1．長屋・連棟住宅とは？一般的な戸建住宅との違い

長屋は、複数の住戸が壁や屋根などを介して一体となっている建物です。連棟住宅・連棟式建物・テラスハウスなどと呼ばれることもあります。各住戸にそれぞれ出入口があり、共用の廊下・階段を介さず出入りする形態が典型的ですが、建築上の扱いは構造や自治体の基準で判断されます。

名古屋市の建築基準法関係例規集では、外壁または屋根が一体となる構造などを長屋の取扱いの要素とし、長屋を一棟として捉え、容易に敷地・建物を分割できない一体化した構造について説明しています。

土地や建物の登記は一戸ごとに同じとは限らない

見た目が同じ長屋でも、土地が各戸で分筆されている場合、土地を共有している場合、区分所有建物として登記されている場合などがあります。隣と壁がつながっていることと、自分が所有する権利の範囲は別の問題です。

2．長屋・連棟住宅が売却しにくいと言われる5つの理由

① 隣家と壁・屋根・基礎がつながっている

自分の住戸だけを解体しようとしても、隣の建物を支える壁・柱や屋根に影響する場合があります。老朽化した木造長屋では、工事後の雨漏りや耐震性の問題も慎重に検討する必要があります。

② 一戸だけの建替えが難しいことがある

建物が一棟として計画されている場合、現在の住戸部分だけを独立した敷地と考えることができるとは限りません。解体後の接道や建築規制によって、新たな建物を建てられない場合があります。

③ 隣家との権利関係が複雑な場合がある

界壁、屋根、配管、土地の持分、通路の利用などが他戸と関係しているケースがあります。共用部分や共有物を変更する場合には、権利関係に応じた決議・承諾等の確認が必要です。

④ 古い建物では補修費が読みづらい

雨漏り、傾き、シロアリ、老朽化した給排水設備、未登記の増改築などがあると、購入後の修繕費用が不明確になりがちです。買主側が将来の負担を見込んで価格を判断します。

⑤ 買主の融資・利用計画が制限される場合がある

登記や担保評価、再建築の可否によっては、金融機関の住宅ローン審査が難しくなることがあります。現金購入が可能な買主や、改修・再生を前提とした会社が検討対象となる場合もあります。

3．長屋の一戸だけでも売却できる？隣家の同意は必要？

自分が適法に所有・処分できる権利を売却するだけなら、長屋という理由で必ず隣家全員の同意が必要になるわけではありません。一方、登記が一棟単位で、売ろうとしている部分だけの独立した権利が成立していない場合には、そのまま「一戸分」として売れるとは限りません。

売却前に確認する3つの登記パターン

• 独立した所有権の登記：売却対象の土地・建物がどの範囲か、屋根・界壁などの権利関係を確認。
• 区分所有建物：専有部分、共用部分、敷地利用権、管理規約や決議の要否を確認。
• 一棟の共有持分など：共有持分そのものの売却と、特定住戸・建物全体の売却は異なる。必要な権利整理を確認。

売却の同意と、切り離し工事の同意は別

単に所有する権利を買主へ移す行為と、隣家に影響する解体・切り離し・共有部分の変更は区別する必要があります。工事により隣家の権利や構造に影響する場合は、承諾・合意、管理規約上の手続きなどが必要になり得ます。「売るだけだから無条件に自由」「長屋だから売却には全戸の同意が必須」のどちらも一律には正しくありません。

4．連棟住宅の「切り離し」は難しい？解体前に確認すべきこと

連棟住宅の一戸を取り壊し、隣家から切り離す工事は、一般の戸建て解体より検討事項が多くなります。売却するために先に切り離さなければならないとは限りません。工事をする前に、現況のまま売却する場合と比較しましょう。

切り離しで問題になりやすい6項目

1. 構造安全性：耐力壁・柱・梁・基礎が連続していないか。
2. 屋根・外壁：撤去後の防水・仕上げ・雨仕舞いをどう確保するか。
3. 隣家との合意：工事範囲、補強内容、費用負担、損害時の対応。
4. 設備配管：給排水管・ガス管・電気配線が他戸を通っていないか。
5. 建築法規：切り離した後の建物と敷地が法令に適合するか。
6. 費用対効果：解体・補強・外壁復旧・調査費をかけても手取りが増えるか。

構造上の可否は、外観写真だけで判断できない場合があります。建築士・施工会社による調査や、建築確認の要否、行政との事前協議が必要になることがあります。

5．長屋・連棟住宅は再建築不可？接道義務と建替えの注意点

長屋・連棟住宅だからといって、必ず再建築できないわけではありません。ただし、現況の建物が建っていることと、切り離し後に新築できることは別問題です。

建築基準法第43条の接道義務

建築基準法では、建築物の敷地は原則として同法上の道路に2m以上接する必要があります。名古屋市もこの原則を案内しており、例外的に同条第2項の認定・許可で建築できる場合もありますが、条件を満たすか個別の確認が必要です。

長屋全体では道路に接していても、住戸ごとに敷地を分けたときに接道を満たさない場合があります。また、前面に道があるように見えても、建築基準法上の道路ではないことがあります。

接道以外にも調べること

• 建ぺい率・容積率、用途地域、防火地域等の指定
• 前面道路の種別、セットバックの要否
• 建築確認時に一棟として扱われた敷地の範囲
• 現況建物の既存不適格・違反建築の可能性
• 隣家側に残る建物の安全性と法令上の取扱い

土地を分筆するだけで自動的に再建築可能になるわけではありません。解体前に建築士や所管行政庁へ確認することが重要です。

名古屋市内の接道については、名古屋市「接道許可（建築基準法第43条）」も参考になります。

6．長屋・連棟住宅を売却する5つの方法

方法① 切り離さず現況のまま不動産会社へ買取相談

老朽化した長屋や切り離しが難しい連棟住宅は、現況のまま買取を検討する方法があります。買取会社が必要な調査や将来の修繕・再販売リスクを見込んで価格を提示するため、売主が先に切り離し工事を負担しなくてもよいケースがあります。ただし、すべての会社が対応するわけではありません。

方法② 仲介で一般の買主を探す

立地がよく建物の利用が見込める場合は、仲介で購入希望者を探す方法があります。買主の資金計画や融資、権利関係を丁寧に説明する必要があり、売却期間は不確定です。

方法③ 隣の所有者へ売却を相談する

隣家の所有者が住戸を取得すれば、利用・管理の一体化につながる可能性があります。ただし購入義務はなく、隣家が購入を希望しない場合もあります。売却の打診は関係性を踏まえて慎重に行います。

方法④ 所有者同士で一棟まとめて売却する

複数戸の所有者が同時売却に合意すれば、一棟や敷地全体として利用方法を検討しやすくなる場合があります。各所有者の売却条件、価格配分、抵当権や賃貸借の状況などの調整が必要です。

方法⑤ 切り離し・補強後に売却する

建築上の可否、隣家の合意、工事費用、切り離し後の利用計画が明確なら、工事を実施して売る方法もあります。ただし、先行工事で負担が増える可能性があるため、工事前に売却条件と比較することが重要です。

7．長屋・連棟住宅の買取価格は何で決まる？

長屋の買取相場は一律に「通常の戸建ての何割」と決まっていません。個々の物件に応じて、次の項目が査定に影響します。

• 立地：駅・生活施設へのアクセス、周辺の土地・住宅需要。
• 土地の権利：単独所有、共有、借地、敷地利用権などの内容。
• 建物登記：一棟登記か区分登記か、未登記部分の有無。
• 構造・劣化：共有壁、屋根、雨漏り、傾き、耐震性、修繕履歴。
• 再建築条件：道路種別、接道、敷地の取扱い、法規制。
• 隣家の状況：空き家か居住中か、工事・管理についての協議状況。
• 買取後の利用：リフォーム、賃貸、再販売などの可能性。

築年数が古くても売却を諦める必要はない

築40年・50年以上の木造長屋でも、立地や利用方法、権利関係によっては買主が見つかる可能性があります。一方、建物の危険性や管理負担、再建築できない事情は査定額に影響する場合があります。

事前にリフォームや解体をすると、その費用を売却価格で回収できないこともあります。まずは現況での査定額と売主負担費用を確認するとよいでしょう。

8．長屋・連棟住宅の売却前に確認したい資料と進め方

査定の際にあると役立つ資料

• 土地・建物の登記事項証明書、公図、地積測量図
• 建築確認済証・検査済証、設計図、過去の改修資料
• 固定資産税の課税明細書、相続関係の書類
• 管理規約、共有部分や通路についての合意書
• 雨漏り・修繕・隣家との協議履歴が分かる資料

資料がすべてそろっていなくても相談は可能です。確認できない部分は無理に推測せず、不明と伝えましょう。

現況買取を検討する場合の流れ

1. 問い合わせ・物件情報の共有住所、築年数、何戸続きか、売却希望時期、相続・共有の状況を伝えます。
2. 登記・道路・構造の調査売却できる権利の範囲、接道、建物のつながり方を確認します。
3. 現地査定・買取条件の提示修繕や残置物、解体・切り離しに関する費用負担を含めて確認します。
4. 売買契約の条件整理建物の不具合、共用部分、隣家との取り決め、引渡し範囲を明確にします。
5. 契約・決済・引渡し権利関係と必要手続きを整えて売買代金を精算し、登記・鍵の引渡しを行います。

10．まとめ｜長屋・連棟住宅は切り離す前に「現況売却」を比較

長屋・連棟住宅は、隣家との構造や権利が複雑でも、売却を検討できる不動産です。重要なのは、自分の売れる権利を把握し、切り離しの必要性・再建築の可否・費用負担を区別して考えることです。

切り離しが難しい住宅でも、現況のまま買い取る会社や、隣家への売却、一棟まとめての売却などの方法があります。工事を始める前に、複数の選択肢を比較しましょう。