店舗を閉店すると決めたら何からする？解約・原状回復・居抜き売却まで閉店の流れを解説

1．店舗を閉店すると決めたら、まず何をする？

閉店を決めた直後に、 いきなり原状回復工事を発注したり、 店内設備を処分したりするのはおすすめしません。

まず最初に行いたいのは、 次の3つです。

2．最初に賃貸借契約書を確認する

店舗閉店で最初に確認したい書類は、 現在の店舗の賃貸借契約書です。

特に確認したいのは、 次の項目です。

• 解約予告期間
• 解約方法
• 原状回復義務
• スケルトン返しの有無
• 中途解約違約金
• 保証金・敷金の精算方法
• 造作物の取扱い
• 賃借権譲渡・転貸に関する条項

解約予告期間は特に重要

事業用物件では、 解約の3か月前、6か月前など、 あらかじめ解約予告期間が定められている場合があります。

例えば月額賃料30万円で、 解約予告期間が6か月だった場合、 解約通知のタイミングによっては、 その後もまとまった賃料負担が続く可能性があります。

つまり、 閉店日だけ決めても、 賃貸借契約が終了するとは限りません。

3．原状回復する前に「居抜き売却できないか」を確認する

次に検討したいのが、 居抜き売却・造作譲渡です。

居抜き売却とは、 現在の内装・厨房設備・什器などを残した状態で、 次の出店者へ店舗を引き継ぐ方法です。

例えば、

• 厨房設備
• 業務用冷蔵庫
• 製氷機
• カウンター
• テーブル・椅子
• エアコン
• ダクト・排気設備
• 内装造作

などを次の借主候補が利用できれば、 造作譲渡が成立する可能性があります。

居抜き売却が成立すると、 単に造作代金を受け取れる可能性があるだけではありません。

• 原状回復費を抑えられる可能性
• 厨房設備撤去費を抑えられる可能性
• 廃棄処分費を抑えられる可能性
• 撤去作業の手間を減らせる可能性

があります。

4．大家さん・管理会社へ相談する

居抜きで次の借主へ店舗を引き継ぐ場合、 基本的には貸主・管理会社との調整が必要です。

現在の借主が、 自分の判断だけで次の借主へ店舗を渡すことはできません。

そのため、

「閉店予定なので解約します」

とだけ伝える前に、 居抜きで後継テナントへ引き継ぐ余地があるのであれば、 一度相談してみる方法があります。

例えば、

という形です。

貸主側としても、 新しい借主候補が見つかり、 空室期間を抑えられるのであれば、 条件次第で検討してもらえるケースがあります。

ただし、 居抜きでの引継ぎを認めるかどうかは最終的に貸主側の判断です。

5．閉店費用を一度全部出してみる

店舗を閉めるときは、 造作をいくらで売れるかだけでなく、 閉店した場合に最終的にいくらかかるのかを把握しておくことが重要です。

例えば、

という状態であれば、 居抜き譲渡によって原状回復や撤去費をどのくらい抑えられるかで、 最終的な手残りは大きく変わります。

閉店費用について詳しく知りたい方は、 店舗売却・居抜き売却の記事一覧 もあわせてご覧ください。

6．厨房設備・リース品の所有者を確認する

店舗内にある設備が、 すべて現在の店舗オーナーの所有物とは限りません。

例えば、

• 食器洗浄機
• 製氷機
• カラオケ機器
• POSレジ
• 決済端末
• 電話・通信機器
• コーヒーマシン

などは、 リース・レンタル・貸与品の場合があります。

居抜き売却では、 自分が所有していない設備を勝手に売ることはできません。

そのため、 設備ごとに、

• 自己所有
• 貸主所有
• リース
• レンタル
• 貸与

を整理します。

7．従業員・仕入先・取引先への対応

店舗閉店では、 不動産だけでなく、 従業員や取引先との対応も必要です。

従業員を雇用している場合は、 雇用契約や労働関係法令に基づいた対応が必要になります。

また、

• 仕入先
• 食材業者
• 酒販店
• 清掃会社
• おしぼり業者
• 広告会社
• 予約サイト
• システム会社

など、 定期的に契約・取引している会社も整理します。

閉店直前にまとめて連絡するよりも、 必要な解約予告期間や精算条件を早めに確認しておく方が安心です。

8．各種契約・行政上の手続きも整理する

営業を終了する場合、 事業内容によっては各種届出や手続きが必要になることがあります。

例えば、

• 税務関係
• 保健所関係
• 営業許可関係
• 社会保険・労働保険関係
• 通信・公共料金
• 各種サービス契約

などです。

必要な手続きは、 個人事業か法人か、 業種、 従業員の有無、 許認可の種類などによって異なります。

税理士、社会保険労務士、行政書士等へ確認が必要なものは、 早めに相談しておくとスムーズです。

9．退去日から逆算してスケジュールを作る

閉店時に一番困るのが、 時間が足りなくなることです。

例えば、 退去日まであと1か月になってから、

「居抜きで売りたい」

となっても、 後継テナント募集、内覧、申込み、審査、契約まで行うには かなりタイトです。

そのため、 退去日から逆算して、 大まかなスケジュールを作っておくことをおすすめします。

もちろん案件によって進め方は異なりますが、 早く動くほど選択肢を残しやすくなります。

10．店舗閉店でよくある失敗

① 解約通知を先に出してしまう

解約通知を出すこと自体が悪いわけではありません。

ただし、 解約日が確定すると、 居抜き売却できる期間も決まります。

できれば、 居抜き売却の可能性を確認してから、 解約時期を整理した方が選択肢を増やしやすくなります。

② 原状回復工事をすぐ発注する

次の借主が内装や厨房をそのまま使いたい場合、 せっかく使える設備を先に撤去してしまうことになります。

正式発注の前に、 一度だけ居抜きで引き継げる可能性を確認してみることをおすすめします。

③ 厨房設備を先に売ってしまう

厨房設備だけを先に買取業者へ売却すると、 店舗としての居抜き価値が下がる場合があります。

次の借主候補が、

「厨房設備が揃っているからこの店舗を借りたい」

と考える可能性があるからです。

店舗全体で売れる可能性を確認してから、 個別設備を処分するか判断した方がよいケースもあります。

④ 造作価格を高く設定しすぎる

造作を少しでも高く売りたいという気持ちは当然です。

しかし、 退去期限がある中で価格にこだわりすぎると、 買主が決まらず、 最終的に原状回復費まで負担することになる可能性があります。

11．閉店を決めたら、この順番で考える

店舗を閉店すると決めたときは、 次の順番で整理すると分かりやすいです。

1. 賃貸借契約書を確認する
2. 解約予告期間と退去可能日を確認する
3. 居抜き売却・造作譲渡できるか確認する
4. 貸主・管理会社へ相談する
5. 原状回復した場合の費用を確認する
6. 厨房設備・リース品を整理する
7. 後継テナントを募集する
8. 従業員・取引先等の対応を進める
9. 各種解約・届出を行う
10. 最終的な退去・引渡しを行う

今ある店舗そのものに価値が残っている可能性があります。

12．「まだ閉店するか迷っている」段階でも相談していい

店舗売却の相談は、 閉店が正式に決まってからでないとできないわけではありません。

むしろ、

「売上が厳しくなってきた」

「移転を考えている」

「このまま営業を続けるか迷っている」

という段階で、

• この店舗に造作価値があるのか
• 居抜きで売れそうか
• 閉店するといくらかかるのか
• どのくらいの期間が必要か

を確認しておくこともできます。

閉店直前になってから選択肢を探すよりも、 早い段階で状況を知っておく方が、 判断しやすくなります。

13．まとめ｜店舗閉店は「解約する前」に整理することが大切

店舗を閉店すると決めたとき、 まずやることは 「大家さんへ解約連絡」 だけではありません。

最初に、

• 賃貸借契約書
• 解約予告期間
• 原状回復条件
• 居抜き売却の可能性
• 造作・厨房設備の価値
• 閉店した場合の総費用

を整理することが重要です。

そのうえで、

原状回復して退去するのか、
居抜きで次の借主へ引き継ぐのか

を比較して判断します。

店舗によっては、 閉店後に数百万円の費用が発生する場合もあります。

だからこそ、 原状回復工事や設備処分を始める前に、 店舗そのものにまだ価値が残っていないかを確認することをおすすめします。

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