住宅ローンが残っていても家は売れる？残債ありで不動産買取する流れ｜名古屋
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名古屋・愛知の不動産買取・住宅売却
住宅ローン返済中でも不動産売却は可能です。残債確認から抵当権抹消、オーバーローンの場合の考え方まで分かりやすく解説します。
「住宅ローンがまだ1,500万円残っているけれど、家を売ることはできますか？」
不動産売却のご相談では、このような質問をいただくことがあります。
結論からいうと、住宅ローンが残っている状態でも家やマンションを売却することは可能です。
実際の不動産売買でも、売却代金を利用して住宅ローンを完済し、同時に抵当権を抹消する形は一般的です。
ただし、重要なのは「住宅ローン残高」と「実際に手元へ残る売却代金」の比較です。
今回は、名古屋・愛知で不動産買取を行う株式会社サンコー不動産が、住宅ローンが残っている家を売却する流れ、抵当権、オーバーローン、不動産買取について実務目線で解説します。
住宅ローンを利用して住宅を購入すると、通常は金融機関による抵当権が不動産に設定されています。
抵当権が設定されたままでは、一般的な不動産売買として買主へ引き渡すことが難しいため、売却時には住宅ローンを返済し、抵当権を抹消する手続きを行います。
ここで重要なのは、住宅ローンを売却前に自己資金だけで完済する必要はないということです。
一般的には決済日に、
という流れになります。
法務局でも、住宅ローンを完済した場合には抵当権抹消登記の手続きが案内されています。
売却を考えたら、まず確認したいのが現在の住宅ローン残高です。
例えば、
であれば、売却諸費用を考慮する必要はありますが、売却代金で住宅ローンを完済できる可能性があります。
反対に、
であれば、単純計算でも500万円の不足が発生します。
このように、売却価格がローン残高を上回るか下回るかによって進め方が変わります。
住宅売却では、「アンダーローン」「オーバーローン」という言葉が使われることがあります。
| 状態 | 意味 |
|---|---|
| アンダーローン | 売却代金等で住宅ローンを完済できる状態 |
| オーバーローン | 売却しても住宅ローンを全額返済できない状態 |
ただし、本当に確認すべきなのは「査定価格－ローン残高」だけではありません。
実際には、売却に伴う登記費用、金融機関への一括返済に関する費用、仲介で売却する場合の仲介手数料なども考える必要があります。
そのため、「いくらで売れるか」ではなく「売却後にいくら返済へ充てられるか」で判断することが重要です。
まず金融機関の残高証明書やインターネットバンキングなどで、現在の住宅ローン残高を確認します。
決済予定日時点の一括返済額は現在の表示残高と異なる場合があるため、売却が具体化した段階で金融機関へ確認します。
次に、土地・戸建て・マンションの査定を行います。
住宅ローン残高だけ確認しても、現在その不動産がいくらで売却できるのか分からなければ判断できません。
特に急いで売却したい場合は、仲介での想定売却価格と不動産会社による買取価格の両方を比較すると分かりやすくなります。
査定価格から、ローン残高と売却に必要な費用を差し引きます。
プラスであれば比較的進めやすいですが、マイナスになる場合は不足額をどのように処理するか検討します。
売却が決まったら、住宅ローンを借りている金融機関へ連絡します。
金融機関ごとに、一括返済の申込み期限や必要書類、手続方法が異なります。
決済日に抵当権抹消書類を用意してもらえるよう、事前に段取りを行います。
条件がまとまったら売買契約を締結します。
不動産会社による直接買取であれば、一般の購入希望者を探す販売活動が不要なため、条件が合えば比較的短期間で契約まで進められる可能性があります。
決済日に売買代金を受け取り、住宅ローンの残債を一括返済します。
そのうえで、司法書士が所有権移転登記と抵当権抹消登記の手続きを進めるのが一般的です。
問題になるのが、いわゆるオーバーローンです。
例えば、
という場合、そのままでは住宅ローンを完済できません。
通常の売却であれば、不足する400万円を自己資金などで補い、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する方法を検討します。
不足額を準備できない場合には、金融機関との調整が必要になります。
住宅ローンの返済継続が難しく、売却代金でもローンを全額返済できない場合に検討される方法の一つが任意売却です。
任意売却では、金融機関など債権者の承諾を得たうえで不動産を売却し、売却代金を住宅ローン返済へ充てます。
住宅金融支援機構でも、返済継続が困難な場合について、任意売却によって残債務を圧縮する方法を案内しています。
ただし、任意売却をしたからといって、売却後に残った住宅ローンが自動的になくなるわけではありません。
残った債務については、金融機関等との間で返済方法を相談することになります。
任意売却は金融機関等の同意が必要になるため、通常の不動産売却とは手続きが異なります。返済が厳しくなっている場合は、できるだけ早い段階で金融機関や専門家へ相談することが大切です。
「住宅ローンが残っているから買取してもらえない」ということはありません。
買取価格によって住宅ローンを完済でき、抵当権を抹消できるのであれば、不動産会社による直接買取も可能です。
不動産買取には、次のような特徴があります。
一方で、不動産買取価格は、一般の購入者へ仲介で売却する場合の想定価格より低くなる傾向があります。
そのため、住宅ローン残債が多い場合は、「早く確実に売ること」と「できるだけ高く売ること」のどちらを優先するかが特に重要になります。
離婚に伴い住宅を売却する場合も、基本的な考え方は同じです。
まず、
を確認します。
住宅ローンの名義と不動産の所有名義は別の問題です。
「離婚するから住宅ローンの名義も自動的に外れる」というものではありませんので、売却せずどちらかが住み続ける場合も含め、金融機関への確認が必要です。
新しい住宅へ住み替える場合も、今の住宅ローン残高と売却価格の確認が重要です。
現在の家を売却した代金でローンを完済し、その残金を新しい住宅の購入資金へ充てる計画であれば、売却価格によって新居の予算も変わります。
そのため、新居を先に決める前に、現在の自宅について、
住宅ローン残高 ＋ 売却査定価格 ＋ 売却費用
を確認しておくことをおすすめします。
| □ 現在の住宅ローン残高を確認した |
| □ 不動産の現在の査定価格を確認した |
| □ 売却に必要な費用を確認した |
| □ 売却代金でローンを完済できるか計算した |
| □ 不足額がある場合の資金を確認した |
| □ 金融機関へ一括返済の手続きを確認した |
| □ 仲介と買取のどちらが自分に合うか比較した |
マイホームを売却して損失が発生した場合、一定の要件を満たすことで税制上の特例を利用できる可能性があります。
国税庁では、住宅ローンが残っているマイホームをローン残高を下回る価格で売却して譲渡損失が発生した場合、一定の要件のもとで、その損失を他の所得と損益通算し、控除しきれない分を翌年以後に繰り越せる特例を案内しています。
ただし、適用条件がありますので、実際に利用できるかは税務署・税理士等へ確認してください。
住宅ローンが残っている家でも売却することは可能です。
大切なのは、
を最初に整理することです。
「住宅ローンが残っているから売れない」と考えるのではなく、まず査定価格と残債を比較してみてください。
売却代金で完済できるのであれば、決済時に住宅ローンを返済して抵当権を抹消する形で売却できます。
一方、オーバーローンの場合は、不足分の準備や金融機関との調整が必要になります。
名古屋・愛知の不動産買取
株式会社サンコー不動産では、名古屋市・愛知県を中心に、土地・戸建て・マンション・空き家・相続不動産などの買取相談を承っています。
「住宅ローンがまだ残っている」
「売ったらいくら手元に残るか知りたい」
「離婚で早く家を整理したい」
「住み替えのため売却価格を知りたい」
「返済が負担になってきた」
といった段階からでもご相談いただけます。まずは現在の不動産価格と住宅ローン残高を整理するところから始めましょう。
※本記事は一般的な不動産売却・住宅ローンに関する情報提供を目的としています。金融機関ごとに返済・抵当権抹消等の手続きは異なります。任意売却や残債の取扱いについては、ご利用中の金融機関、弁護士・司法書士等の専門家へご確認ください。税制の適用については税務署・税理士等へご確認ください。
