境界未確定の土地でも買取できる？確定測量なしで売却する方法と注意点｜名古屋
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名古屋の土地売却・不動産買取ガイド
境界が分からない土地でも
売却・買取できる？
境界標が見つからない、確定測量をしていない、古い測量図しかない土地でも、条件によってはそのまま売却・買取できる可能性があります。
土地を売却するとき、必ず売主が確定測量を行わなければならないとは限りません。
売主と買主が土地の状況を確認し、境界・面積・測量の取扱いについて合意できれば、確定測量を行わずに売買するケースもあります。
特に不動産会社による直接買取では、購入後に買主側で測量することを前提として、現況のまま買取条件を提示できる場合があります。
土地売却の相談では「境界が分からない」というケースは珍しくありません。
こうした状態でも、すぐに「売れない土地」と判断する必要はありません。まず公図、地積測量図、過去の売買資料などから、どこまで境界情報が確認できるか整理します。
| 状態 | 内容 |
|---|---|
| 境界標がない | 杭・プレート等を現地で確認できない |
| 測量図がない | 参考となる測量資料が少ない |
| 確定測量未了 | 隣接地所有者等との境界確認を伴う測量が済んでいない |
| 境界紛争あり | 隣地との境界認識が一致していない |
特に注意したいのは、単に境界標がないケースよりも、隣地との境界認識が違っているケースです。
確定測量とは、土地家屋調査士等が土地を測量し、隣接地所有者などと境界位置を確認して土地の範囲や面積を明確にするための測量です。
一方で測量費用が必要となり、隣地所有者との立会いや確認に時間がかかることがあります。
| 公簿売買 | 実測売買 | |
|---|---|---|
| 面積 | 登記簿面積を基準 | 実測面積を基準 |
| 特徴 | 現況を前提に条件整理しやすい | 実際の面積を明確にできる |
公簿売買だから境界確認が不要という意味ではありません。境界の明示、面積差、越境、測量の要否などを契約前に整理することが重要です。
不動産会社は購入後に再販売や建築、分筆等を行う可能性があるため、境界未確定の場合は次のリスクを確認します。
境界未確定という理由だけで、必ず大幅に買取価格が下がるわけではありません。
ただし、購入後に買取会社側で確定測量、境界標の復元、越境確認、隣地との調整などが必要になる場合、その費用やリスクを査定価格へ反映することがあります。
このような土地では、境界が土地利用や再建築、分筆計画に影響する可能性があるため、専門家による確認が必要になる場合があります。
土地を調査すると、屋根・庇・塀・雨樋・樹木・配管などの越境が見つかることがあります。
越境があるから必ず売却できないわけではありません。内容により撤去、是正、将来撤去に関する覚書などの対応を検討する場合があります。
把握している越境については、査定時から不動産会社へ伝えておくことが大切です。
| 方法 | 考え方 |
|---|---|
| 売主が測量 | 境界を整理してから引渡し |
| 現況・公簿売買 | 現況を前提に価格・条件を合意 |
| 買主が測量 | 買取会社側で費用・リスクを考慮 |
どの方法にするかは、土地の状況、売却価格、売却時期、買主の条件によって変わります。
必ずしも先に測量する必要はありません。まず現況のまま買取査定を受ける方法がおすすめです。
測量後に価格が上がっても、その差額より測量費用や時間的負担が大きければ、現況のまま売却した方が合理的なケースもあります。
すべて揃っていなくても査定は可能です。古い資料でも境界や面積確認の参考になる場合があります。
「いくらで買うか」だけでなく、どの条件ならその価格で買い取ってもらえるのかまで確認することが重要です。
一般のお客様へ仲介で販売する場合、買主から確定測量や境界確認を求められることがあります。
一方、不動産会社による直接買取では、購入後の測量費や再販売方法まで考慮して購入条件を組み立てられる場合があります。
このような場合は、まず現況での直接買取価格を確認してみる方法があります。
査定は可能です。公図、地積測量図、過去の資料、現況などを確認して買取条件を検討します。
売主・買主が条件に合意できれば、確定測量を行わずに取引するケースもあります。ただし物件状況によっては測量が必要です。
越境の内容によりますが、売却できるケースがあります。撤去・是正・覚書等を検討する場合があります。
境界が明確になり条件が良くなる可能性はありますが、測量費以上に価格が上がるとは限りません。現況査定との比較がおすすめです。
資料が少ない状態でも査定できます。所在地や登記情報から必要な調査を整理していきます。
境界未確定・確定測量未了の土地でも、条件によっては売却・買取できる可能性があります。
「測量していないから売れない」と決めつけず、現在の状態でいくらなら売却できるのかを確認することが大切です。
境界未確定・確定測量前でも査定できます
株式会社サンコー不動産では、名古屋市を中心に土地・戸建て・空き家などの不動産買取査定を承っています。
「境界標が見つからない」
「確定測量をしていない」
「古い測量図しかない」
「測量費をかけずに売れるか知りたい」
※本記事は土地売却・不動産買取に関する一般的な内容です。確定測量の要否、公簿売買・実測売買、境界・越境の取扱い等は物件ごとに異なります。具体的な取引では、物件調査や土地家屋調査士等の専門家による確認が必要となる場合があります。
