店舗売却・居抜き売却
居抜き売却（造作譲渡）とは？スケルトンとの違い｜メリット・注意点・向き不向き
「居抜きで売るべき？」「スケルトンにして返すべき？」店舗の撤退で迷う方が多いポイントです。 本記事では、居抜き売却（造作譲渡）とスケルトン返却の違いを、費用・期間・貸主承諾・トラブル回避の観点で整理します。
居抜き売却（造作譲渡）とは
居抜き売却（造作譲渡）とは、店舗の内装・設備・什器などを現状のまま次の出店者に引き継ぐ売却方法です。 「厨房機器・空調・ダクト・カウンター・照明」など、再利用できる設備が残っているほど、買い手にとって初期投資を抑えられるメリットがあります。
ただし多くの場合、買い手は同じ物件で営業するため「賃貸借契約（審査）」が必要となり、貸主（大家・管理会社）の承諾が重要になります。
スケルトン返却とは
スケルトン返却とは、内装や設備を撤去し、建物の躯体だけの状態に戻して退去する方法です。 契約上、原状回復（スケルトン）義務があるケースも多く、工事費・工期が発生しやすいのが特徴です。
物件の条件や貸主方針によっては、居抜きのまま引き継げる可能性もあります。 まずは契約内容と貸主の意向を確認し、最適ルートを選ぶことが大切です。
居抜きとスケルトンの違い（比較表）
| 比較項目 | 居抜き売却（造作譲渡） | スケルトン返却 |
|---|---|---|
| 費用 | 原状回復を回避・軽減できる可能性（ただし部分工事が必要な場合も） | 撤去・解体工事が発生しやすい |
| 期間 | 買い手探索＋貸主承諾がカギ（段取り次第で短縮） | 工期次第。撤去の見積・日程調整が必要 |
| 成立条件 | 買い手が必要／貸主承諾が必要になりやすい | 買い手不要（退去のみ） |
| トラブル | 譲渡対象の認識ズレ、リース品、貸主条件で発生しやすい | 工事範囲の解釈違い、追加費用が発生しやすい |
向き不向きの判断基準
居抜き売却が向いているケース
- 撤退コスト（原状回復費）を抑えたい
- 設備投資がまだ新しく、次の出店者が使いやすい
- 駅近・人通りなど、出店需要がある立地
- 貸主が居抜きに協力的（または条件調整できる）
スケルトン返却が向いているケース
- 買い手を探す時間が取れない／期限が厳しい
- 設備が老朽化していて譲渡価値が低い
- 業態制限や貸主方針で居抜きが難しい
- 将来のトラブルを避けるために撤去したい
よくある失敗と注意点
- 解約告知を先に出して期限に追われる：値下げ・譲歩が増えやすい
- 譲渡対象が曖昧：後から「聞いてない」で破談になりやすい
- リース品・残債の確認漏れ：引継ぎ不可で撤去費が増えることも
- 情報漏えい：スタッフ・取引先への影響（匿名募集・内見ルールが有効）
- 貸主承諾が最後に残る：買い手が見つかっても白紙になる可能性
迷ったらここだけ押さえる
- 契約書（原状回復・用途・造作譲渡）を先に確認
- 譲渡対象をリスト化して“認識ズレ”を防ぐ
- 貸主承諾の見通しを取り、段取りを組む
次にやること（最短ルート）
- 契約書で用途制限・原状回復・造作譲渡の扱いを確認
- 譲渡対象（設備・什器）をリスト化
- 貸主承諾の見通しを確認
- 募集条件（価格・引渡時期）を設計して買い手募集