土地や古家を売却しようとして、測量や現地確認をした際に「越境しています」と言われることがあります。

結論からいうと、越境があるからといって不動産が売れないわけではありません。

重要なのは、何がどちらから越境しているのか、境界が確定しているのか、将来どのように解消するのかを整理し、買主へ説明したうえで契約条件を決めることです。

今回は、名古屋・愛知で土地・古家・相続不動産などの買取を行う株式会社サンコー不動産が、塀・屋根・配管などの越境がある土地の売却方法と、不動産買取で確認するポイントを解説します。

不動産の「越境」とは？

越境とは、建物や工作物、設備などが本来の敷地境界を越えて、隣地側へ入り込んでいる状態をいいます。

代表的なものには、

などがあります。

また、

自分の建物が隣地へ越境している場合

だけでなく、

隣地の建物・設備が自分の土地へ越境している場合

もあります。

どちら側の越境なのかによって、売却時の対応方法も変わります。

越境があっても土地は売れる？

売却自体は可能です。

実際の不動産取引でも、古い住宅地では塀や軒先、配管などの越境が確認されることがあります。

ただし買主としては、

といった点を確認します。

そのため、越境の存在を曖昧にしたまま売却するのではなく、可能な範囲で状況を整理しておくことが重要です。

まず「境界」と「越境」を確認する

越境を判断するには、そもそも土地の境界がどこなのか確認する必要があります。

見た目だけで、

「このブロック塀が境界だろう」

と判断するのは危険です。

法務局でいう「筆界」と、所有権の範囲を示す境界が必ずしも同じとは限らないケースもあります。

売却時には、

などを確認します。

境界が分からない場合には、土地家屋調査士へ測量・境界確認を依頼することもあります。

① 塀・フェンスが越境している場合

比較的よくあるのが、ブロック塀やフェンスの越境です。

例えば、境界確認をしたところ隣家のブロック塀が数センチ自分の土地へ入っているケースがあります。

この場合、まず、

を確認します。

すぐ撤去できるのであれば売却前に是正する方法もありますが、隣地所有者の塀を売主だけの判断で撤去することはできません。

現状では撤去せず、将来建替え・改修をするときに越境を解消する旨を隣地所有者と確認し、覚書等を作成する方法もあります。

② 屋根・軒・ひさしの越境

築年数の古い住宅では、屋根や軒先が隣地側へ数センチ出ていることがあります。

建物本体は敷地内でも、上空部分だけが境界を越えているケースです。

土地の所有権は原則としてその土地の上下にも及ぶため、上空の屋根・ひさし等も越境問題となることがあります。

しかし、古い建物の屋根を数センチの越境だけで直ちに大規模改修するのは現実的でない場合もあります。

ただし、隣地との関係や越境の程度によって対応は異なります。

③ 配管が越境している場合

見落としやすいのが、地中の給排水管やガス管です。

例えば、

といったケースがあります。

配管の場合は地上から見えないため、売買後の建替えや掘削工事で初めて問題になることがあります。

そのため査定時には、上下水道の配管図、現地の桝、過去の工事資料などを確認します。

第三者の土地を利用している配管や、敷地内に第三者配管がある場合には、利用に関する契約・承諾・地役権等があるかも確認します。

越境覚書とは？

現在すぐに越境を解消できない場合に、隣地所有者との間で「越境に関する覚書」を作成することがあります。

内容は案件ごとに異なりますが、一般的には、

などを整理します。

覚書があることで、買主も「隣地所有者が越境を認識している」と確認しやすくなります。

ただし、覚書を作ればどのような越境でも問題なくなるわけではありません。

内容については土地家屋調査士・司法書士・弁護士等への確認が必要になる場合があります。

越境は売却前に必ず直すべき？

必ずしも先に是正する必要はありません。

例えば、築50年の古家の軒が数センチ越境している場合に、売主が高額な費用をかけて屋根を改修してから売却することが本当に得とは限りません。

一方、簡単なフェンス移設など低コストで是正できる場合には、先に解消した方が売却しやすいケースもあります。

そのため、

を比較して判断することが大切です。

隣地が自分の土地へ越境している場合

隣地の塀や屋根などが対象地へ越境している場合も、買主へ説明する必要があります。

可能であれば隣地所有者と越境状況を確認し、将来の是正方法を整理します。

ただし、越境しているからといって、売主が隣地所有者の工作物を勝手に撤去することは避けるべきです。

境界そのものに争いがある場合には、測量や境界確認を行い、それでも解決できなければ専門家への相談が必要になります。

法務局には、筆界を明らかにするための筆界特定制度もあります。

なお、筆界が特定されたからといって、自動的に塀などの越境物を撤去できるわけではなく、その後の対応は当事者間で整理する必要があります。

越境を知っている場合は買主へ伝える

不動産売却では、売主が把握している境界・越境に関する情報を買主へ伝えることが重要です。

例えば、

といった事実を知っている場合は、査定時から伝えておくことをおすすめします。

国土交通省の不動産売買に関する物件状況確認資料でも、境界に関する取決めや、屋根・ひさし・フェンス・塀などの越境、第三者敷地を経由する配管等は確認事項として扱われています。

知っている越境を隠すのではなく、その状況を前提として売買条件を決める方が、引渡し後のトラブルを防ぎやすくなります。

越境があると査定価格は下がる？

越境があるから必ず一定額下がるわけではありません。

査定では、

などを総合的に判断します。

例えば簡単に移設できるフェンスと、建物本体や地中配管の大きな越境では、査定への影響が異なります。

越境と不動産買取の相性

越境がある土地は、一般の購入希望者にとって判断が難しい場合があります。

特に、

といった物件では、不動産会社による直接買取も選択肢になります。

不動産会社が買主となる買取であれば、越境・境界・建物状態などのリスクを確認したうえで、価格へ反映して現況買取できる場合があります。

そのため、売却前に高額な是正工事を行うより、まず現在の状態で買取価格を確認する方法があります。

境界未確定の場合はどうする？

「越境しているように見えるが、そもそも正確な境界が分からない」という土地もあります。

この場合は、越境問題より先に境界を確認する必要があります。

ただし、境界未確定の土地だからといって売却できないわけではありません。

現況のまま買取できる場合や、買主側で測量を行う条件で売却できるケースもあります。

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越境物件を売る前のチェックリスト

□ 境界標・測量図を確認した

□ 何がどちら側へ越境しているか確認した

□ 越境物の所有者を確認した

□ 過去の覚書・合意書を確認した

□ 配管経路を確認した

□ 是正費用を確認した

□ 現況買取価格も確認した

よくある質問

まとめ｜越境があっても「現況のまま売れるか」を先に確認

塀・屋根・配管などの越境がある土地でも、売却できる可能性があります。

大切なのは、

を確認することです。

越境が見つかったからといって、すぐに塀を壊したり、屋根を改修したりする必要があるとは限りません。

是正費用を払う前に、まず越境がある状態での査定価格を確認し、「直して売る」「覚書を交わして売る」「現況のまま買取してもらう」を比較することをおすすめします。

※本記事は越境・境界・不動産売却に関する一般的な情報提供を目的としています。境界や所有権、越境物の撤去、配管利用等の権利関係は個別物件によって異なります。測量・境界については土地家屋調査士、登記については司法書士、紛争や契約上の権利関係については弁護士等へご確認ください。