はじめに：居抜き売却で一番つまずくのは「貸主承諾」
居抜き売却（造作譲渡）は、内装や設備を次の出店者に引き継げる分、スケルトン工事の負担を減らせる可能性があります。
ただし、店舗売却で“本当に詰まりやすい”のが 貸主（大家・管理会社）の承諾です。
「買い手が見つかったのに承諾が取れず白紙」
「解約告知を先に出して期限に追われ、条件が悪化」
この2つは特によくある失敗パターンです。
この記事では、貸主承諾が必要な理由から、交渉の順番、準備書類、NG例までまとめて解説します。
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1. そもそも貸主承諾はなぜ必要？
結論から言うと、居抜き売却は「造作（内装・設備）を譲る」だけでは完結しません。多くの場合、買い手が同じ物件で営業するために賃貸借契約が必要になります。
貸主側は、次の借主について
• 家賃を滞納しないか（支払い能力）
• 物件用途に合うか（業態・営業時間・臭い・騒音）
• 建物のルールを守るか（看板・消防・近隣配慮）
をチェックします。つまり「造作譲渡が成立するか」は、貸主の審査とセットで動く、と理解しておくのが大切です。
2. 失敗しない順番：解約告知より先に“承諾の見通し”
店舗売却の相談で多いのが「先に解約告知を出してしまった」ケースです。
もちろん状況によっては必要ですが、一般的には “期限を作ってしまう”ので交渉が不利になりやすいです。
おすすめの考え方はこの順番です。
ステップ
1）契約書を確認（用途・名義変更・造作譲渡の扱い・原状回復）
2）貸主に「居抜き売却を検討している」旨を共有し、可能性（可否・条件）を確認
3）買い手募集（匿名募集などで情報管理も）
4）買い手候補が出たら、貸主審査へ
5）条件が固まった段階で、解約告知・引渡し日程を最終調整
ポイントは、「解約を出す前に、承諾が“取れそうか”の方向性を付ける」ことです。
3. 貸主承諾がスムーズな案件の共通点
貸主が安心しやすいのは、次の条件が揃う時です。
• 業態が物件に合う（重飲食可/不可、臭い・煙・音の懸念が小さい）
• 買い手の情報が明確（法人・資金計画・運営体制）
• 造作譲渡の範囲が整理されている（譲渡対象・撤去対象が明細化）
• 原状回復の扱いが整理されている（どこまで戻すのか）
逆に、承諾が止まりやすいのは「情報が曖昧」「資料が不足」「業態がグレー」のときです。
4. 交渉前に準備すべき書類・情報（チェックリスト）
貸主承諾の通りを良くするには、事前準備が効きます。最低限これ。
売り手側
• 賃貸借契約書（用途制限、造作、原状回復条項）
• 造作譲渡の対象リスト（設備・什器・状態）
• リース品/残債の有無（引継ぎ可否）
• 店舗の図面（無ければ簡易でもOK）
• 現状写真（外観・内観・厨房・ダクト・空調）
買い手候補側（貸主審査で必要になりやすい）
• 会社概要／代表者情報（個人なら身分確認）
• 資金計画（開業資金・家賃支払い能力）
• 業態資料（営業時間、提供メニュー、臭い・音対策）
• 連帯保証人・保証会社の見通し
「どれが必要か」は貸主や管理会社で異なりますが、先回りして揃えるとスピードが段違いです。
5. よくあるNG例（これを避けるだけで成功率が上がる）
NG1：解約告知を先に出し、期限に追われる
→ 値下げ・譲歩・雑な買い手選びにつながりやすい
NG2：譲渡対象の認識ズレでトラブル
→ 「これは付くと思っていた」「撤去費が想定外」など、破談要因になります
→ 譲渡対象を明細化（型番・台数・状態）
NG3：リース品・残債を後出し
→ 交渉が止まります。早めに整理
NG4：情報漏えいでスタッフ・取引先に影響
→ 匿名募集、内見ルールを作ってコントロール
6. それでも承諾が難しいときの打ち手
貸主承諾が難航する時は、「条件の調整」で前に進むケースがあります。
• 業態の見直し（重飲食→軽飲食など）
• 設備の一部撤去（臭い・煙対策）
• 原状回復の範囲を整理（どこまで戻すか）
• 保証会社・保証金条件の調整
このあたりは現場の交渉力が効くので、早い段階で相談する方が結果的に早く決まりやすいです。
7. 名古屋で居抜き売却を検討中なら（無料相談導線）
居抜き売却は「買い手探し」以上に、貸主承諾と段取り設計で結果が変わります。
「まず何から手を付けるべきか」「解約告知を出していいか」「今の条件で売れるか」など、状況整理だけでもOKです。
