住み替えで家が売れないときどうする？先に買う・先に売る・買取の違い
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名古屋・愛知の住み替え・不動産売却・不動産買取
今の家を先に売るか、新居を先に買うか。住宅ローン・売却期限・資金計画から、住み替えで失敗しない考え方を解説します。
住み替えを考えるとき、多くの方が悩むのが「今の家を先に売るか、新しい家を先に買うか」という問題です。
住み替えでは、単に高く売ることだけでなく、いつ売れるか、住宅ローンを完済できるか、新居代金をいつ支払うかまで考える必要があります。
今回は、名古屋・愛知で不動産買取を行う株式会社サンコー不動産が、売り先行・買い先行・不動産買取の違いと、家が売れない場合の対策を解説します。
| 方法 | 特徴 |
|---|---|
| 売り先行 | 今の家を先に売却し、売却代金を確定してから新居を購入 |
| 買い先行 | 新居を先に購入し、その後で今の家を売却 |
| 買取・買取保証 | 売却価格や期限を早めに確定し、資金計画を立てやすくする |
売り先行は、現在の自宅を売却してから新居を購入する方法です。
特に、今の家の売却代金を新居購入資金へ充てる予定の方に向いています。
一方、希望する新居が見つかる前に現在の家を引き渡すことになれば、仮住まいや2回の引越しが必要になる場合があります。
資金面では安心しやすい反面、引越し時期の調整がポイントになります。
買い先行は、希望する新居を先に購入し、その後で現在の家を売却する方法です。
ただし、最も注意したいのが資金繰りです。
今の住宅ローンが残ったまま新居の住宅ローンを利用する場合、金融機関の審査や毎月の返済負担が大きくなる可能性があります。
住み替えを考えたら、最初に現在の住宅ローン残高と不動産の査定価格を確認します。
このように、売却後にいくら新居購入へ充てられるのかを把握すると、住み替え予算を決めやすくなります。
反対に、査定価格が2,500万円、住宅ローン残高が2,700万円であれば、売却してもローンを完済できない可能性があります。
この場合は新居を先に購入する前に、不足額をどうするかまで検討する必要があります。
住み替えでは、普通の売却以上に売却期限が重要です。
例えば新居の決済が3か月後なのに今の家が売れていない場合、予定していた売却代金を新居購入へ使えません。
そのため、住み替えでは「いくらで売れるか」と同じくらい「いつ売れるか」が重要です。
住み替えで注意したいのは、査定価格をそのまま新居の資金計画へ入れてしまうことです。
例えば4,000万円で売り出しても、最終的に3,700万円で成約することは十分あります。
そのため、新居を購入する前に、
の3つを確認しておくと資金計画が立てやすくなります。
周辺の成約事例や競合物件と比較し、現在の価格が相場に合っているか確認します。
写真、物件説明、掲載媒体、内覧対応などに改善できる部分がないか確認します。
「いつか売れるまで待つ」のではなく、○月までに売れなければ価格変更・買取へ切り替えると決めておきます。
新居の決済期限が迫っている場合は、不動産会社による直接買取価格も確認します。
一定期間は仲介で高値売却を目指し、売れなければ事前に決めた価格で不動産会社が買い取る方法です。
買取保証では、最初から「売れなかった場合の価格」を決めておけます。
例えば、
という条件なら、3か月以内に一般の買主へ売れれば仲介価格で売却し、売れなかった場合は買取へ切り替えるという考え方です。
これにより、
というメリットがあります。
住み替えでは「いつ売れるか分からない」という不確定要素を減らすことが重要です。
新居の購入がすでに決まっている、転勤・入学などで期限がある場合には直接買取も選択肢です。
不動産会社が直接買主となるため、一般の購入希望者を探す期間を省けます。
また、不動産会社自身が買主となる直接買取であれば、通常は媒介に対する仲介手数料は発生しません。
仲介より価格は低くなる傾向がありますが、売却価格と時期を早く確定できることが住み替えでは大きなメリットになります。
買い先行を選ぶなら、希望価格ではなく厳しめの価格で資金計画を組むことをおすすめします。
この場合、最終的に3,200万円で売却することになっても新居購入資金が成立するかまで確認します。
4,000万円で売れなければ新居決済ができない計画では、売却価格が少し下がっただけでも資金不足になるため注意が必要です。
現在の住宅ローンを残した状態で新居ローンを借りる場合は、返済負担率や収入、既存借入などを含めて金融機関の審査を受けます。
事前に、
を整理して金融機関へ相談してください。
「今の家はそのうち売れるから大丈夫」と自己判断で新居契約を先行させるのは避けた方が安全です。
査定価格より住宅ローン残高が多い「オーバーローン」の場合は注意が必要です。
この場合、通常売却では不足する300万円を自己資金等で補い、住宅ローンを完済できるか確認します。
不足額を用意できない場合は、金融機関との調整が必要です。
住宅ローン残債がある不動産の売却については、関連記事でも詳しく解説しています。
| 比較 | 売り先行 | 買い先行 | 買取 |
|---|---|---|---|
| 資金計画 | 立てやすい | 慎重さが必要 | 立てやすい |
| 売却価格 | 高値を狙いやすい | 高値を狙いやすい | 低くなる傾向 |
| 売却時期 | 買主次第 | 買主次第 | 調整しやすい |
| 向いている人 | 資金安全性重視 | 新居優先 | 期限・確実性重視 |
| □ 現在の住宅ローン残高を確認した |
| □ 仲介での査定価格を確認した |
| □ 買取価格も確認した |
| □ 売却後の手残りを計算した |
| □ 新居の決済期限を確認した |
| □ 今の家が売れない場合の資金計画も確認した |
| □ 買取へ切り替える期限を決めた |
住み替えで今の家が売れないと、新居購入の資金計画そのものに影響します。
を先に整理しておくことが大切です。
資金面の安全性を重視するなら売り先行、新居を優先できる資金余力があるなら買い先行。
そして、売却期限や最低売却価格を早めに確定したい場合は、不動産買取・買取保証を比較してみてください。
住み替えで避けたいのは、新居を契約した後に「今の家が思った価格で売れない」と慌てることです。
新居購入前に「高く売る場合の価格」と「確実に売る場合の価格」の両方を確認することをおすすめします。
名古屋・愛知の住み替え・不動産買取
株式会社サンコー不動産では、名古屋市・愛知県を中心に、戸建て・マンション・土地などの不動産買取・売却相談を承っています。
「新居を先に買うか迷っている」
「今の家が売れなかったら困る」
「住宅ローンが残っている」
「新居の決済までに確実に売りたい」
「仲介と買取を比較したい」
「買取保証で資金計画を立てたい」
という段階からでもご相談いただけます。
※本記事は住み替え・不動産売却に関する一般的な情報提供を目的としています。住宅ローン・借入可能額等は金融機関の審査や商品内容によって異なります。不動産の査定価格・売却期間・買取保証の条件も物件や市場状況によって異なります。
