名古屋・千種区の覚王山エリアで実際にあったアジアンカフェ居抜きの店舗売却相談をもとに、権利譲渡と造作譲渡の違い、地域特有のテナント事情、売却までの流れと注意点を実務ベースで解説します。

店舗売却の相談で意外と多いのが、 「権利譲渡と造作譲渡の違いが分かりにくい」 という悩みです。

売主としては「店ごと引き継いでほしい」という感覚でも、 実務では 何を引き継ぐのか、誰とどの契約を結ぶのか、貸主承諾はどうなるのか を整理しないと、話が途中で止まりやすくなります。

とくに覚王山や本山寄りの千種区エリアは、名古屋都心の繁華街とは少し違い、 立地の強さだけで進むわけではありません。 雰囲気、近隣との相性、業態の見せ方まで含めて判断されやすいエリアです。

実際にあった店舗売却の相談事例｜覚王山の1階アジアンカフェ居抜き

今回ご相談いただいたのは、 覚王山駅徒歩5分・広小路沿い1階路面・約24.24坪・30席 のアジアンカフェダイニング居抜きでした。 賃料は22万円台、共益費1.1万円、保証金6か月、礼金1か月、造作譲渡は600万円希望という条件感で、 ぱっと見では非常に見栄えの良い案件です。 [oai_citation:1‡千種区末盛通（覚王山駅）1階の貸店舗.pdf](sediment://file_0000000072e87206b29179000d20712e)

写真でも、店内の雰囲気やカウンター、テーブル席、厨房の状態がよく分かり、 「このまま引き継げそう」と感じやすい物件です。 [oai_citation:2‡千種区末盛通（覚王山駅）1階の貸店舗.pdf](sediment://file_0000000072e87206b29179000d20712e) ただ、実務ではこういう“見栄えの良い案件”ほど、 権利の話と造作の話が混ざってしまい、認識違いが起きやすい という傾向があります。

名古屋・千種区エリア特有のテナント事情

千種区、とくに覚王山・本山・池下寄りのエリアは、 栄や錦のような繁華街型とは見られ方が違います。

つまり、 「1階だから決まる」「居抜きだから高く売れる」ではなく、このエリアでどんな店として続けやすいか を説明できるかどうかが大切です。

権利譲渡と造作譲渡の違いをわかりやすく整理すると

造作譲渡とは

造作譲渡は、 内装・厨房機器・什器備品などを売買すること です。 たとえば今回のようなアジアンカフェ居抜きなら、カウンター、客席まわり、厨房設備、空調、照明などが対象になりやすいです。

権利譲渡とは

権利譲渡は、一般的には 借主としての地位や営業上の権利関係を引き継ぐイメージ で使われることがあります。 ただし実務では、この言葉だけで話を進めると危険です。

なぜなら、貸主の承諾が必要だったり、 最終的には新しい借主が貸主と改めて賃貸借契約を結ぶ形に整理されたりすることが多いからです。 つまり、 「権利譲渡」と言っていても、現場では造作譲渡＋新賃貸借契約として進むケースが多い のが実情です。

今回のような募集資料で「造作譲渡600万円希望」と出ている案件は、 実務上は 権利そのものを売るというより、造作を譲渡し、新しい借主が貸主と契約を結ぶ流れ と考えたほうが分かりやすいです。 [oai_citation:3‡千種区末盛通（覚王山駅）1階の貸店舗.pdf](sediment://file_0000000072e87206b29179000d20712e)

この相談事例で実際に見えたポイント

1．雰囲気は強いが、次の業態を選ぶ

アジアンカフェダイニングの内装は魅力ですが、 その世界観がはっきりしているほど、次に合う業態はある程度絞られます。 つまり「何でも入れる」ではなく、 カフェ、ダイニング、洋食系、エスニック寄りなど相性の良い業態 に見せたほうが歩留まりは上がりやすくなります。

2．造作代だけでなく総額で見られる

売主はどうしても造作600万円に目が行きますが、 買主は 賃料、共益費、保証金、礼金、仲介手数料、造作代 を全部合わせて判断します。 見た目が良くても、総額が重いと内見後に止まりやすいのが実務です。

3．「権利ごと渡せる」と思い込むと止まりやすい

実際には貸主承諾や新契約の整理が必要なのに、 売主側が 「そのまま引き継げるはず」 と思って進めると、あとで話がこじれやすくなります。 ここは千種区のような落ち着いたエリアほど、 貸主側も慎重に見る印象があります。

実際の店舗売却までの流れ｜現場ではこう進みます

1. 現契約と貸主条件の確認 まずは賃貸借契約、解約予告、原状回復義務、貸主承諾の要否を確認します。 権利譲渡でいけるのか、実際には新契約前提なのかを整理します。
2. 譲渡対象の整理 厨房、什器、空調、照明、内装のどこまでが造作譲渡対象なのかを一覧化します。 ここが曖昧だと内見後に失速しやすくなります。
3. 価格設定と見せ方の調整 造作価格だけでなく、総額の見え方や、誰に向く物件かを整理します。 千種区では雰囲気の伝え方がかなり大事です。
4. 募集資料と写真の作成 外観、入口、客席、厨房の順で魅力が伝わるようにまとめます。 ただし特定されすぎる見せ方は避け、バランスを取ります。
5. 反響・内見・条件確認 単に見せるだけでなく、業態相性、資金計画、貸主承諾の見込みまで見ながら進めます。
6. 貸主協議・契約・引渡し 造作譲渡契約と賃貸借契約を調整し、引渡し日、残置物、撤去物まで詰めていきます。

現場で見てきた本音｜千種区は“条件の強さ”だけで押し切れない

覚王山の1階路面・約24坪・30席・見栄えの良い内装。 条件だけ見れば、かなり強そうな案件です。

それでも決まりきらないときは、 物件が弱いのではなく、 「次にどう使われるか」「権利と造作の整理がどうなっているか」「このエリアに合う見せ方ができているか」 の部分で止まっていることが多いです。

千種区は、派手さよりも 続けやすさ、雰囲気、近隣との相性 で判断されやすい印象があります。 だからこそ、募集前の整理がそのまま成約率に出やすいです。

まとめ｜権利譲渡と造作譲渡の違いを整理すると、店舗売却は進めやすくなる

店舗売却では、 「店ごと渡すつもり」 という感覚で話を始めても、 実務では 造作譲渡と賃貸借契約の整理 が中心になることが多いです。

今回のような千種区・覚王山の居抜き相談でも、 重要なのは 「権利譲渡と言ってよいのか」 ではなく、 何を誰に、どの契約で引き継ぐのかを分かりやすく整理すること です。

そして千種区のようなエリアでは、 雰囲気の良さだけでなく、 その店が地域にどう馴染むかまで見られます。 だからこそ、権利と造作の違いを整理したうえで、相手に伝わる募集資料を作ることが近道になります。