土地を売却するときに、不安になりやすいのが「地中に何か埋まっているかもしれない」という問題です。

結論からいうと、地中埋設物があるからといって土地が売れないわけではありません。

不動産会社による直接買取であれば、埋設物の種類や撤去費用、将来の利用計画などを確認し、そのリスクを価格へ反映したうえで現況買取できる場合があります。

一方で、存在を知っている地中埋設物を買主へ説明せずに売却すると、引渡し後のトラブルにつながる可能性があります。

今回は、名古屋・愛知で土地・古家・相続不動産などの買取を行う株式会社サンコー不動産が、地中埋設物がある土地の売却方法、査定価格への影響、撤去前に確認したいポイントを解説します。

地中埋設物とは？

地中埋設物とは、土地の地中に残っている建物・設備・廃材などを指すことがあります。

代表的なものとして、

などがあります。

特に、以前建物があった土地や古家を解体した土地では、過去の解体工事で基礎や設備の一部が残されていることがあります。

そのため、「現在は更地だから地中にも何もない」とは限りません。

地中埋設物があっても土地は売れる？

売却できる可能性はあります。

地中埋設物がある土地の価値は、単に「埋まっているか・いないか」だけで決まりません。

例えば、

などを総合して判断します。

古い基礎が一部分だけ残っている土地と、敷地全体に大量のコンクリートガラが埋まっている土地では、当然リスクも撤去費用も異なります。

そのため、地中埋設物があるという理由だけで「売れない」と判断する必要はありません。

古い建物の基礎が残っているケース

古家を解体した土地で比較的多いのが、旧建物の基礎やコンクリートの一部が地中に残っているケースです。

昔の解体では、現在のように地中部分まで完全撤去せず、地表部分を撤去して埋め戻していることもあります。

新しい住宅を建築するときに基礎工事や地盤改良を行う場所と重なると、撤去が必要になることがあります。

買取査定では、古い建物の配置図や解体時の資料が残っていれば、それらも参考にします。

古い浄化槽が残っている場合

下水道が整備される前の住宅では、敷地内に浄化槽や便槽が設置されていたことがあります。

公共下水へ切り替えた後も、古い浄化槽を完全撤去せず、内部処理をしたうえで地中に残しているケースがあります。

この場合も売却自体は可能ですが、買主が建物を新築する際に、位置によっては撤去が必要になる場合があります。

確認できる場合は、

を整理しておくと査定しやすくなります。

なお、浄化槽を使用廃止した場合には、法令上の届出が必要となるケースがあります。過去の処理状況が分からない場合には、自治体や専門業者へ確認してください。

井戸がある土地でも売却できる？

古い住宅では、敷地内に井戸が残っている場合があります。

井戸があるから土地を売却できないわけではありません。

現在も使用している井戸であれば、その利用状況を買主へ説明し、使用していない場合には将来どのように扱うかを確認します。

井戸の位置が新築建物や基礎と重なる場合には、埋戻し等が必要になることがあります。

名古屋市では井戸の利用状況を把握する取組みが行われており、井戸設備の廃止等について下水道利用との関係で届出が必要になる場合もあります。

コンクリートガラ・建築廃材が出てきた場合

土地を掘削した際に、コンクリート片、レンガ、瓦などが見つかることがあります。

少量で土地利用に支障がないケースもあれば、大量に埋まっており撤去・処分費用が高額になるケースもあります。

重要なのは、

を確認することです。

売主が過去の解体工事や地中埋設物について知っている場合は、その情報を査定時に伝えることをおすすめします。

地中埋設物と土壌汚染は同じではない

「地中に何かある」と聞くと、土壌汚染を心配される方もいますが、地中埋設物と土壌汚染は別の問題です。

例えば、古いコンクリート基礎が残っていることと、有害物質によって土壌が汚染されていることは同じではありません。

一方、過去に工場、ガソリンスタンド、薬品を扱う事業所などとして利用されていた土地では、土地利用履歴によって土壌汚染の可能性を確認する必要がある場合があります。

そのため査定では、埋設物だけでなく過去の土地利用履歴も確認することがあります。

売主が知っている地中埋設物は伝える

不動産売買では、契約内容と異なる状態の物件を引き渡した場合、契約不適合責任が問題となることがあります。

そのため、例えば売主が、

と知っているのであれば、査定・契約時に伝えておくことが重要です。

知っている情報を最初から開示し、その状態を前提として価格・契約条件を決める方が、売却後のトラブルを防ぎやすくなります。

地中埋設物の契約不適合責任はどうなる？

現在の民法では、売買した土地が種類・品質などについて契約内容に適合しない場合、契約不適合責任が問題になります。

地中埋設物についても、買主が予定していた土地利用を妨げる内容であれば、契約内容によっては撤去費用等を巡って問題になる可能性があります。

ただし、不動産会社による買取では、

などによって取引条件を調整できる場合があります。

「契約不適合責任なし」と一文書けばすべて解決するわけではありませんので、既知の事項は個別に契約書・物件状況報告等へ反映することが大切です。

地中埋設物があると査定価格は下がる？

撤去費用が見込まれる場合には、その費用やリスクが査定価格へ反映されることがあります。

例えば、通常の更地として2,000万円で評価できる土地でも、地中構造物の撤去に100万円程度かかると想定される場合には、その費用等を考慮して買取価格を算出することがあります。

ただし、

撤去費用100万円 ＝ 必ず査定100万円減額

という単純な計算ではありません。

立地、再販価格、建築計画、撤去方法、不確定リスクなどを含めて総合的に判断します。

売却前に自分で撤去した方がいい？

必ずしも先に撤去する必要はありません。

売却前に撤去工事を行うと、

といったリスクがあります。

また、買主が建物を建てる際にまとめて撤去した方が効率的な場合もあります。

そのため、

を比較してから判断することをおすすめします。

地中埋設物がある土地と不動産買取の相性

地中埋設物がある土地は、一般の購入希望者にとって判断が難しい物件です。

「追加費用がいくらか分からない」という不確定要素があると、住宅購入者が購入を見送ることもあります。

一方、不動産会社による直接買取では、将来の再販・建築計画を踏まえてリスクを査定し、現況のまま購入できる場合があります。

「全部撤去してからでなければ査定できない」というわけではありません。

地中埋設物がある土地の査定ポイント

① 埋設物の種類

基礎、浄化槽、井戸、ガラなど、何があるのかを確認します。

② 場所・範囲・深さ

敷地の一部分なのか、広範囲なのかによって対応費用は大きく変わります。

③ 将来の建築への影響

新築予定建物の基礎や配管工事と干渉するかを確認します。

④ 撤去費用

重機が入れるか、搬出経路があるかなども費用へ影響します。

⑤ 過去の土地利用

以前にどのような建物・施設があったかを確認します。

⑥ 売主が把握している情報

昔の写真、解体見積書、図面、近隣から聞いた話なども参考になることがあります。

調査してから売るべき？

「地中に何かあるかもしれないから、土地全体を掘って調査した方がいいですか？」という質問もあります。

通常、売却前に土地全体を掘削することは現実的ではありません。

まず、

などから可能性を整理します。

具体的な埋設物が疑われ、売買条件へ大きく影響する場合には、必要に応じて試掘等を検討します。

調査費用をかける前に、まず不動産会社へ相談するのがおすすめです。

古家付きなら解体前に査定する

地中埋設物の問題は、古家を解体した後に初めて判明することがあります。

そのため、古い家を売却する場合も、

解体してから査定ではなく、査定してから解体

がおすすめです。

買主側が解体する条件で売却できれば、地中埋設物の対応を含めて条件を整理できる場合があります。

古家付き土地は解体して売る？現況のまま売る？詳しくはこちら

よくある質問

まとめ｜掘り返す前に現況の買取価格を確認する

古い基礎、浄化槽、井戸、コンクリートガラなどの地中埋設物がある土地でも、売却できる可能性があります。

大切なのは、

を比較することです。

「地中埋設物があるかもしれないから、とりあえず全部掘る」「浄化槽や基礎を先に撤去する」と判断する前に、まず現在の状態で査定を受けてみてください。

撤去費用を先に負担するより、買主側で対応する条件の方が売主の手残りが多くなる場合もあります。

※本記事は地中埋設物・不動産売却に関する一般的な情報提供を目的としています。地中埋設物、廃棄物、浄化槽、井戸、土壌汚染等の取扱いは物件状況や自治体等によって異なります。具体的な撤去方法・届出等については行政機関や専門業者、契約内容については宅地建物取引士・弁護士等へご確認ください。