店舗売却・原状回復
店舗の原状回復（スケルトン）費用の目安と削減方法｜見積もりの見方・注意点
店舗を閉店・移転する際に大きな負担になりやすいのが「原状回復（スケルトン）工事費」です。 ここでは、費用が膨らむ理由、見積もりの見方、削減の考え方、居抜きで回避できる可能性まで整理します。
原状回復費が高くなる理由
- 撤去範囲が広い（内装・設備・配管・ダクト・看板など）
- 重飲食などで設備が多い（排気・排水・グリスト等）
- ビルの工事条件（搬出入時間、養生、指定業者）が厳しい
- 工期が短く、割増になりやすい
まずは「何をどこまで戻す必要があるか」を契約ベースで確認しましょう。
工事範囲の決まり方（契約書が最重要）
原状回復は、原則として賃貸借契約書の条文や添付資料（引渡時の状態）が基準になります。 「どこまでが借主負担か」「設備は残してよいか」など、解釈がズレると追加費用になりやすいので、 早い段階で貸主・管理会社と認識合わせを行うのが重要です。
ここが重要
見積比較の前に、まず「工事範囲」と「ビル規定（条件）」を固めると、追加費用を減らしやすくなります。
見積書のチェックポイント
- 撤去範囲が明確か（“一式”が多い場合は内訳を確認）
- 搬出入・養生費が妥当か
- 廃材処分費の算定根拠があるか
- 追加工事の条件（解体後に発生する追加費の扱い）
- ビル規定対応（夜間工事・指定業者などの条件反映）
ポイント
見積は「比較」よりも、まず「範囲・条件の確認」です。範囲がズレたまま比較すると、安い見積に見えて後から膨らむことがあります。
費用を削減する具体策
削減策 1
早めに動いて“期限割増”を避ける
退去期限が迫るほど工期がタイトになり、割増になりやすいです。まずはスケジュール設計を。
削減策 2
撤去範囲の認識合わせ（貸主・管理会社）
「残してよい設備」「撤去必須の設備」を明確化し、無駄な工事を減らします。
削減策 3
居抜き売却（造作譲渡）で“撤去自体を減らす”
次の出店者に引き継げる設備が多い場合、撤去費を回避・軽減できる可能性があります。
居抜きで回避・軽減できるケース
居抜き売却（造作譲渡）は、原状回復費の負担を減らせる可能性がある一方で、 貸主承諾や譲渡対象の整理が必要です。判断に迷う場合は「居抜きで売れるか」「貸主承諾の見通し」から整理するとスムーズです。