相続した実家や土地について、相続人の多くは「売却したい」と考えているのに、一人だけ売却に反対して話が進まないという相談があります。

結論からいうと、共有名義となっている不動産全体を通常の売買として売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。

例えば兄弟3人が3分の1ずつ所有している土地について、2人が売却に賛成していても、残り1人が反対している状態で土地全体を勝手に売却することはできません。

ただし、だからといって何もできないわけではありません。

反対している理由を整理したうえで、価格を提示して話し合う、他の相続人が持分を取得する、遺産分割調停を利用するなど、状況に応じた進め方があります。

今回は、名古屋・愛知で相続不動産や不動産買取の相談を受ける株式会社サンコー不動産が、共有名義不動産の売却と、相続人の一人が反対している場合の考え方を分かりやすく解説します。

共有名義の不動産とは？

共有名義とは、一つの土地や建物を複数人で所有している状態です。

相続では、例えば父親が所有していた実家を、子ども3人が相続することで共有状態になることがあります。

この場合、それぞれが土地の特定部分を3分の1ずつ所有しているわけではありません。

不動産全体について、それぞれが3分の1の共有持分を持っている状態です。

民法では、各共有者は共有物について持分に応じた権利を持つ一方、共有物全体に大きな変更を加える行為については、原則として他の共有者の同意が必要とされています。

共有不動産全体を売るには全員の同意が必要

共有名義の土地や戸建てを第三者へ一つの不動産として売却する場合、原則として共有者全員で売却する必要があります。

例えば、

という場合、兄と弟だけで不動産全体を売却することはできません。

「3人のうち2人が賛成しているから多数決で売却できる」というものではない点に注意が必要です。

不動産会社に査定を依頼すること自体はできますが、実際に不動産全体を売買し所有権を買主へ移すには、共有者全員の協力が必要になります。

自分の共有持分だけなら売却できる？

共有者は、自分が所有する共有持分のみを売却すること自体は一般に可能です。

例えば3分の1の持分を所有している人が、その3分の1だけを第三者へ譲渡する方法です。

ただし、共有持分だけを購入しても、買主が不動産全体を自由に使用・売却できるわけではありません。

そのため、通常の土地や戸建てを丸ごと売却する場合より買主が限られ、価格も低く評価されることがあります。

相続人の一人が反対する理由を確認する

実際の相続不動産では、単純に「売りたくない」というだけではなく、その背景にさまざまな理由があります。

反対理由によって解決方法は変わります。

例えば「価格が安いから反対」という場合であれば、複数の査定や不動産買取価格を提示することで話が進むことがあります。

一方、「絶対に実家を残したい」という場合には、その相続人が他の相続人の持分を取得する方法を検討することもできます。

まず不動産の査定を取って数字で話す

共有不動産の話し合いがまとまらないときに有効なのが、現在の不動産価格を客観的に確認することです。

例えば、相続人3人で所有している実家について、

という目安が分かれば、単に「売る・売らない」という感情的な話だけではなく、具体的な金額を前提に協議できます。

また、売らずに一人が取得する場合にも、他の相続人へいくら支払う必要があるのかを考える基準になります。

相続案件では、売却を決めてから査定するのではなく、話し合いの材料として査定を取るという使い方もあります。

相続人の一人が反対している場合の5つの進め方

① 全員で売却して代金を分ける

最もシンプルなのは、共有者全員が売却に同意し、不動産を売却した代金を持分や遺産分割の内容に応じて分ける方法です。

相続不動産を現金化することで、土地そのものを分けにくい問題を解消できます。

遺産分割では、このように不動産を売却して代金を分ける方法を換価分割として検討することがあります。

② 売りたくない人が他の人の権利を取得する

一人が「実家を残したい」「自分が住みたい」という場合は、その人が不動産を取得し、他の相続人へ相当する金銭を支払う方法があります。

遺産分割の段階では、特定の相続人が不動産を取得し、他の相続人へ代償金を支払う代償分割を検討できます。

すでに共有名義となっている場合は、共有者間で持分の売買などを検討することになります。

③ 売却したい人が反対者の持分を買い取る

反対している共有者が「現金を受け取れるなら手放してもよい」という場合には、他の共有者がその持分を取得する方法もあります。

ただし、価格で揉めやすいため、不動産全体の査定額や持分割合を確認しながら話し合うことが重要です。

④ 遺産分割調停を利用する

まだ遺産分割がまとまっていない相続不動産について、相続人同士の話し合いでは解決できない場合、家庭裁判所へ遺産分割調停を申し立てる方法があります。

遺産分割調停では、裁判官と調停委員が各相続人の意見を聞きながら、話し合いによる解決を進めます。

調停でも合意できない場合には、審判手続へ移行することがあります。

⑤ 共有状態を解消する手続きを検討する

すでに遺産分割が完了し、各人の共有名義となっている不動産では、共有物分割について協議する方法があります。

民法では、原則として共有者は共有物の分割を請求できるとされています。

話し合いで共有関係を解消できない場合には、法律上の手続きを検討することになります。

ただし、遺産分割前の相続財産なのか、遺産分割後の共有不動産なのかで利用する手続きが異なるため、弁護士・司法書士等への確認をおすすめします。

「遺産分割前」と「共有登記後」を混同しない

相続不動産では、この違いが非常に重要です。

状態	主な考え方
遺産分割前	誰が不動産を取得するかを相続人間で協議。まとまらなければ遺産分割調停等を検討。
遺産分割後に共有	共有者間で売却・持分取得・共有物分割などを検討。

「相続人だから自分の持分だけ自由に売れる」と単純に考えず、現在どの段階にあるのかを確認してから進めることが大切です。

共有名義のまま放置するリスク

話し合いが面倒だからといって、共有名義のまま何年も放置すると、問題がさらに複雑になることがあります。

固定資産税や管理費が続く

空き家でも土地でも、所有している間は固定資産税や管理の負担があります。

草刈り、建物修繕、近隣対応などを誰が負担するのかで揉めることもあります。

次の相続が発生する

共有者の一人が亡くなると、その持分をさらに複数の相続人が相続する可能性があります。

3人共有だった不動産が、将来的に5人、6人と増えていけば、売却の意思を揃えることはさらに難しくなります。

建物が劣化する

空き家を長期間放置すると、雨漏り、シロアリ、設備劣化などが進み、不動産価格や売却条件へ影響することがあります。

「まだ売るか決まっていない」という段階でも、まず現在価格を確認しておくことには意味があります。

相続・遺産分割の期限と共有名義の注意点はこちら

相続登記も後回しにしない

2024年4月1日から相続登記が義務化されています。

相続によって不動産を取得したことを知った場合、原則として一定期間内に相続登記を申請する必要があります。

また、遺産分割が成立して不動産を取得した場合にも、その内容に応じた登記が必要になります。

「兄弟で話がまとまっていないから何年でも登記を放置してよい」というわけではありません。

売却の前提として、登記名義や相続関係を早めに確認しておくことをおすすめします。

共有名義不動産と不動産買取

共有者全員が売却に同意できるのであれば、不動産会社による直接買取も選択肢になります。

特に、

といった場合には、不動産買取が合うケースがあります。

査定価格が分かれば、相続人ごとの受取額を具体的に計算できるため、売却に反対している方との話し合い材料としても利用できます。

反対している相続人と話すときのポイント

「みんな売りたいと言っているから売って」と押し切ろうとすると、かえって話がこじれることがあります。

まず、

を整理して話す方が現実的です。

特に、「売らない」という意見の場合には、では今後誰が固定資産税や修繕費、草刈り、空き家管理を負担するのかまで話し合っておくことが重要です。

共有名義不動産の売却チェックリスト

□ 現在の登記名義人を確認した

□ 相続人全員を確認した

□ 遺言書・遺産分割協議書を確認した

□ 各共有者の持分を確認した

□ 不動産査定を取得した

□ 売却後の代金分配を整理した

□ 売らない場合の管理費用も比較した

□ 相続人全員の意向を確認した

よくある質問

まとめ｜反対する相続人がいるなら、まず価格と権利関係を整理する

共有名義の不動産は、一人でも売却に反対する共有者がいると、不動産全体の売却をそのまま進めることは難しくなります。

しかし、すぐに諦める必要はありません。

特に相続不動産では、感情的な問題と金銭的な問題が混ざりやすいため、最初に不動産価格を整理するだけでも話し合いが進みやすくなることがあります。

「まだ全員の同意が取れていない」という段階でも、まず査定を取り、売却した場合の金額を確認するところから始めてみてください。

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※本記事は一般的な不動産売却・相続に関する情報提供を目的としています。遺産分割前の相続財産と、遺産分割等によって共有名義となった不動産では適用される手続きが異なる場合があります。具体的な権利関係、遺産分割、共有物分割、共有持分の譲渡等については、弁護士・司法書士等の専門家へご確認ください。