名古屋｜店舗売却・居抜き売却
閉店・移転・業態転換のタイミングで「スケルトン返ししかない」と思って先に原状回復を進めてしまうと、 居抜き売却（造作譲渡）で回収できたはずの価値を手放してしまうことがあります。 この記事では、小規模の飲食店経営者向けに、名古屋で店舗売却（居抜き売却）を進めるときの全体像、 かかる費用、損しやすい失敗パターン、最短で整える段取りをまとめます。
店舗売却・居抜き売却・造作譲渡の違い
店舗売却という言葉は、次の意味が混ざって使われることがあります。用語を先に揃えると、交渉がスムーズになります。
- 店舗売却：広く「店舗を手放す」行為の総称（次の借主へ引き継ぐ／契約を終える等を含む）
- 居抜き売却：内装・設備を残したまま、次の出店者へ引き継ぐ方法
- 造作譲渡：居抜きの中でも、内装・設備・什器などの造作に金額を付けて譲る形
造作譲渡の考え方（価値の出し方・流れの整理）は、こちらの記事も参考になります。 造作をお金に変える、居抜き売却という選択
居抜き売却のメリットと注意点
居抜き売却の主なメリット
- 原状回復（解体・撤去）コストを回避・軽減できる可能性がある
- 内装・設備・什器を譲渡資産として回収できる可能性がある
- 閉店まで営業しながら、次の借主探しを進めやすい
注意点（ここを外すと損しやすい）
- 貸主（大家・管理会社）の承諾が必要になることが多い
- 譲渡対象（残す／撤去）とリース品の整理が甘いとトラブルになりやすい
- 値付けが高すぎると売れ残り、結果的にスケルトン費用が発生しやすい
迷ったらまず確認する3点
- 賃貸借契約書（原状回復範囲・造作譲渡の扱い・用途制限）
- 譲渡対象のリスト化（残す／撤去／リース品）
- 貸主承諾の見通し（業態・営業時間・共用部配慮）
飲食店の居抜き売却に特化して概要を見たい方は、こちらもどうぞ。 飲食店の居抜き売却・造作譲渡（名古屋市対応）
居抜き売却の流れ（名古屋での進め方）
損しない最大のコツは、順番を間違えないことです。典型的な流れは次のとおりです。
ステップ1：賃貸借契約の確認（最初にやる）
- 造作譲渡が可能か（禁止条項・承諾条件の有無）
- 原状回復の範囲（スケルトン義務の有無）
- 用途・営業時間・看板などの制限
- 解約予告期間（何ヶ月前通知か）
ステップ2：造作（内装・設備）の査定と譲渡範囲の整理
譲渡できるもの、撤去するもの、リース品（引継ぎ不可になりやすいもの）を先に分けます。 造作譲渡の考え方・価格帯の目安は、こちらで整理しています。 造作譲渡の流れと価格帯の目安
ステップ3：募集（情報の出し方が結果を左右する）
- 写真と設備リストを整える（検討が進む）
- 売却理由・引渡し時期・残置範囲を明確にする
- 必要に応じて匿名募集で進める（情報管理）
ステップ4：買い手決定 → 貸主承諾 → 契約
買い手が決まっても、貸主承諾・審査で止まると白紙になります。 「承諾で止めないための準備」は、保存版としてこちらにまとめています。 居抜き売却で貸主承諾を取る方法（解約告知の順番も解説）
ステップ5：引渡し（現状確認・鍵・残置物・精算）
- 譲渡対象・撤去対象の最終確認
- 引渡し当日の状態確認（必要なら軽微な是正）
- 鍵・書類・備品の受け渡し
居抜き売却でかかる費用・お金の動き
居抜き売却は「何にお金がかかるのか」を先に把握すると判断が速くなります。
| 区分 | 主な費用・支払い | ポイント |
|---|---|---|
| 売主側 | 仲介手数料／募集準備（写真・設備リスト）／引渡し前の軽微な是正／ どうしても成立しない場合の原状回復（スケルトン）費 | 「居抜きで成立する見込み」を先に取り、期限で追われない設計にすると損が減ります。 |
| 買主側 | 造作譲渡料（売主へ）／賃貸借契約に伴う費用（保証金・前家賃など）／追加工事費（レイアウト・看板等） | 買主は「短期開業できるメリット」と「譲渡価格」のバランスで判断します。 |
相場感の整理（居抜き買取・造作譲渡の目安）は、こちらの記事も参考になります。 居抜き買取（造作譲渡）とは？
失敗パターン（損しやすい順）
失敗1：解約告知を先に出して期限に追われる
期限が決まると、価格交渉で不利になり、条件の譲歩が増えがちです。 まずは「居抜きで売れる見込み」を確認し、段取りを組んだ上で進めるのが安全です。
失敗2：貸主承諾の論点を後回しにして最後に止まる
買い手が見つかっても、業態や運用が建物ルールに合わないと承諾が下りません。 契約書・規約の制限を先に確認し、承諾が取れる形に寄せます。
失敗3：譲渡対象（残す／撤去）が曖昧でトラブルになる
「残すと思っていた」「撤去すると思っていた」のズレが破談原因になります。 厨房機器、空調、ダクト、什器、看板、リース品は必ずリスト化します。
失敗4：値付けが高すぎて売れ残り、結局スケルトン費用が発生
売りたい金額ではなく、買い手が合理的に判断できる条件に合わせる必要があります。 事例ベースでイメージを掴むなら、こちらも参考になります。 店舗閉店、売却は立地×内装で勝負
失敗5：写真と情報が弱く、問い合わせが増えない
内見に来てもらうには判断材料が必要です。写真・設備リスト・引渡条件・売却理由が揃うと検討が進みやすくなります。
損しないための準備チェックリスト
- 賃貸借契約書の確認（造作譲渡の可否、原状回復範囲、用途・営業時間制限）
- 譲渡対象リスト（残す／撤去／リース品、年式・状態・動作）
- 現状写真（外観、入口、客席、厨房、トイレ、バックヤード、設備）
- 引渡希望時期（閉店日・移転日と整合）
- 貸主承諾に備える資料（業態説明、運用ルール、必要に応じ誓約書）
成約のイメージを掴みたい方は、成約事例も参考になります。 成約実績：名古屋市瑞穂区の1階店舗を造作譲渡70万円で売却
よくある質問（FAQ）
店舗売却（居抜き売却）は、どれくらいの期間がかかりますか
条件（立地、賃料、内装状態、価格設定、業態の汎用性）で大きく変わります。 まずは「居抜きで売れる見込み」と「貸主承諾の論点」を確認すると、時間と費用のロスを減らせます。
造作譲渡の価格はどう決めればいいですか
造作譲渡料は、設備・内装の残存価値だけでなく、買い手が得られるメリット（短期開業、工事削減）とのバランスで決まります。 価格帯の考え方は、こちらで整理しています。 造作譲渡の流れと価格帯の目安
居抜き売却で一番多い失敗は何ですか
解約告知を先に出して期限に追われることと、貸主承諾の論点を後回しにして最後に止まることです。 契約書の確認と、譲渡対象の整理から始めるのがおすすめです。
