土地や古家を売却しようとしたとき、不動産会社から、

と言われ、不安になる方は少なくありません。

特に相続した古い土地では、「道路には普通に車も通っているし、昔から家も建っているのに、なぜ問題になるの？」と思われることがあります。

結論からいうと、私道にしか接していないからといって土地が売れないわけではありません。

重要なのは、

という点です。

今回は、名古屋・愛知で土地・戸建て・相続不動産などの買取を行う株式会社サンコー不動産が、私道に接する土地の売却、私道持分、通行承諾・掘削承諾、不動産買取で確認するポイントを実務目線で解説します。

そもそも「私道」とは？

私道とは、国・県・市などではなく、個人や法人などが所有している道路状の土地を指します。

ここで重要なのは、土地の所有者が誰かという「所有関係」と、建築基準法上の道路かどうかという「道路種別」は別の話だという点です。

例えば、個人が所有している道路であっても、建築基準法第42条第1項第5号の「位置指定道路」に指定されていれば、建築基準法上の道路として扱われます。

そのため、

私道だから家を建てられない

という判断は正しくありません。

まず確認すべきなのは、私道か公道かだけではなく、建築基準法上どのような道路として扱われているかです。

名古屋市で確認したい主な道路種別

建築基準法上の道路には、さまざまな種類があります。

種類	概要
42条1項1号	国道・県道・市道など道路法による道路
42条1項5号	特定行政庁から位置指定を受けた道路。私有地の場合もある
42条2項道路	一定の条件を満たす幅員4m未満の既存道路。セットバックが必要になることがある
43条許可等の対象となる道	建築基準法上の道路ではないものの、条件によって接道認定・許可を受け建築できる場合がある

名古屋市では、建築物の敷地は原則として建築基準法上の道路へ2m以上接する必要があると案内されています。

前面の道が建築基準法上の道路ではない場合でも、一定の条件を満たし、建築基準法第43条第2項による認定・許可を受けることで建築できる場合があります。

したがって、私道に面している土地を売る場合には、最初に道路種別を調査することが重要です。

私道持分とは？

私道持分とは、前面の私道について所有権の一部を持っている状態です。

例えば4軒の住宅が一本の私道を利用している場合に、それぞれの所有者が私道を4分の1ずつ共有しているケースがあります。

また、私道が複数の筆に分かれ、それぞれ別の所有者が所有している場合もあります。

売却査定では、前面道路だけを見るのではなく、登記簿や公図を確認し、誰が私道を所有しているのかを確認します。

私道持分がない土地でも売れる？

私道持分がないからといって、不動産そのものが売却できないとは限りません。

実際には、昔から私道を利用して住宅へ出入りしているものの、土地所有者自身は私道持分を持っていないケースがあります。

ただし、買主からすると、

という不安があります。

そのため、私道持分がある土地と比べると、売却条件や査定価格へ影響する場合があります。

大切なのは、持分の有無だけで判断するのではなく、実際にどのような通行・利用関係が存在しているかを確認することです。

通行承諾とは？

私道持分がない土地を売却するとき、よく出てくるのが「通行承諾」という言葉です。

通行承諾書とは一般的に、私道所有者が対象地の所有者に対し、私道を通行することについて承諾していることを確認する書面です。

例えば、

などを確認することがあります。

ただし、土地の状況によっては民法上の通行権等が問題となる場合もあり、「承諾書がない＝絶対に通行できない」と単純に判断できるものではありません。

一方、不動産売買では、法律上の権利があるかだけでなく、買主が安心して将来利用できるかという実務上の問題があります。

そのため、私道持分がなく、通行関係も明確でない土地では、事前に権利関係を整理することが売却を進めやすくするポイントになります。

「掘削承諾」とは？

もう一つ重要なのが、私道部分に埋設されている水道管・ガス管・下水管などです。

建物を建て替えたり、給排水設備を交換したりすると、私道部分を掘削して工事する必要が生じる場合があります。

そこで、不動産売買の実務では、私道所有者から通行・掘削承諾書を取得できるか確認することがあります。

ただし、現在の民法では、他人の土地や設備を利用しなければ電気・ガス・水道等の供給を受けられない場合について、必要な範囲で設備を設置・使用する権利が明文化されています。

そのため、

一方で、設備工事には事前通知、損害の少ない方法の選択、償金等の問題があります。

さらに、上下水道局やガス会社などの実際の工事申込みでは、土地使用承諾等の書類を求められる場合があります。

つまり、民法上の権利と、実際の工事手続き・不動産取引上の安心材料は分けて考える必要があります。

名古屋市で私道に水道管・下水道管がある場合

名古屋市上下水道局では、私道上の給水装置・排水設備について維持管理区分を案内しています。

また、一定の条件を満たす場合には、私道へ地上権等を設定し、上下水道局が管理する水道本管・下水道本管を設置できる制度もあります。

実際に私有地へ給水装置を設置する申込みでは、土地所有者による土地使用承諾を確認する書式も用意されています。

したがって売却査定では、単に「水道あり」と確認するだけではなく、

まで確認できると、買主へ説明しやすくなります。

私道持分がないと住宅ローンが通らない？

「私道持分がないと住宅ローンは絶対に使えない」というわけではありません。

ただし、金融機関は担保となる不動産について、接道状況や通行権、再建築の可否などを確認します。

私道持分がなく、通行・利用関係が不明確な場合には、金融機関の担保評価や融資審査へ影響する可能性があります。

結果として、一般の購入希望者へ仲介で売却する場合、

物件自体は気に入ったが、住宅ローンが通らず購入できない

というケースが起きる可能性があります。

これが、私道持分のない土地が通常の土地より売却しにくくなる理由の一つです。

私道にしか接していない土地の査定ポイント7つ

① 建築基準法上の道路種別

まず、位置指定道路、2項道路、建築基準法上の道路ではない通路など、前面道路の法的な扱いを確認します。

ここが再建築可否を判断するうえで非常に重要です。

② 接道幅・道路幅員

道路に何m接しているか、道路幅員が何mあるかを確認します。

道路幅員が4m未満の場合には、セットバックが必要になるケースもあります。

③ 私道持分の有無

私道について共有持分を所有しているのか、第三者が単独所有しているのかを登記で確認します。

④ 通行に関する権利関係

通行承諾書、過去の契約書、登記された地役権など、通行について確認できる資料があるかを調査します。

⑤ 上下水道・ガス管

各ライフラインの本管・引込位置を確認し、将来工事が必要となった場合の条件を整理します。

⑥ 私道所有者の人数・状況

私道所有者が1人なのか10人なのか、相続登記がされているか、連絡可能なのかなども実務上重要です。

⑦ 再販時の買主需要

同じ私道でも、名古屋市中心部と郊外、駅徒歩圏と交通利便性の低い地域では市場評価が異なります。

私道条件だけではなく、土地面積、形状、用途地域、周辺相場などを含めて査定します。

私道だからと先に承諾書を取りに行くべき？

必ずしも、売主自身が最初から近隣へ承諾書を取りに行く必要はありません。

まず、

という順番で調査する方が効率的です。

すでに法的な通行権が確認できる場合や、買主側で対応可能なケースもあるためです。

反対に、内容を整理せず突然近隣所有者へ「承諾してください」と依頼すると、不要なトラブルを生む場合もあります。

査定・調査を行ったうえで、本当に取得が必要な書類を判断することをおすすめします。

通行・掘削承諾が取れない土地でも売却できる？

承諾書がないからといって、不動産売却自体ができなくなるわけではありません。

ただし、買主側の利用方法や融資条件によっては、承諾書の有無が重要になることがあります。

一般仲介では、購入希望者が、

と考え、購入を見送るケースもあります。

一方、不動産会社による直接買取であれば、私道条件を調査したうえで、そのリスクを価格へ反映して買取できる場合があります。

私道に接する土地と不動産買取の相性

私道持分なし、通行関係が複雑、古家付きといった物件は、一般の買主にとって判断が難しい不動産です。

そのため、長期間の仲介販売より、不動産買取が向いているケースがあります。

不動産会社が直接買主となる買取であれば、道路・権利関係を調査したうえで購入可否を判断できます。

ただし、すべての私道物件を必ず買取できるわけではありません。

通行が現実的に困難、再建築できない、権利関係に重大なトラブルがある場合などは、査定価格へ影響したり、買取が難しいケースもあります。

「私道」と「再建築不可」は別に考える

私道に接している土地で最も避けたいのが、

私道だから再建築不可だろう

と決めつけることです。

私道でも建築基準法上の道路で、必要な接道条件を満たしていれば再建築できる場合があります。

反対に、一見すると一般道路のようでも建築基準法上の道路ではなく、43条の接道認定・許可等が必要になるケースもあります。

名古屋市では、建築基準法上の道路へ2m以上接していない場合でも、道路・空地や周辺状況等によって接道許可を受けられる場合があります。

そのため、道路種別が分からない土地は、まず行政調査から始めることが大切です。

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売却前に確認しておきたい資料

次の資料がある場合は、査定時に用意しておくと調査しやすくなります。

ただし、すべて揃っていなくても査定は可能です。

「相続したので何も分からない」「昔の承諾書が見つからない」という段階からでも、まず所在地をもとに調査します。

よくある質問

まとめ｜私道物件は「持分の有無」だけで判断しない

私道にしか接していない土地でも、売却できる可能性は十分あります。

大切なのは、

を一つずつ確認することです。

「私道持分がないから売れない」「掘削承諾がないから売れない」と最初から諦める必要はありません。

反対に、道路状況を確認せず通常の土地と同じ条件で売り出すと、契約直前の融資審査や建築確認の段階で問題が発覚することがあります。

まず道路・私道・ライフラインの状況を調査し、その条件を踏まえて売却方法を検討することが重要です。

※本記事は私道・不動産売却に関する一般的な情報提供を目的としています。道路種別、接道、通行権、ライフライン設備の設置・使用、建築可否等は個別物件によって異なります。具体的な建築可否は行政機関・建築士、権利関係は弁護士・司法書士、各種設備工事については上下水道局・ガス事業者等へご確認ください。