他の不動産会社で買取を断られた！売れない土地・家を売却する方法｜名古屋

「買取業者に相談したら、うちでは取り扱えませんと言われた」「相続した実家を売りたいのに、どこも査定額を出してくれない」「解体して更地にしないと売れないと言われた」――そんなお悩みはありませんか。

一度断られると「この不動産には価値がないのでは」と不安になるかもしれません。しかし、不動産会社が買取を断る理由は、必ずしも売却そのものが不可能だからではありません。

会社ごとに購入できるエリア、予算、再販売の方法、得意な物件、リスクの判断基準は違います。一社の買取不可という回答だけで、売却の可能性を決めつけないことが大切です。

1．不動産会社に買取を断られるのはなぜ？

不動産買取は、会社が買主となって不動産を購入する仕組みです。買取会社は購入後の活用・再販売・保有に必要な費用やリスクを考えて査定します。

例えば、一般の住宅をリフォームして再販売する会社は、建て替えが難しい土地を扱わない場合があります。一方、土地活用を得意とする会社は、建物の老朽化よりも土地の利用方法を重視することがあります。

つまり「買取できない」という回答には、その会社の取扱基準に合わなかったという意味が含まれることもあります。ただし、どの会社でも取引できない法的・物理的な課題がある場合もあり、理由の見極めが重要です。

2．買取を断られやすい土地・家の7つの特徴

① 再建築が難しい土地・接道条件に問題がある

住宅の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接する必要があります。道路に接していない土地や、接している幅が不足する土地は、建て替えに制限がかかる場合があります。

ただし、一定の認定・許可などによる例外もあり、すべてを一律に再建築不可と判断できません。道路の種類や接道状況は自治体の担当窓口で確認しましょう。

参考：名古屋市「建築基準法上の道路について」

② 土地が狭い・細長い・不整形

狭小地、旗竿地、三角形の土地、高低差の大きい土地などは、建物の配置や駐車場の確保が難しい場合があります。購入後の活用方法が限られるため、一般的な宅地より査定が慎重になることがあります。

ただし、隣地との一体利用や小規模な住宅・駐車場など、条件に合う需要が見つかる可能性もあります。

③ 雨漏り・シロアリ・建物の傾きがある

屋根や外壁の雨漏り、シロアリ被害、基礎や床の傾きなどがあると、修理費と安全性を考慮する必要があります。修繕費が高額になりそうな家は、通常の中古住宅を扱う会社では買取が難しい場合があります。

一方、現況での修繕や建物解体を前提に検討する会社もあります。把握している不具合は正確に伝えてください。

④ 古い空き家で残置物が多い

長期間使われていない家では、室内の家財や庭木、老朽化した設備の処分が負担になります。撤去費を見込んで買取不可と判断される場合もあります。

しかし、売主が必ずすべて処分しなければならないわけではありません。買取条件によっては、残置物を含めて現況で引き受けてもらえる場合があります。

⑤ 境界・越境・権利関係が不明確

隣地との境界が不明確、塀や屋根が越境している、通行・配管に関する権利が整理されていない、といった問題は売却の障壁になります。

買主が将来利用する際にトラブルとなる可能性があるため、必要な資料や合意の整理を求められることがあります。

⑥ 市街化調整区域・農地など利用に制限がある

市街化調整区域の土地や農地は、利用目的や建築・売買・転用などに法令上の制限がある場合があります。住宅用地と同じように自由に利用できるとは限りません。

農地の売買や転用には、原則として農地法などに基づく手続きが関係します。地目だけでなく実際の利用状況も含め、行政機関に確認する必要があります。

⑦ 立地・需要・費用の関係で採算が合わない

周辺で買主が少ない、交通アクセスが限られる、解体・造成・擁壁の費用が高いなどの理由で、買取会社の事業採算が合わない場合があります。

市場での需要が限られる場合は、価格を下げれば必ず売れるというわけでもありません。利用目的に合う買主を探すことが重要です。

3．他社で買取を断られたときに最初にすること

まず「断られた理由」を具体的に確認する

「取り扱いできません」という回答だけでは、次の対策を決めにくくなります。可能であれば、次のように質問してみましょう。

回答を得られない場合もありますが、分かる範囲で原因を分類できれば、次に相談すべき相手を選びやすくなります。

物件の基本資料を集める

所在地、登記名義、土地・建物の面積、築年数、道路との接し方、現況写真などを整理しましょう。過去の測量図や建築確認関係の資料があれば参考になります。

資料が全部揃っていなくても、まず相談可能な場合があります。分からないことは推測せず「未確認」と伝えましょう。

4．売れない土地・家を売却する6つの方法

方法① 難しい物件の買取に対応する会社へ再査定する

最初に相談した会社が一般的な中古住宅を中心に扱っている場合、再建築に制限のある土地や築古物件を検討しないことがあります。物件の特徴を説明したうえで、対応可否を別の会社に確認しましょう。

ただし、会社ごとに審査基準があるため、再査定を依頼すれば必ず買い取ってもらえるわけではありません。

方法② 建物付きの現況売却を検討する

古い家は解体費用を負担してから売る方法だけでなく、建物付きの現況渡しで売る方法もあります。買主が購入後の解体・修理を引き受ける条件なら、売主の事前支出を抑えられる場合があります。

売買契約では、残置物、設備、建物の不具合、解体費、契約不適合責任の取扱いを明確にしましょう。

方法③ 仲介で用途に合う買主を探す

買取会社が購入しなくても、土地の隣接所有者や事業者、条件を理解した購入希望者などが利用価値を見いだす可能性があります。

仲介の場合は買主が見つかるまでの期間が不確定で、仲介手数料も確認が必要です。価格が800万円以下の宅地・建物の仲介には、一定条件のもとで報酬上限の特例が適用される場合があります。

参考：国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」

方法④ 隣地所有者への売却を検討する

単独では活用しにくい狭小地や不整形地でも、隣の土地と一体で使えば、駐車場・庭・建築計画などの利用価値が生じる場合があります。

隣地所有者への相談は、売却意思や条件を慎重に伝える必要があります。境界や越境などがある場合は専門家を交え、無理な交渉にならないよう配慮しましょう。

方法⑤ 必要な調査・権利整理をして再検討する

境界未確定、相続登記未了、越境の未整理、道路種別の確認不足などが原因なら、課題を整理することで再査定を受けやすくなる場合があります。

ただし、測量や登記には費用と時間がかかります。調査や手続きを進めれば必ず売却できるという保証はないため、先に必要性を相談しましょう。

方法⑥ 売却以外の活用・相談先も検討する

売却が難しい場合は、賃貸、駐車場、隣地との共同利用などの可能性も検討できます。ただし、建築・利用制限がある土地では希望する用途に使えない場合があります。

相続土地国庫帰属制度を検討する方もいますが、これは一般的な買取・無償引取り制度ではありません。相続等で取得した土地など一定の要件があり、審査手数料や負担金も関係します。条件を満たすか法務局で確認が必要です。

5．解体・測量・修繕を先にするべき？

「古い家を壊してからなら査定できる」「境界を確定しないと売れない」と言われた場合でも、すぐに工事や測量を発注する前に、費用と売却見込みを比較してください。

最初に「現況の査定額」「工事後の想定価格」「売主の負担費用」を把握すると、必要な対策を選びやすくなります。特に安全上の危険がある建物は、売却方針とは別に安全確保を優先してください。

6．再査定で比較したい5つのポイント

1. 買取可否の根拠：なぜその価格で検討できるのか、対象外なのか。
2. 査定額の確定条件：机上の概算か、現地・役所調査後の正式提示か。
3. 売主の負担費用：解体・測量・残置物処分・登記費用を誰が負担するか。
4. 決済の見通し：契約日・引渡日・代金支払いに必要な条件は何か。
5. 契約の責任範囲：不具合の告知、契約不適合責任、解除・違約金の条件はどうなるか。

査定金額が高くても、後で必要な工事費を売主が負担する条件なら、実際の手取り額は低くなることがあります。契約前に費用と条件を確認しましょう。

7．名古屋・愛知で売却が難しい土地の確認ポイント

名古屋市内でも、住宅密集地の細い道、敷地と道路の高低差、古い建物の越境、私道の通行・掘削条件などが売却に影響する場合があります。

道路の種類・接道を確認する

見た目は道路でも、建築基準法上の道路に該当するとは限りません。反対に、建築を認めるための例外制度を検討できる場合もあります。自己判断で「絶対に建て替えできない」と決めず、所在地の行政窓口で確認しましょう。

境界・私道・上下水道を確認する

境界標の有無、私道の持分、通行や掘削の権利、給排水管の経路などを調べることで、買取不可の原因が明らかになる場合があります。

空き家は維持管理の負担も考える

名古屋市も、使わない空き家について売却などの活用や適切な管理の検討を案内しています。固定資産税や建物の老朽化、庭木の管理など、保有し続ける負担も踏まえて判断しましょう。

参考：名古屋市「空き家所有者の皆様へ」

8．相続した売れない不動産はどうする？

相続不動産では、買取価格だけでなく、登記名義や相続人間の合意が売却の前提になります。

相続登記が済んでいない

2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されています。相続で不動産を取得したことを知った日などから原則3年以内に申請が必要です。施行前の相続も対象となり、一定の経過措置があります。

また、相続人申告登記で申請義務への対応をしていても、売却のためには別途、相続登記が必要になることがあります。

参考：法務省「相続登記の申請義務化について」

共有名義で意見がまとまらない

不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の合意が必要です。相続人の一人だけで売却できると考えず、権利関係を確認しましょう。

売却が難しい場合の相談先

名古屋市は、空き家に関する不動産・登記・法律などの専門家団体の相談窓口を案内しています。権利や境界の問題が複雑な場合は、司法書士、土地家屋調査士、弁護士などへの相談も検討しましょう。

参考：名古屋市「各種専門家団体の無料電話相談窓口」

9．他社で買取を断られたときのよくある質問

10．まとめ｜他社で断られても売却方法を整理しよう

他の不動産会社で買取を断られたからといって、すべての売却方法がなくなったわけではありません。再建築や接道、建物の老朽化、土地形状、境界、権利関係など、断られた原因を具体的に把握することが第一歩です。

そのうえで、現況買取の再査定、仲介売却、隣地への売却、必要な権利整理などを比較し、費用と手取り金額、売却までの期間を確認しましょう。

売れないと感じている土地・家でも、解体や大規模修繕を始める前に相談することで、選択肢を整理できる可能性があります。

株式会社サンコー不動産
担当：小島
不動産買取サービス：https://s-fudosan.jp/buyback/

※本記事は一般的な情報です。買取可否、査定価格、売却条件、登記・建築・農地などの法的制限は個別の物件により異なります。実際の判断は必要に応じて行政や専門家に確認してください。