空き家を放置するといくらかかる？固定資産税・管理費・修繕費と売却判断
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名古屋・愛知の空き家・相続不動産・不動産買取
住んでいない家でも、持っているだけで税金・管理・修繕などの費用がかかります。売るか残すか迷ったときの判断ポイントを解説します。
親から相続した実家や、転居後に誰も住んでいない住宅について、
と迷われる方は少なくありません。
しかし、空き家は誰も住んでいなくても固定資産税・都市計画税、庭木や建物の管理費、保険、修繕費などが発生します。
さらに建物を長期間放置すると、雨漏りや外壁・屋根の劣化が進み、将来売却するときの査定価格に影響する可能性があります。
今回は、名古屋・愛知で空き家・相続不動産などの買取を行う株式会社サンコー不動産が、空き家を持ち続ける費用と、保有・活用・売却を判断するポイントを実務目線で解説します。
空き家の維持費として考えたいのは、主に次のような費用です。
毎月の家賃を払っているわけではないため負担を感じにくいですが、年間単位で計算すると決して小さな金額ではありません。
名古屋市の場合、固定資産税の税率は1.4％、都市計画税の税率は0.3％です。
ただし、税率を土地の売買価格へそのまま掛けるわけではありません。
固定資産税評価額などから計算された課税標準額に税率を掛けて税額を算出します。
都市計画税は市街化区域内の土地・家屋が対象となり、市街化調整区域などでは課税されない場合があります。
実際の税額は固定資産税納税通知書で確認するのが最も分かりやすい方法です。
住宅用地には、固定資産税・都市計画税の課税標準について特例があります。
| 区分 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地 住宅1戸につき200㎡まで |
価格の1/6 | 価格の1/3 |
| 一般住宅用地 | 価格の1/3 | 価格の2/3 |
このため、古い家を解体して更地にすると、原則として住宅用地の特例が使えなくなり、土地の税負担が上がる可能性があります。
「空き家だからすぐ解体した方がいい」とは限らないため、解体前に売却価格・解体費・固定資産税を比較することが重要です。
古家付き土地は解体して売る？現況のまま売る？判断基準はこちら
住宅が建っていれば、どのような状態でも永久に住宅用地特例を受けられるわけではありません。
管理が不十分な空き家について、市区町村から「管理不全空家等」または「特定空家等」として勧告を受けた場合、その敷地は住宅用地の課税標準の特例から除外されます。
管理不全空家等とは、現在は特定空家等ほど悪化していなくても、適切な管理をせず放置すれば特定空家等になるおそれがある空き家です。
勧告を受けて住宅用地特例から外れると、土地の固定資産税等が上がる可能性があります。
空き家の管理方法によって費用は大きく変わります。
所有者自身が定期的に訪問できれば直接の委託費は抑えられますが、実際には、
などの管理が必要です。
遠方に住んでいる場合には、交通費や時間も実質的な管理コストです。
管理会社や空き家管理サービスへ依頼する場合は、巡回頻度・作業内容・敷地面積によって費用が異なります。
「誰も住んでいないから何もしなくていい」ではなく、住んでいないからこそ意識的な管理が必要になります。
固定資産税や管理費はある程度予測できますが、怖いのが修繕費です。
空き家では日常的に建物を確認する人がいないため、小さな不具合の発見が遅れやすくなります。
例えば、
などです。
最初は数万円程度の補修で済んだものが、放置した結果、建物内部まで腐食して大規模修繕が必要になることもあります。
国土交通省も、空き家を放置すると老朽化が進み、倒壊・外壁落下・害虫・不法侵入などのリスクが生じると案内しています。
実際の費用は物件によって大きく異なりますが、考え方を分かりやすくするため一例を見てみます。
これは仕組みを説明するための仮定です。実際の金額は物件・管理方法・修繕状況によって異なります。
しかし年間31万円であれば、5年間で単純計算155万円です。
さらに途中で屋根や外壁などの大規模修繕が必要になれば、負担はさらに増えます。
「今は困っていないから保有する」ではなく、5年間持った場合にいくら使うのかまで計算すると判断しやすくなります。
相続した区分マンションを空室のまま所有している場合は、戸建てとは少し違います。
固定資産税・都市計画税に加えて、通常は、
などが継続して発生します。
誰も住んでいなくても管理費・修繕積立金は基本的に発生するため、毎月のキャッシュアウトが分かりやすい物件です。
将来自分で住む予定がないのであれば、早めに賃貸・売却を比較することをおすすめします。
建物は時間の経過とともに劣化します。
特に空き家では換気や清掃が不足しやすく、カビ、湿気、害虫、雨漏りなどが進行することがあります。
その結果、将来売却するときに、
という評価になると、査定価格へ影響する可能性があります。
国土交通省も、空き家の放置によって資産価値が低下し、売買等が難しくなるおそれがあるとしています。
つまり、空き家を持ち続けるコストは、毎年支払うお金だけではなく、将来の売却価格低下という見えにくいコストもあります。
もちろん、すべての空き家をすぐ売る必要はありません。
例えば、
場合は、保有する選択にも意味があります。
重要なのは、「何となく残している」のか「目的があって残している」のかです。
このような場合には、保有を続けるより、一度現在の売却価格を確認してみる価値があります。
| 比較 | 仲介 | 直接買取 |
|---|---|---|
| 価格 | 市場価格で高く売れる可能性 | 仲介より低くなる傾向 |
| 期間 | 買主が見つかるまで不確定 | 条件合意後の日程を組みやすい |
| 残置物 | 整理を求められる場合あり | 現況で相談できる場合あり |
| 古家 | 買主条件による | 古家付きで査定可能 |
少し時間がかかっても高く売ることを優先するのであれば仲介、管理負担を早くなくしたいのであれば買取が向くケースがあります。
不動産買取を検討するときは、買取価格だけでなく、いつまで維持費を払い続けるのかも比較してください。
例えば、仲介なら2,000万円で売れる可能性がある一方、売却まで半年～1年かかるとします。
買取では1,800万円でも短期間で売却できる場合、価格差だけでなく、その間の税金・管理・修繕・手間まで含めて判断する必要があります。
相続した空き家には家具・家電・衣類などがそのまま残っていることがあります。
「片付けが終わらないから売却できない」と考えがちですが、不動産買取では、物件によって残置物がある状態から査定できる場合があります。
先に何十万円もの処分費を払うのではなく、現況買取価格を確認してから比較するのがおすすめです。
老朽化した空き家を見ると、先に解体して更地にした方が売りやすいと思われるかもしれません。
しかし、
ため、必ずしも解体してから売る方が有利とは限りません。
まず古家付きのまま査定し、解体費を差し引いた場合と比較してください。
相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例を利用できる可能性があります。
現在の制度では、対象となる売却は原則として2027年12月31日までとなっています。
建築時期、被相続人の居住状況、売却時期、売却価格など複数の要件がありますので、対象になるかは税務署・税理士等へ確認してください。
「いつか売ろう」と何年も先送りすると、税制上利用できる制度の期限にも影響することがあります。
| □ 今後、自分や家族が住む予定がある |
| □ 賃貸・事業利用など具体的な活用予定がある |
| □ 年間の固定資産税を把握している |
| □ 管理・草刈り・修繕を継続できる |
| □ 5年間保有した場合の費用を計算した |
| □ 現在の売却査定価格を確認した |
| □ 古家付き現況と解体後の価格を比較した |
この中で「今後使う予定がない」「管理が負担」「現在価格も分からない」という項目が多ければ、一度査定を取ることをおすすめします。
空き家を所有していると、誰も住んでいなくても費用は発生し続けます。
特に、今後誰も住む予定がなく、賃貸などの活用予定もない空き家は、保有期間が長くなるほど費用と管理負担が積み上がります。
「今年の固定資産税はいくらか」だけではなく、このまま5年間持ったらいくらかかるかを考えてください。
そのうえで、現在の売却価格を確認し、保有・活用・仲介売却・不動産買取を比較するのがおすすめです。
名古屋・愛知の空き家・相続不動産買取
株式会社サンコー不動産では、名古屋市・愛知県を中心に、空き家・古家・相続した実家・土地・マンションなどの不動産買取を行っています。
「固定資産税だけ払い続けている」
「誰も住む予定がない」
「遠方で管理できない」
「修繕費をかけるべきか迷っている」
「家財が大量に残っている」
「解体する前に価格を知りたい」
という段階でもご相談いただけます。まず現況のまま査定し、保有を続ける場合のコストと現在売却した場合の価格を比較してみてください。
※本記事は空き家・不動産売却に関する一般的な情報提供を目的としています。固定資産税・都市計画税は所在地や評価額、利用状況等によって異なります。個別の税額は市町村の固定資産税担当部署、税務については税理士等へご確認ください。修繕・管理・解体費用も物件条件によって異なります。
