古い戸建てや相続した実家を売ろうとして、不動産会社から「この物件は再建築不可です」と言われ、困ってしまう方は少なくありません。

結論からいうと、再建築不可だからといって不動産そのものが売却できないわけではありません。

ただし、一般的な住宅用地と比べると買主が限られやすく、住宅ローンや将来の利用方法などの問題から、仲介では売却に時間がかかるケースがあります。

一方、不動産買取では、物件の接道状況・利用方法・隣地との関係・将来的な活用可能性などを踏まえて査定するため、再建築不可物件でも現況のまま買取できる可能性があります。

今回は、名古屋・愛知で不動産買取を行う株式会社サンコー不動産が、再建築不可物件の基本、売却方法、買取査定で確認するポイント、売却前にやってはいけないことを実務目線で解説します。

再建築不可物件とは？

一般的に「再建築不可物件」とは、現在は建物が建っているものの、その建物を取り壊したあと、原則として新しい建物を建築できない土地・建物を指します。

代表的な原因が、建築基準法上の接道義務を満たしていないことです。

建築物の敷地は原則として、建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。

古い住宅地では、建築当時は問題なく建てられたものの、その後の法令や道路指定との関係から、現在の基準ではそのまま建て替えできないケースもあります。

接道2m未満なら必ず再建築不可？

必ずしもそうとは限りません。

建築基準法では原則として道路への2m以上の接道が必要ですが、一定の条件を満たす場合には、第43条第2項による認定や許可により建築できる場合があります。

名古屋市でも、敷地周囲の状況、道の幅員、接道幅、建築する建物の用途・規模などによって、接道認定・接道許可の対象になる可能性があります。

そのため、不動産会社から一度「再建築不可」と言われても、まずは道路種別や接道状況を正確に調べることが大切です。

再建築不可物件でも売却できる？

再建築不可物件でも、所有権のある不動産として売買すること自体は可能です。

問題になるのは、「買った人がその土地をどう使うのか」です。

例えば、現在の建物を使用できる状態であれば、その建物を利用する目的で購入する人がいるかもしれません。

また、隣地所有者が土地を取得することで、土地を一体利用できるケースもあります。

その他にも、物件によっては、

といった選択肢があります。

つまり、再建築不可という一つの条件だけで価値がゼロになるわけではなく、立地・土地面積・建物状態・道路・隣地・利用可能性を含めて価格を判断することになります。

なぜ一般の仲介では売りにくい？

再建築不可物件が通常の戸建てや土地より売りにくい理由はいくつかあります。

1．買主が限定される

一般的な住宅購入者は、将来建て替えできる土地を希望することが多いため、再建築不可となると検討者が減りやすくなります。

2．融資のハードルが上がりやすい

金融機関は物件の担保価値も見て融資判断を行うため、再建築できない不動産では通常の住宅ローン等を利用しにくいケースがあります。

その結果、現金購入できる買主や投資家などに購入層が限定されることがあります。

3．将来の売却にも不安が残る

購入できても、将来自分が売却するときに同じ問題が発生する可能性があります。

そのため買主は通常の土地以上に価格を慎重に判断します。

4．建物が古いことが多い

再建築不可物件は古い住宅地に存在することも多く、建物の老朽化、雨漏り、シロアリ、残置物など別の問題を抱えているケースもあります。

再建築不可物件と不動産買取の相性

一般の仲介では「購入したい人を探す」必要があります。

一方、不動産会社による直接買取では、不動産会社自身が買主になります。

そのため、再建築不可物件についても、

などを検討したうえで査定できるため、一般の買主には売りにくい物件でも買取できる場合があります。

ただし、再建築不可ならどんな物件でも必ず買取できるという意味ではありません。

道路状況、権利関係、土地面積、エリア、建物状態などによって査定結果は変わります。

買取査定で確認する7つのポイント

① 建築基準法上の道路か

まず確認するのが前面道路です。

見た目では普通の道路に見えても、建築基準法上の道路として扱われているとは限りません。

道路種別を確認し、建築や再建築にどのような影響があるかを調べます。

② 接道幅は何mあるか

道路への接道が2m以上あるか、間口の途中が細くなっていないかなどを確認します。

旗竿地や路地状敷地の場合は、入口だけではなく敷地形状全体の確認も重要です。

③ 第43条の認定・許可の可能性

原則の接道義務を満たしていなくても、道路・空地・通路などの状況によって認定・許可を受けられる可能性があります。

ただし、申請すれば必ず認められるものではありません。

④ 隣地との関係

再建築不可物件では、隣地との関係が価格に大きく影響することがあります。

例えば隣地の一部を取得できれば接道条件が改善する場合や、逆に隣地所有者に土地を購入してもらうことで利用価値が高まるケースがあります。

⑤ 現在の建物の状態

再建築できない場合、現在ある建物をどれだけ利用できるかは重要です。

築年数だけでなく、雨漏り、傾き、シロアリ、給排水、基礎、屋根などの状態も査定材料になります。

⑥ 境界・越境

境界標の有無、塀・屋根・配管などの越境も確認します。

ただでさえ利用条件が限られる土地に境界トラブルまであると、買主側のリスクが大きくなるためです。

⑦ 立地と土地の需要

同じ再建築不可物件でも、名古屋市中心部と郊外では評価が異なります。

駅距離、周辺需要、土地面積、近隣の取引事例なども含めて総合的に査定します。

再建築不可物件は相場よりどれくらい安くなる？

「再建築不可なら相場の何割ですか？」と聞かれることがありますが、一律に決めることはできません。

再建築不可という条件が同じでも、

によって価格は大きく異なります。

そのため、通常の土地相場に一定割合を掛けるだけで査定するのではなく、その土地を買った後にどのような活用ができるのかまで考えて価格を算出する必要があります。

売却前に建物を解体してもいい？

再建築不可の可能性がある場合、査定前に建物を解体するのは特に慎重に判断してください。

現在建っている建物を取り壊してしまうと、その後に新しい建物を建てられない場合があります。

つまり、建物が残っている状態では「古家付き物件」として利用価値があったのに、解体したことで単なる建築できない土地になり、かえって価値を下げてしまう可能性があります。

古家を解体して売るか、そのまま売るかについてはこちらの記事でも解説しています。

古家付き土地は「解体して更地」か「現況のまま」か？売却で損しない判断基準

再建築不可物件を売る方法

売却方法	特徴
一般仲介	購入希望者を探して売却。価格を重視できる反面、買主が限られ売却期間が長くなる場合がある。
隣地所有者へ売却	隣地と一体化することで土地の価値が高まる場合がある。
不動産会社による買取	不動産会社が直接購入。現況・難あり条件を踏まえた査定ができ、早期売却に向く場合がある。

どの方法が最適かは、売却期限と価格のどちらを優先するかによっても異なります。

「半年以上かかっても高く売りたい」のか、「相続整理などで早く現金化したい」のかを整理して比較することが重要です。

再建築不可物件を買取に出すメリット

査定前に用意できると良い資料

すべて揃っていなくても査定はできますが、次の資料があると調査がスムーズです。

資料がない場合でも、所在地が分かれば調査できることがありますので、「書類がないから査定できない」と考える必要はありません。

よくある質問

まとめ｜「再建築不可＝売れない」と決める前に調査する

再建築不可物件は、一般的な土地・戸建てより売却条件が難しくなることがあります。

しかし、

を調べることで、売却方法が見つかることがあります。

特に注意したいのは、調査前に建物を解体してしまうことです。

「古い家だからとりあえず壊す」ではなく、まず現在の状態で査定し、現況買取・仲介・解体後売却を比較してから判断する方が安全です。

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※建築基準法上の道路・接道・建築可否は、物件所在地や敷地条件、建築計画等によって判断が異なります。本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別物件の建築可否を保証するものではありません。具体的な内容は行政機関・建築士等へご確認ください。