代金返還・契約の効力をどう扱うかなどを明確にしておくことが重要です。急いでいても、曖昧な条件のまま引き渡すことは避けましょう。

8．設備と営業許可で注意したいこと

リース・レンタル品

売主の所有物でない厨房機器などは、勝手に売却できるとは限りません。契約先へ確認し、譲渡対象から除外するか、必要な手続きを整理します。

補助金で購入した設備

補助金の種類や処分制限期間によっては、譲渡前の承認などが必要になる場合があります。売却までの期限が短い場合、特に早期の確認が必要です。

設備の故障・不具合

「現況渡し」であっても、既知の不具合を買主へ説明し、譲渡対象や責任の範囲を契約書で確認することが大切です。

飲食店の営業許可

設備を譲り受けただけで、買主が必ず営業できるわけではありません。営業許可の新規申請または地位承継に該当するかなど、買主は管轄保健センターへ確認しましょう。

9．売却が間に合わないときの選択肢

① 貸主へ期限延長を相談する

買主との話が具体的に進んでいるなら、貸主に延長の余地を確認します。延長が認められる場合も、追加賃料や明渡日について明確な合意が必要です。

② 原状回復範囲を相談する

撤去する設備と残せる設備について、貸主と協議できる場合があります。口頭だけで済ませず、合意した内容を記録に残しましょう。

③ 厨房機器を個別に売却する

店舗全体の譲渡が難しければ、売主所有の厨房機器等を個別に売却する方法もあります。搬出費や工期、貸主との調整を確認してください。

④ 原状回復工事へ切り替える

売却見込みが低くなった場合は、退去期限を守るために工事を優先する判断も必要です。工事業者への仮押さえや見積り確認は、売却活動と並行して進めると安心です。

10．名古屋で退去期限が迫った店舗を売るには

名古屋市内でも、栄・錦・伏見・金山・今池・大曽根など、エリアや立地、面積、設備、業態制限によって買主が求める条件は異なります。

期限が短い店舗では、単に設備の価格を査定するだけでなく、新しいテナントの賃貸条件、貸主の意向、残された日数、原状回復費をまとめて検討することが重要です。

株式会社サンコー不動産では、名古屋市を中心に、飲食店の居抜き売却・造作譲渡・閉店に関するご相談を承っています。退去期限が迫っている場合も、現在の状況を整理したうえで売却の可能性を検討します。

11．よくある質問

12．まとめ｜退去まで1ヶ月でも早めの行動が重要

退去期限まで1ヶ月以内でも、条件が整えば居抜き売却できる可能性があります。しかし、買主探しだけでなく、貸主承諾、入居審査、契約、決済、引渡しまで進める必要があるため、時間的な余裕は多くありません。

まずは貸主へ居抜き譲渡の可否を確認し、買主募集と原状回復の準備を並行して進めることが大切です。造作価格にこだわりすぎず、最終的な撤退費用も比較しましょう。

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※本記事は一般的な情報です。解約通知、明渡期限、原状回復義務、造作譲渡契約の効力などは個別の契約内容によって異なります。法的判断が必要な場合は弁護士等の専門家へご相談ください。

株式会社サンコー不動産／名古屋の店舗売却・居抜き売却・造作譲渡　担当：小島